总体介绍

项目位于福绵管理区玉福公路两侧，占地 320 亩，是计服装、布匹、辅料销售为一体的高端专业市场。项目计划投资 6 亿元，建设服装、布匹、辅料及附属设施 18 万平方米，建设商贸摊档 10000 个。预计可年销售服装 9000 万件、年销售额可达 200 亿元以上。

服装产业是福绵管理区得传统产业，也是福绵管理区的支柱产业，福绵被法国记者称为 “世界裤子之都 ”， 2004 年 12 月 14 日 于法国《解放报》专门报道。目前，全区共有服装生产企业 1600 多家、服装配套企业 300 多家，日产裤子 60 万条，其中大规模有 160 多家。服装主要产品为牛仔库、休闲裤、西裤、童装等，共有福绵、帝皇、智利来等 20 多个大品牌。产品主要销往全国各地，出口东南亚、越南、俄罗斯、澳大利亚、欧洲、非洲及中东 30 多个国家和地区。

福绵服装生产原料、产品销售两头在外，运输成本较高 。福绵服装生产原料是从广州沙河批发市场运回，产品主要通通过福绵人在广州市的沙河批发市场的 1000 多个摊位进行批发，运输成本较高。 福绵国服装贸易城是以市场开发为主、市场配套服务及市场经营管理为主的综合类商贸市场项目。项目占地面积430亩，计划投资6亿元，分期开发，整个项目按照高标准、高起点、高要求进行统一规划，计划建设服装、布匹、辅料及附属设施18万平方米，建设商贸摊档10000个。预计可年销售服装9000万件（套），年销售额可达31.5亿元，年利润总额3亿元，年税金1亿多元，年创外汇1.3亿美元，可解决5000人就业。福绵国际服装贸易城巨大商业展示空间，形成多种业态的有机组合，能为市场带来丰富的产品形态，为经营者提供更多的发展空间，让产品能更加完美全面的展示。在中央商务配套区，设有商务办公及娱乐餐饮，为经营者和采购商提供贴心满意的星级服务。市场自身配有公寓，让生活、办公两者完美的结合。超大仓储空间，能统一物流，极大降低物流成本，突现规模效应，摒弃一切中间环节，商品价格更低，充分刺激消费者需求，进而确定了市场源头低位，让消费者真正享受“底”价。项目建成后将成为一个集展示、销售、办公、仓储、物流、行业信息交流等功能于一体的市场，覆盖批发、工程采购、零售、团购、国际贸易等领域的品牌旗舰集群。

项目规划

一、 相关规划对项目的指导

（1）《福绵管理区福绵镇总体规划（2009-2020）》 在福绵管理区福绵镇总体规划中，将福绵镇的城市性质定位为：福绵镇中心镇区是玉林城区的一个重要组成部分，是以服装制造业为主导，积极发展机械制造业和商贸业的综合型现代化城镇。 福绵管理区的性质决定了国际服装贸易城项目建设的必要性，国际服装贸易城项目要以总规的定位为指导，致力于创造服装贸易以及服装文化传播的良好环境，大力推动玉林服装行业的发展，扩大服装交易的规模，把玉林的服装交易推向全国，迈向国际。

（2）《玉林市福绵服装工业区控制性详细规划》（方案） 福绵服装工业区的功能定位为：依托福绵管理区的区位和毗邻玉柴工业园的资源优势，将福绵服装工业区打造成集服装生产销售、服装辅料生产以及服装机械制造于一体的服装产业基地，兼有对外贸易功能，配套齐全、设施完善，具有先进的现代管理与服务体系的服装工业区。 本次国际服装贸易城的规划符合福绵服装工业区控制性详细规划对项目提出的要求。

