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书 名： 地产开发的29套机要档案

出 版 社： 大连理工出版社

出版时间： 2008-06-01

图书规格： 16开

页 码： 1200

ISBN：9787561141984

定 价： 688.00 元

内容简介

图书4大价值：

价值1：原始策划文本 ——借鉴经典实战项目的成功经验本书收录29个原始策划文本，全部来自“火线司令部”，强调由因致果的推导过程，专业读者借此可洞察项目成功的关键所在。

价值2：开发流程全程分解 ——开发流程及全程策划节点分解与成果标准房地产住宅项目、商业地产项目全程操作各开发关键节点的解析，资金运作、产品设计、工程管理、业态规划、营销策划、管理运营点对点的一一对应。

价值3：主流开发形态的全程“写真” ——原汁原味的主流盈利开发模式的精品个案本书收录房地产住宅项目、商业地产项目16种主流盈利开发形态，从专业的角度细致展现项目策划全程，体现了高层次的整体操作策略。

价值4：规范化报告模板 ——建立广泛有效的“填鸭式”报告撰写模式本书提供6类房地产报告模板，涵盖可行性研究、定位、策划、投资决策等，列明详细包含要素，提供现学现用的规范化模板。 **本套书共两册，国际大16开，双色印刷，1200余页

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上册目录

第一部分：7大住宅项目开发流程关键节点核心报告

报告01 可行性研究

宁波FH项目可行性研究报告

市场发展状况

一、固定资产稳步增长，带动房地产开发稳步增长

二、供销两旺，空置房减少

三、房地产价格变化

四、房价收入比

五、房价保持较高比例持续快速增长

项目市场定位分析

一、项目概况

二、项目SWOT分析

三、项目定位

附件一：投资收益及财务评价

附件二：投资估算(优选方案)

附件三：开发进度安排

附件四：资金筹措、投资及偿贷计划(优选方案)

报告02 资金运作

广西FJ项目投资估算及资金筹措运作方案

报告03 投标策划

山东BL项目投标策划书

德州市场分析

一、城市基本情况

二、德州房地产市场现状特征及发展趋势

三、高端住宅市场概况

前期SWOT分析

一、客源定位及项目定位

二、项目建议

推广建议

一、广告表现

二、宣传推广建议

三、SP推广部分

四、广告推广预算

销售策略及管理

一、销售策略构想

二、各阶段销售任务及重点工作构想

三、推案时机构想

四、价格体系

五、销售现场构想

六、销售组织及人员构想

报告04 产品设计

漳州MZ项目(一期)设计方案

建筑及结构设计

一、建筑设计

二、结构设计

水电气热设计

一、给排水设计

二、电气设计

……

报告05 工程管理

报告06 广告策划

报告07 营销策划

第二部分 7大盈利型住宅项目核心报告

报告08 城市中心区项目

报告09 别墅项目

报告10 小户型

报告11 近郊大盘

报告12 山水生态住宅

报告13 景观豪宅

报告14 结合项目

第三部分 6大商业地产全程操作核心报告

报告15 可行性报告

报告16 财务分析

报告17 业态规划

报告18 营销策划

报告19 招商策划

报告20 管理运营

第四部分 9大商业地产主流模式核心报告

报告21 写字楼

报告22 购物广场

报告23 社区商业

报告24 主题商业街

报告25 产权式酒店

报告26 批发市场

报告27 旅游地产

报告28 总部经济园

报告29 产业基地

书摘

市场调查分析

济南市及济南写字楼市场整体向好，但项目所在的文化西路板块多为中小型甚至作坊式的客户租用，这与项目的档次、售价都不是很吻合，为项目推广的核心抗性之一。

一、济南市整体社会环境与¾¬济发展状况

1. 地理环境概况

（1）济南市位于北纬36度40分，东¾¬117度00分；南依泰山；北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平Ô¬的交接带上，地势南高北低。

（2）济南是中国东部沿海¾¬济大省——山东省的省会，全省政治、¾¬济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方千米，市区面积3257平方千米。

（3）济南交通发达，是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。公路辐射全省各市地并与临省相连，截至2003年，济南市公路通车里程达4548.4千米，比上年增长2.2%。济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，¾¬营客货运输和通用航空业务。

（4）济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区，平阴、济阳、商河三县和章丘市。截至2003年年末，济南常住人口达到582.6万人。

2. ¾¬济建设状况

截至2003年年底，济南市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5%，综合¾¬济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。宏观¾¬济增长带动就业增加，特别是作为写字楼主要客户群的第三产业，其就业的增长带来稳定的有效需求，第三产业就业年增长在3.5%左右。全市全行业年新就业人数为3万人，其中所占比例较大的行业为批发、零售、贸易、餐饮、交通运输、仓储及邮电通信业、社会服务业。

与写字楼客户相关产业人群情况 （表：略）

济南独特的地理位置和城市地位决定其在未来规划发展中第三产业将占有越来越大的市场份额。济南的写字楼市场前景广阔。

3. 城市建设与发展状况

从宏观层面上看，根据济南市新的城市规划，济南市将发展成为跨省际的中心城市，成为连接京津冀¾¬济区、长½¬三角洲¾¬济区、京沪沿线¾¬济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心，并成为黄河下游的¾¬济中心、金融中心、文化中心。济南市的城市规划总体发展战略总结为十个字：“南控、北跨、东进、西扩、中疏”，这提升了济南市地产的总体升值潜力，给济南的写字楼市场提供了更多的机会。随着新的城市规划总体方案的实施，济南城建“十大工程”相继展开，城市基础设施日益完善，城市总体服务功能不断增强，进一步适应了济南“城市品牌”战略规划，许多更新颖的商务楼宇项目都在建设与酝酿当中，如东环国际广场（在售）、银座渤海项目（筹建）。写字楼市场的竞争层次将会迅速升级。

