南京国际商城位于南京繁华路段中央路中段玄武饭店旁，是南京市“十五”期间建设的主要标志建筑之一。该商城占地3.2万平方米，建筑总面积超过37万平方米，由呈品字型的三座塔楼和裙楼组成，其中主塔楼62层，高达216米，建成后将是江苏省内第一高楼。

南京国际商城的投资方是南京国际集团股份有限公司。它是一家大型非上市股份制企业，现有总股本27123万股。公司于1993年6月成立，由23家大型骨干企业、上市公司、银行及金融机构等股东发起设立，并于1994年初于中证交（NET）网上募集法人股。目前公司共有73家法人股东。

据介绍，南京国际集团股份有限公司的股东包括武汉钢铁(集团)公司、扬子石化、金陵石化等内地20多家大型企业、上市公司、银行及投资机构等，实力雄厚。其目标是把南京国际商城建成华东地区首屈一指的集购物、娱乐休闲、酒店、商务办公、国际会议、展览、空中别墅等多功能于一体的大型建筑群体。

总投资高达24亿元人民币的南京国际商城建设项目，将分两期建设。自去年11月正式动工以来进展顺利。国际商城的基础工程部分已经完工，8月8日将进入土方工程阶段。

一期工程包括超大型购物休闲广尝展览中心、办公区、酒店、高级住宅等，总投资11亿多元，计划于2005年建成使用。

这样一个“巨无霸”级商业项目是怎样筹划的？将怎样定位？如何发展？近日,本网记者独家专访了南京国际集团股份有限公司副总裁裴稼康。

拆迁花了2个亿 这是南京的“地王”

裴稼康说，这个项目用地，是1993年从政府手里一次性付款买到的,并在当年拿到了土地证。买地花了4600万元拆迁却花了2个亿。

这块地位于南京繁华路段中央路中段玄武饭店旁,共有3.2万平方米。它坐西朝东，下瞰玄武湖，远眺紫金山，湖光山色尽收眼底。

一位国内的知名建筑权威看后说，玄武湖和紫金山在这里的视野中，正好呈黄金分割比例，这里是南京的“地王”。裴稼康透露说，本来有人要在这建南京国际大厦，后来市政府没有把地给他。

为了突出特色，南京国际商城在门前临中央路旁规划设计了一个8000多平方米的广场，这在整条中央路上是惟一的。南京市市长罗志军看后简直有点不相信，他惊讶地问“真的有那么大的广场吗？”当得到证实后，他说“你们真的不简单，给南京作贡献了！”

目前，这个项目南京市政府已经把它作为“十五”计划期间南京首要标志性建筑项目。

“拥有3栋塔楼，一个8层裙楼，地下两层，总建筑面积超过37万平方米，门口就是湖南路，面前就是中央路，地铁、玄武湖湖底隧道、火车站也不远，交通极为便利，又拥有湖光山色，这里应该就是南京真正的中央商务区了。”裴稼康得意地说：“新街口太拥挤，也没有湖光山色。”

南京国际商城建成后，它的功能类似上海南京西路的波特曼商城，而且外观形状也差不多。但波特曼商城只有18.6万平方米，而这个项目就有37万平方米，是前者的两倍。

项目搁置了七八年 方案设计了两次

这个项目方案的第一稿是委托给香港的一个测建行搞的。谁知这个项目后来竟然一下子被搁置了七八年。原因是拆迁过程中遇到了一些困难，大大小小600多户居民、20多个单位，花了2个亿，直到1999年9月份才拆迁完毕。

搁置的结果是,设计方案不得不推翻了重新设计，重新进行市场调研，政府对这个项目重新审批。这一做，又又整整花了2年时间。

二稿的设计方案请的是美国芝加哥的洛翰建筑师事务所。洛翰事务所是由建筑师、规划师和室内设计师组成的专业设计公司。它成立于1969年，总部设在芝加哥市。它誉满全球的规划和设计服务包括集团公司和事业文化机关设施，市区及郊区的商业开发，民居住宅和公共广场的设计。

担任南京国际商城总建筑师的是美国新现代主义著名建筑师、美国洛翰建筑师事务所执行副总裁詹姆斯．盖茨。

“我们最求的是一代建筑大师的经典作品，南京国际商城的风格是北美风格，纽约有很多这样风格的建筑”。裴稼康介绍说：“詹姆斯．盖茨亲自主持，光到南京就来了4趟。对这个项目，我们最求的是真正的国际标准。”

