被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人；也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人；还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。

被拆迁人的分类

被拆迁人可以按照下列方式进行分类：

依据被拆迁人的被拆除的房屋及其附属物所享有的权利性质的不同，可以将被拆迁人分为被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人及代管人。

1．被拆除房屋及其附属物的所有权人

被拆迁人对于拆迁范围内的房屋及其附属物拥有所有权的，是所有权人，依据所有权性质的不同，可

以将所有权人分为公有房屋的所有权人和私有房屋的所有权人及其他所有权人。

（1）公有房屋产权人。依据《城市公有房屋管理规定》的规定，公有房屋是指产权属于国家或者集

体所有的房屋，对该房屋享有所有权的人为公有房屋所有权人。国家的房屋的所有权人有一般包括国家机

关、全民所有制企业事业单位。产权属于国家机关所有房屋，其产权属于国家财产，由国家授权的单位依

法行使经营和管理的权利并承担相应的义务；产权属于全民所有制企业事业单位的房屋，属于单位自己管

理的，产权登记在该单位的名下，由该单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务，属于由指定的

或者授权的单位管理的，由该被指定或者授权的单位行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

集体所有的房屋，产权登记在该集体所有制单位名下，由该单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的

义务。城市集体所有的房屋，是该集体的财产。

（2）私有房屋的产权人。依据《城市私有房屋管理条例》的规定，私有房屋是指产权属于个人所有

或者数人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由该房屋的所有人行使经营和管理的权利并承担

相应的义务。这类房屋的产权人包括公民所有的房屋、外国人和无国籍人所有的房屋。外国人和无国籍人

所有的房屋是指产权属于外国人、无国籍人一人所有或者数人共有的房屋及其附属物。这些房屋由外国人

和无国籍人行使经营和管理的权利并承担相应的义务或者委托他人代为管理并由代管人履行相应的义务和

行使相应的权利 。

（3）其他所有权人，其他的所有权人是指产权不属于公有也不属于私人所有，而是该产权属于其他

所有权主体所有的房屋，在我国，这些房屋包括：中外合资经营企业所有的房屋、中外合作经营企业所有

的房屋、外资企业所有的房屋、外国企业所有的房屋、股份制企业所有的房屋等等，这些所有权人依据法

律的规定对其所有的房屋及其附属物享有权利并承担义务。

2．被拆除房屋及其附属物的使用人

在拆迁范围内对于被拆除的房屋及其附属物享有使用权的单位或者个人是使用权人。

从被拆迁人取得房屋的使用权的方式来看，一般包括三种，一是以租赁的方式取得使用权 ，二是通

过国家的划拨方式取得使用权，三是通过其他合法方式取得使用权。

在实践中，住宅房屋的使用人一般情况下比较多，而且其使用关系一般是以租赁方式设立的，尤其是

国有房屋在计划经济时代被提供给个人后，基本上其租赁关系是一代延续一代，父死子替、夫死妻代的规

矩一直延续至今。此类房屋的拆迁是拆迁过程中的重点，也是拆迁法律规范应当规制的重点因素，但无论

是1991年的《城市房屋拆迁管理条例》，还是2001年的《城市房屋拆迁管理条例》，对此规定都比较模糊

，甚至基本上没有规定，这给各地拆迁该类房屋的不统一及拆迁补偿标准的不一致开了口子。

因此如何规制此类拆迁的问题，还是未来立法的重点。

3．被拆除房屋及其附属物的代管人

房屋及其附属物的所有权人因有关的原因不能直接行使管理其财产的权利时，可以委托或者由有关部

门指定有关单位或者个人对产权人所有的房屋及其附属物进行管理，被委托或者指定的单位或者个人即为

代管人。代管人在行使代管权利的过程中，不得为不利于所有权人的行为。根据我国1991年的拆迁管理法

规的规定，由于房屋的产权人因故不能直接行使对于房屋管理和经营的权利，在拆迁时，如果被拆迁人作

为房屋产权人无法与拆迁人就有关的房屋拆迁事宜进行协商时，只能由代管人行使有关的权利，因此1991

年的《城市房屋拆迁管理条例》根据实际情况规定，代管人是被拆迁人。

但代管人作为被拆迁人实际上是不符合民法的规定的，因为代管人仅仅是管理人，不是所有权人，因

此其作为被拆迁人与拆迁人就被拆迁房屋的事宜进行洽商极有可能损害被拆迁房屋所有人的合法权益，而

且代管人仅仅是管理人，其在与拆迁人协商的过程中能否达到善良管理人的标准很难衡量，因此新修订的

《城市房屋拆迁管理条例》删去代管人作为被拆迁人是立法的进步。

此外，我国实践中的房屋代管，实际上是因“文革”和“解放”引起的，在“拨乱反正”20年后，代

管的房屋基本上都因“落实政策”被发还给产权人，而且在城市房屋拆迁实践中，代管人作为被拆迁人为

了牟取个人的利益侵害所有人的行为屡见不鲜，因此2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》不

再将代管人作为被拆迁人。

依据有关法律的规定，代管人包括委托代管人和指定代管人，委托代管人是指代管人的代管权利由房

屋及其附属物的产权人委托而产生的，指定代管人的代管权利是基于由有关的部门指定而产生的，如人民

法院在宣告某人失踪后即可以指定由其近亲属中的一人或者数人代管被宣告失踪人的财产，包括房屋及其

附属物。此外依据我国有关法律法规的规定，对于产权人不明或者因其他原因不宜指定代管的房屋，由国

家规定的房屋代管部门代管，如在落实私房政策时，对产权人不明的房屋都由房屋管理部门成立的房屋代

管公司代管或者直接由房屋管理部门代管，这种代管可以称为法定代管。

无论是委托代管人、指定代管人还是法定代管人，都应当严格依据有关的法律规定行使代管权利，并

不得在损害所有权人的财产。