二、 项目对周边发展的影响

福绵国际服装贸易城位于福绵区玉福公路两侧，与福绵服装工业区西区一期、东区一期连成一体。项目占地面积430亩，计划投资6亿元，分期开发，整个项目按照高标准、高起点、高要求进行统一规划，计划建设服装、布匹、辅料及附属设施18万平方米，建设商贸摊档10000个。预计可年销售服装9000万件（套），年销售额可达31.5亿元，年利润总额3亿元，年税金1亿多元，年创外汇1.3亿美元，可解决5000人就业。 项目建成后，将彻底改变目前福绵服装贸易业分散、规模小、档次低、效益差的状况，促使福绵服装业上规模、上档次、上品牌、向多层次、系列化方向发展，不但拉长了服装产业链，优化产业结构，而且对提高服装产业的经济效益，提高福绵“世界裤都”知名度，促进城镇化建设等方面都具有重要的意义。 总之，福绵国际服装商贸城将会为福绵管理区带来巨大的社会、经济和环境效益。

首推市场

1、功能分区构思 共分8个功能区，分别为原料及生产配件区（约2.5万平方米）、批发市场区（约5.5万平方 米）、零售市场区（约5万平方米）、物流仓储区（约2.5万平方米）、商务休闲区（约3.5万平方米）、进出口贸易区（约3万平方米）、产品研发区（约2万平方米）和市场发展预留用地（约3万平方米）。