詹姆斯．盖茨认为，南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量，也是一个巨大无比的高水准的多功能开发项目，相信它将成为中国最富有魅力的建筑项目之一。

处处强调国际标准

为确保项目顺利建成和达到国际一流品质，除了设计是请国际大师经典设计外，南京国际商城项目在建设管理组合上采取国际市场分工策略，在每一方面的合作伙伴均为全球业界著名精英机构。

地产代理是委托给了美联物业。美联物业是香港联交所唯一上市的专业地产代理机构。创建于70年代初的美联集团经过27载积极扩展，现已扩大成为一家最具规模的地产服务公司，其拥有员工2000余名，分行遍及世界主要城市。1995年6月，集团在香港联合交易所上市，成为香港地产代理的首家上市物业代理公司，也是迄今为止唯一的一家代理上市公司。该集团现已逐步成为行业内全方位的地产服务公司。美联物业的第一大股东是李嘉诚的“长实”。

2个大型国际酒店的管理则交给了法国雅高集团。法国雅高集团是全球网络最大的专业酒店管理集团之一。它在全球140个国家中拥有3400家酒店、16000名员工。雅高集团的品牌酒店分别有索菲特(Sofitel)、诺富特(Novotel)、莫丘而(Mercure)及伊比斯(Ibis)，其每一品牌都是市场的先锋。雅高集团拥有综合的全球酒店网络，最先进的全球营销和预订网络。诺富特品牌酒店是雅高知名的商务酒店，现代时尚的房间设计、全面的商务设施和舒适的环境，为客人提供物有所值的具有国际标准的膳宿及服务。诺富特网络全球共有340家酒店，其中亚洲有31家。

物业管理签约给了第一太平戴维斯。第一太平戴维斯乃为香港上市公司第一太平集团旗下全资附属机构，业务范围包括物业中介、估价、市场研究、物业管理及工程建筑管理服务等。于1998年，第一太平戴维斯更与英国四大上市物业顾问行之一SAVILLS公司合并，令本来已具规模的第一太平戴维斯更为壮大。现时，新公司业务遍及欧、亚、澳洲主要二十五个国家，服务范围覆盖七十多个城市。公司内在物业管理的业务亦是遍及各地、信誉超卓。凭借多年来累积的物业管理经验，1988年已开始在中国大陆地区开拓物业管理业务，为此，集团成立了第一太平戴维斯（中国）有限公司，专诚为国内客户提供服务。第一太平戴维斯（中国）有限公司是FPDSAVILLS INTERNATIONAL集团成员之一，业务专注于中国国内之物业管理、估价、中介服务、市场研究及建筑管理等。经过十年的发展，公司业务已遍及北京、天津、上海、南京、广州、深圳等十多个城市，并分别在北京、上海、广州成立了分公司，所管理及提供顾问服务的楼宇项目超过五十个，以总管理楼盘面积而立，亦超过390万平方米。

裴稼康自豪地说，以上述全球顶级世界精英的强强组合，已为南京国际商城项目的建设成功和物业品质提供了不容置疑的专业保障。

我们的业态，南京没有

裴稼康介绍说，这个项目的发展理念是来源于香港的太古广场，它是综合性、多功能的。地库两层，总共4万平方米，地下二层有625个汽车泊位，地下一层有一个4000平方米的超市。裙楼8层，建筑面积8.2万平方米，整个裙楼不是一个传统意义上的大型的百货商场，而是一个现在国外流行的所谓的Shopping Mall。每一层的走廊宽9米，可以并排走两辆车。人们到这来，是一个休闲的地方。

裴稼康说，传统的商业环境好坏判断标准观念是看你能吸引多少人流，现在的观念则是看你能够吸引人在这个商业环境里停留多长时间。我们的商业环境跟新街口的商业业态不一样。你看新百、中央商场里的顾客是买完了就走了，而我们这里则不然。群楼的第8层是一个会展中心，一般中小型的展示、展览活动都可以足不出户地举行。这里面汇集了零售、休闲、娱乐、会展等功能，这样一种模式现在在国内外很流行。在上海，像徐家汇的港汇广尝梅陇镇广场等都是这个业态。这样的模式，南京现在却没有。南京的业态，你看酒店就是一个酒店，商场就是一个商场，办公楼就是办公楼，都各自分割。