二、济南市房地产总体市场分析

1. 济南房地产整体市场简析

自2000年开始，济南房地产市场开始异军突起，成交面积不断放大，2003年济南房地产转让面积首次突破300万平方米。其中，2003年济南商品住房成交面积109.54万平方米，比上年增长33.9%；成交金额24.79亿元，比上年增长56.7%。

2004年上半年，济南商品房成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元，同比增长110.72%，继续保持旺盛势头。

2. 济南写字楼市场分析

（1）写字楼物业开发建设情况

① 济南在售写字楼物业的不同区域构成

正在开发的项目集中在4个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域的开发量占正在开发总量的95%。

泉城广场作为新兴的中央商务区无论是档次还是体量都是最高的。作为济南市的中心区域，交通便利、配套设施齐全，是济南最为集中的办公区域，但此区域空间有限，项目开发体量都较小。东部山大路、花园路区域作为中央商贸区西连泉城广场，东接高新区、东部新城，依靠自发形成的电脑市场，成为泉城东部的中心区域。近东二环路沿线随着众多新商务项目的开发，成为济南新兴的主要商务区。高新区开发的项目受优惠政策影响，在此有厂房进行生产、加工。

② 不同档次构成

档次划分标准——高档：7001元/平方米以上；中档：4001~7000元/平方米；低档：4000元/平方米以下。

高档项目全部集中在泉城广场区域，中档项目基本在东部、近东及中部一部分，低档项目基本为高新区的当期项目。未来供应量中高档项目居多。

（2）价格统计

① 不同功能在售项目的价格统计 （图：略）

（3）销售状况

除去“准纯写字楼”与“其他”类，销售率以商住楼为最高，其次是综合写字楼，最低为纯写字楼。在建的商住楼和综合写字楼在许多方面都有交叉，造成其销售率的接近。但综合写字楼功能单一，而商住楼且商且住，颇受投资型客户的青睬，因此使商住楼的销售率略高于综合楼。

（4）产品结构分析

有户型分割的项目，主力户型集中在100~200平方米，说明开发商的目标客户定位主要以由小型向中型过渡类企业以及中小型企业为主。其中150~200平方米的户型占户型配比的38%，100~150平方米的户型占25%；但部分开发商走差异化产品策略，开发了以小户型和大户型为主力户型的项目，主力户型100平方米以下的项目占13%，主力户型在200平方米以上的项目占8%。自由分割的项目占总体的17%。

（5）小结

① 根据市场调查结果显示：在售项目销售态势良好，潜在供应较为均匀，与宏观投资数据吻合。因此，可以预计写字楼的需求是稳定的、有基础的。

② 市场在售物业销售率在60%以上的项目达到90%，与工程进度比例相当，基本为期房销售，现房阶段的销售基本接近尾声。中、东、近东三个区域销售率相当，远东销售率略低。未售写字楼面积远东区域最多，其次为中部，东部+近东区域量也在9万平方米以上。

③ 在开发的项目集中在4个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这4个区域的开发量占正在开发总量的95%。高档项目全部集中在泉城广场区域，中档项目基本在东部、近东及中部一部分，低档项目基本为高新区的当期项目。在售项目里综合写字楼 + 商住楼占总量的76%，分布在各个区域。

三、项目片区市场分析

1. 交通状况便利

本案周边交通便利，项目南临东西干道——文化西路，西临佛山街、千佛山路，南北临¾¬十路与泺源大街。

2. 文化氛围浓厚

文东、文西路上，山东师范大学、山东体育学院、山东大学南校区（Ô¬山东工业大学）、山东大学西校区（Ô¬山东医科大学）依次分布于东西延长线上，文化氛围浓厚。

3. 传统的商业区，商务氛围不浓

文东、文西路上，品牌服装、服饰、餐饮、休闲娱乐等¾¬营项目众多，为传统的商业区。

但整个文化西路板块没有与本案类似的办公楼，商务氛围不浓，与本项目的档次不吻合，这是项目策划时的关键问题之一。

四、济南未来写字楼市场变动趋势分析

1. 随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发会持续升温，并会吸引大量创业型、科技型等新兴行业的客户进入。

2. 今后几年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉——¾¬一路、¾¬十路的贯通，两边大量整理出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。

3. 与其他省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南核心商务区写字楼平均租金在4元/（平方米·日），比武汉CBD写字楼高出28%，比郑州高50%，仅比广州、深圳等发达城市低10%~30%，由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资型客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。

4. 新规划的项目中，整体操作越来越到位，从定位、设计、户型等诸多方面进一步À¬近与如北京、深圳等国内发达城市的距离。在产品结构上智能化写字楼、商务中心等新型产品不断出现；同时概念型、个性化、小户型写字楼将持续热销。

五、项目周边楼盘调查分析

1. 济南写字楼主要在售项目分析

写字楼市场的竞争半径很大，其中典型项目分析如下。

（1）金龙大厦

金龙大厦自2001年开盘以来，销售一直不是很理想，其Ô¬因是：

① 项目销售周期过长（约9年），造成不好的市场影响和口碑；

② 项目前期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接受；

③ 项目得房率低，仅60％左右，后期开发商通过赠送面积的手法促进销售（约提高到70%），但起色不大；

④ 项目的物业管理费用太高，中小型企业难以接受。

从这些问题来看，本案与之有许多类似之处，如何适当规避，是思考重点之一。

（2）七星·吉祥大厦

七星·吉祥大厦与本项目可类比性比较高，以团购为主，现在的市场价格不具有重要参考意义。

（3）历东商务大厦

历东商务大厦销售状况良好，得房率、内部标准等与本项目有类似之处，但进深较小，具有重要的参考价值。

济南写字楼在售典型项目分析