晋政发[2010]4号

各市、县人民政府，省人民政府各委、厅，各直属机构：

2009年以来，我省认真贯彻落实党中央、国务院的宏观经济政策，房地产开发投资和建设规模较快增长，有力地促进了“保增长、保民生、保稳定”目标的实现，但房地产开发投资占全省固定资产投资的比重较小，商品住房销售价格增幅较高。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事宜通知如下：

　一、调整用地结构，增加普通商品住房供给

（一）保持房地产开发投资平稳增长。2010年全省房地产开发投资保持增长25%以上，总量突破500亿元，占城镇固定资产投资的比重提高1个百分点。

（二）编制住房建设规划。各地要根据城市总体规划、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模和居民住房需求，科学编制2010—2012年住房建设规划。规划内容包括：住房供应总量、建设用地总量、各类住房的建设规模、地块、空间布局、住宅套型结构比例和分年度实施计划等。设区城市的住房建设规划，于2010年4月15日前报省住房和城乡建设厅备案。

（三）调整住房建设用地供应结构。各地要根据居民住房需求，确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应，并落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础设施较为完善区域内的住宅建设用地，要统筹布局普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。单宗住宅建设用地7公顷以上的，出让时要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房，根据确定的用途，按国家规定的方式供地。

（四）加强商品住房项目的规划管理。商品住房项目选址要符合城市规划，综合考虑居民居住、生活、出行、公共服务设施配建等因素。修建性详细规划要综合考虑城市性质、传统风貌、规划用地周围环境条件，合理布局住宅、公建、道路和绿地，合理确定小区容积率、建筑密度、绿地率、住房套型结构比例等规划控制性指标。

　二、支持居民自住和改善性住房需求，抑制投资性需求

（五）探索住宅建设用地出让综合评标方法。完善土地招标、拍卖、挂牌制度，探索住宅建设用地出让价格、价款缴纳、合同约定开发时限及受让人闲置土地、信用等级等综合评标方法，改变住宅建设用地出让价高者得的单一评标方式。

（六）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房要求。

（七）实施差别化的住房信贷政策。金融机构要加强房地产信贷风险管理，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

（八）发挥住房公积金促进住房消费的作用。扩大住房公积金制度覆盖面，规范住房公积金缴存比例和基数，提高住房公积金个人住房贷款使用率。

（九）发挥国家住房税收政策作用。要严格执行国家有关个人销售、购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

　三、加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序

（十）规范土地出让行为。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，小城市单宗土地出让面积不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。加强对土地受让人的资格审查，不得向未取得房地产开发资质的企业出让房地产开发用地。拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。取得出让土地使用权后一年以上不按合同约定期限开发建设的，按合同约定总价款的25%收取闲置费，两年以上不按合同约定期限开发建设的，无偿收回土地。

（十一）加强商品住房销售监管。严格执行商品房预售许可制度，不具备商品房预售条件的项目，不得核发《商品房预售许可证》，严禁向非房地产开发项目实施主体发放预售许可证。商品住房预售严格按单幢审批，不得分层、分单元、按小区、按组团许可；严格按照申报价格，明码标价对外销售；对取得预售许可的房地产开发企业，要在规定的时间内一次性公开全部房源；设区城市和有条件的县级城市要实现商品房销售网上备案。

（十二）规范房地产开发行为。完善市场准入与清出机制；加快企业诚信体系建设；严格执行住房质量保证书和住宅使用说明书制度；加强住房的质量安全管理；规范项目转让和国有大企业的房地产投资行为；坚决打击无资质开发、在集体土地上进行房地产开发经营等行为。

（十三）规范中介服务行为。加强房地产经纪机构的代理监管，规范商品房销售代理行为。建立房地产估价行为监督举报机制，依法查处利用虚假信息骗取中介服务费，以及利用不正当手段获取估价业务、高评低估等扰乱市场的行为。

（十四）规范物业服务行为。拓展物业服务的内容和范围，为业主提供专业化、人性化的服务，提高物业服务的覆盖面。建立物业服务企业按业主的服务需求签订按质论价的物业服务合同，按照合同约定的项目、标准提供质价相符服务的运行机制。规范业主大会和业主委员会的活动，创建物业服务示范项目，促进物业服务品质的提升。

（十五）加强新建住宅小区装修管理。建立新建住宅小区装修监管体系，明确房地产开发、物业服务企业的职责和义务，共同维护好、管理好小区公共部位和共有设施，保障公共设施不受损害，业主权益不受侵害，建立联合执法机制，坚决打击强买强卖和强行运送装饰材料等干扰业主装修的行为，为业主营造良好的装修秩序。

（十六）建立房地产市场监管体系。建立房地产市场监测与运行评价体系，监测房地产市场动态；建立商品住房性能评价体系，评定商品住宅性能等级；建立房地产信息公开体系，适时发布产业发展政策、市场运行情况；建立房地产交易与权属登记规范化管理体系，推动房地产交易与权属登记一体化管理工作；建立物业服务质量评价体系，建立和完善质价相符的物业服务机制；建立城市房屋拆迁跟踪监管体系，严格执行《城市房屋拆迁项目验收办法》（晋建房字[2005]202号）；建立房地产企业经营业绩考核体系，规范房地产市场秩序。

（十七）整顿房地产市场秩序。重点查处违规闲置土地，违规用地、囤地、炒地，偷税漏税，价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为；坚决打击捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息和预定、排号、吸纳会员等变相销售行为；深入开展房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项整治，加强对违规擅自变更规划的查处。

四、加强市场监测和舆论引导，引导合理的住房消费

（十八）加强市场监测分析。市、县人民政府要加强房地产市场统计、分析和监测，加快建设房地产市场信息系统，建立信息采集、政策及统计信息发布平台，年底前实现县级以上城市房地产市场信息系统全省联网。建立和完善房地产开发投资及增幅、商品房建设规模、商品住房供应结构、商品房销售、存量房屋交易信息采集、分析制度；完善市场监测和风险预警预报机制，监测房地产市场动态，评价房地产市场运行，评估发展态势，预测未来走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，有针对性地提出解决的措施和办法。

（十九）坚持正确的舆论导向。通过新闻媒介及时发布房地产开发及住房供应等信息，大力宣传国家及省促进房地产平稳健康发展的各项政策措施，稳定市场预期。严肃处理恶意炒作、误导消费预期等行为，向社会曝光典型案例及违规行为查处进展情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

　五、落实工作责任，强化监督管理

（二十）省人民政府对促进房地产市场平稳健康发展负总责，市、县人民政府承担落实责任。省人民政府对市、县人民政府实行目标责任管理，健全考核评价体系。市、县人民政府要切实加强对促进房地产市场健康发展的组织领导，经常研究市场运行态势，解决房地产市场发展遇到的问题。各地各部门要各司其职，各负其责，协调配合，齐抓共管房地产市场秩序。

住房城乡建设部门要会同有关部门监管房地产市场秩序，一级抓一级，加强房地产开发和商品住房销售监管，加强房地产中介服务管理，查处捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息和预定、排号、吸纳会员等变相销售行为。

国土资源部门要进一步加强土地出让监管，查处违规闲置土地，违规用地、囤地、炒地行为。

物价部门要加强商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价、违反明码标价规定以及乱收费等行为。

税务部门要强化税收征管，进一步加大对房地产开发企业偷税漏税的查处力度。

国有资产监管部门要规范国有企业的房地产投资行为。

二○一○年二月二十五日