南塔楼、北塔楼建筑面积合起来是9.1万平方米。南塔楼总共36层156米高。上半部是一个国际大酒店，300个房间，定位四星级。下半部是2.6万平方米的5A自动化高档办公楼。北塔楼38层是高档公寓，174套所谓的豪宅，也叫空中别墅，面积在270平方米到340多平方米之间。

裴稼康说，总的说来，整个建筑是集零售、娱乐、办公、酒店、高档公寓、展览于一体的，而且各个功能之间的布局、尺寸、位置都是经过了审慎的考虑，功能与功能之间互补、互动，达到整体大于局部之和的效果。所以，综合性、多功能在南京的所有建筑中是没有的。南京市区没有第二块这样的地段，再加上如此综合性、多功能的建筑，可以说，南京国际商城20年以后还是标志性建筑，不会落后。房地产界有一个名言：地段、地段，除了地段，还是地段。我们这个地方是南京的“地王”。

方案设计完了以后，裴稼康和董事长去北美跑了一圈。见到了世界上最大的房地产发展商——那三个犹太兄弟。其中一个犹太兄弟看了我们的项目后说：这是一个非常令人鼓舞的项目。

裴稼康说，我们的基本目标是要达到真正的国际标准。从建设单位上来讲，土建总承包是中国建筑技术开发总公司，他们自己提出，这个项目要争创“鲁班奖”。材料上，为追求达到国际标准，他们不计成本，光进口的设备就有1个亿，包括电梯、中央空调主机、弱电设备等。

“虽然有些理想完美主义，但我们也要坚持！”裴稼康的口气是不容动遥的。

裴稼康说，我们最怕的是，请了国际一流的建筑大师来设计，但在施工、管理上不断地本土化，不断地降格，到最后变成一个不伦不类的东西。这是我们最怕的。所以我们请国际一流的物业管理公司来管理，欧洲第一大酒店管理集团——法国雅高酒店管理集团来管理，销售总代理是美联物业。

我们是商业地产收租股

裴稼康说，我们的打算是，北塔楼全部卖掉，南塔楼的2.6万平方米的办公楼也全部卖掉，8层裙楼8.2万平方米的品牌店只租不卖。据美联物业的介绍，香港方面已经有100多人要求订购北塔楼的豪宅，南塔楼的2.6万平方米的办公楼可能供不应求。虽然只是意向性的，但现在差不多已经招商出租完了，只剩下根据客户的要求，进行面积分割了。租金将要成为公司未来的利润来源。我们的主业是商业地产收租股。

裴稼康说，美联有一个观点，在这个物业建好后，他们的作用就是提高物业的附加值。这个楼里的租户和住户的档次越高，就越能够提高这个楼的附加值。北塔楼的豪宅住户基本上一半都是海外人士，专卖店基本上都是国内外的知名品牌，不是什么品牌都能进来的，美联物业要检客。现在，很多的国际品牌还没有进到南京来。

累计已投3.9亿 一年收租4个亿

裴稼康介绍说，北塔楼的豪宅价格，市场预测保守估计按1万元一平方米的价格算，能回收4.2亿元，南塔楼按美联物业的报价，能回收3亿多。出售部分商场按3个亿计算，总共能回笼10个亿。基本上把第一期的投资平掉。剩下来的裙楼商铺、超市、车位用于出租，租金是我门的主要收入来源。粗略地算了一下，整个一年的租金毛利在4个亿左右。

南京国际商城第一期21万平方米工程是从2001年11月16日开工的，计划到2005年9月25日竣工开业。其中到2003年5月29日完成地库4万平方米面积的封顶。2004年8月31日，南北两个塔楼结构封顶，2005年春节前裙楼开业。在2005年南京举办第十届全国运动会开幕之前，全部投入使用。

这两期37万平方米静态总投资为24.2亿，第一期总投资11.7亿，工程建造费用是7.6亿，从拆迁整地到目前已完成的桩基工程，已经累计完成投入3.9508亿元了。

裴稼康说，我们希望，南京国际商城这个项目能够大大提升南京市城市商业基础设施的档次和水准。