2、分区基本布局及配套的构思

（1）原料及生产配件区设置在地块五的位置。主要设置小型停车场一个，主题小广场一个，沿广场布置市

场建筑。

（2）批发市场区和零售市场区设置地块四的正中心处，沿市场内部的道路布置市场建筑若干栋，在中心处

设置大型中心主题广场一个，可供以后大型精品展示、博览交易等活动使用，其他小组团布置小广场，供小型的展示、博览等活动使用。贸易城主入口设置在天河路。

（3）物流仓储区设置在地块四的东侧，沿道路布置市场建筑，内部布置货车停车场和垃圾中转站。一层地

下室，供贸易城顾客及业主停车使用。

（4）商务休闲区设置在地块四的西侧和地块三，布置入口迎宾广场、综合商场一栋、商务酒店一栋。在综

合商场和迎宾广场下设置一层地下室，供商务和贸易城配套停车使用。

（5）进出口贸易区和产品研发区设置在地块二，场地内布置小型停车场，道路横纵分布，市场建筑沿

市场内部道路布置。在天河路和玉福路交叉口处相应布置小型广场。

（6）市场发展预留用地设置在地块一。

3、道路交通构思

（1）地块四市场的主要出入口设置在天河路和30米宽的规划道路，地块二的主要出入口设置在玉福路、天

河路和20米宽的规划道路。主要步行出入口设置在天河路和玉福路交叉口处的广场。

（2）市场内部根据“人车分流”原则进行规划，进入市场的车辆可以停靠在附近的小型停车场、地下停车

场及路边停车点。货车停放在物流区。通过市场的车辆可以绕市场外围的道路行驶。

（3）市场货流和人流主要采用时间和物流的管理来实现人货分流，通过物业的管制，进入市场上的人流时

间为8点至20点，进入市场的货流时间为20点至24点。

（4）市场内部的所有道路均能到达每栋市场建筑的扑救面，超长的市场建筑均在底层设置消防通道。

4、景观绿化的构思

（1）入口绿化景观节点：在天河路和玉福路交叉口处，顺应已建成的福绵管理区政府广场在各个地块布置

迎宾广场。

（2）中心绿化景观节点：在地块四的三大入口汇集处，设置一个大型中心主题广场。

（3）出口绿化景观节点：在地块四和地块五之间设置一个相呼应的迎宾广场。

（4）内部绿化景观节点：硬质铺地的市场内部步行道路，串连着市场内部每个小组团景观。

（5）在材质的运用上，以表现材料的原有质感为主，采用软质材料与硬质材料的穿插混用，绿地边缘与草

地的镶嵌使用，不仅尽可能的增加绿地面积，而且使得本案的亲和性得到更大的提高。

5、市场单体建筑的构思 根据策划公司的研究报告，市场90%以上的经营者所期望的铺面形式是现代的，集商

贸、电子商务、办公、物流、仓储等功能为一体。建筑内部的铺面左右上下之间既是联系的又是独立的。

由此，得出本案新型市场单体建筑的构思：

（1）基本功能布局：层数为3.5层，一层为铺面（一般作为商品展示使用），二层为辅助铺面（一般作为

一层商品展示的辅助及其他试衣、修改等功能使用），三层为办公、商务电子中心

（一般作为办公商务使用），四层为小型仓储空间（一般作为储藏小型货物）。

（2）交通组织：在垂直交通流线上，在安全疏散距离内布置公共楼梯，在每个商铺上下之间布置一个室内

楼梯；在横向交通流线上，每层以公共走廊引导交通。 交通组织的一大亮点在于商铺室内

楼梯，它的作用不但是把商铺的配套功能串连在一起，方便业主使用，更重要的是与公共

走廊、公共楼梯联系在一起，把整个建筑各商铺各功能配套分区串连在一起，相互促进，

使得整个建筑的商业价值更高，整个市场的商业气氛更加浓烈。

6、商业情景营造的构思 服装贸易城没有特色就没有生命力，特色化是服装贸易城发展的基本趋势和根本要

求，是提高商业竞争力的特征。福绵服装生产基地以生产西裤、休闲裤和牛仔裤三大类为主，产品畅销全

国27个省、区、市，并远销东南亚、非洲及中东等30多个国家和地区，被法国《解放报》等媒体称为“世

界裤子之都”。牛仔系列服装就是整个福绵国际服装贸易城的最大特色。特色化不但反映在内容上，也体

现在形式上。服装贸易城的环境设计、景观风貌等都要向特色化方向发展。 商业地产的成败一取决于经

营，二取决于情景营造。在商业地产的情景营造上，主要从外部环境的艺术处理、内部气氛的艺术塑造、

以及环境艺术特色的设计等方面来营造。外部环境的艺术处理，一个良好的建筑形象本身就能起到巨大的

媒体广告效应，可以直接反映企业的形象和面貌，体现良好的商业氛围。首先，在服装贸易城的市场单体

建筑立面风格设计上利用现代美学元素，将实用性与艺术性融为一体，使结构与功能及艺术完美的结合，

一方面可以利用玻璃等材料展现通透性；另一方面利用刚硬的材料，比如玻璃旁边的厚实混凝土线条和屋

面横向构架等来表达“实”的概念。同时在立面上融入牛仔服装的颜色、形态等元素。其次，环境文脉的

关联也是体现商业建筑特色的又一重要手段，在场地的内部采用反映牛仔服装元素的铺装、步行的路边的

小品、标志雕塑等景观、大型的商业广场、还有组团式集中绿化来烘托整个贸易城的商业环境气势。最

后，商业建筑的广告展示也是体现商业气氛的一个重要手段，在当代商业建筑设计中，利用广告媒体，体

现牛仔系列服装的特色，体现世界裤子之都的特色，通过活跃的灯光系统广告牌和信号灯的运用达到一种

兴奋、狂热的美学效果。

项目优势

区域交通环境的优势 随着南梧高速公路、玉林-铁山港高速公路以及洛湛铁路、玉林—合浦铁路等区域性重大交通设施的规划修建，玉林的交通地位日益突出，将成为桂东南甚至泛粤西的交通枢纽。玉林交通地位的变化对城市发展的影响是巨大的，而福绵镇位于玉林市西南部，距玉林城区仅8公里，所以玉林区域的交通环境变化将对福绵镇区产生巨大影响。 玉-北-福核心区一体化发展战略的提出； 毗邻玉柴工业园，接受玉柴工业园辐射； 当地提倡大力发展服装加工业，把项目地块列入玉林市福绵服装工业区，在该地块开发国际服装贸易城符合城市发展规划，全力扶持； 项目地块周边没有污染源； 项目地块周边尚有剩余土地，为项目可持续发展提供预留空间； 区位优势明显，辐射范围广。当地的大力扶持和政策倾斜将为该项目提供巨大的发展机遇。