简介

内容

到场的嘉宾

会议议程

精彩观点(曾伏虎 朱中一 陈启宗 易宪容)

“2011中国商业地产高峰论坛暨搜狐商业地产全新上线发布会”于8月25日在北京银泰中心柏悦酒店宴会厅隆重举行。本次高峰论坛将以“新商业·大地产”为主题，激情把脉商业地产未来发展，与行业精英共享思想盛宴。

简介

本次高峰论坛由中国建设报和搜狐焦点网共同主办，中国房地产业协会副会长朱中一、中国建设报社社长兼总编刘士杰，以及华润置地上海地产集团、万科集团、万达置业、证大房产、崇邦集团、中环集团、世茂股份等200家开发企业与建设机构；新华社、中新社、人民日报、第一财经等30多家主流媒体出席了本次盛会。

此次行业专家、学界名流、建筑设计大师等各界精英齐聚一堂，旨在探讨整个商业地产模式未来的发展和思辨方向，这是国家新一轮宏观调控实施以来又一次关于商业地产和商业地产模式为主题的大型论坛。

内容

现在我国正处于产业结构调整的关键时期，全球也面临着通货膨胀的巨大压力，经济形势和环境极不明朗，但有一点不可改变的趋势是，城市化将在相当长的一段时间内成为中国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为中国二三线城市更新扩张的发展引擎。进入21世纪以来，中国正处于城市化高速发展时期，商业地产开发将成为未来中国城市旧城改造及新区开发的主流模式，商业地产迎来了全新的发展契机。万科、保利等传统住宅高调转投商业地产开发领域，而传统的商业地产开发企业，例如华润、万达也在加快全国性的布局及步伐，并形成了相对成熟的模式。

当下国内房地产开发建设不仅是地产问题，还是城市发展和经营的问题，商业地产开发必须与城市的需求进行合理匹配和发展。但也应该清醒的看到，商业地产在演进过程中逐渐遇到了很多问题，也出现了很多新变化。例如商业地产开发路径选择、产品定位、资源整合，这些均值得我们关注，也需要暂时放慢脚步仔细思考。

本次高峰论坛以“商业地产开发模式探索”、“境外商业设计在中国的市场实践”、“开发商VS零售商双向跨界发展的利益选择”、“商业地产开发中的价值创新”四大内容篇章为主旨，通过全方位的主题演讲、项目推介、圆桌讨论、互动对话、分组讨论等多种形式，最大化参会嘉宾的互动和交流。

论坛上，参会嘉宾就如何构建商业地产新价值、打造无法模仿的商业烙印、如何全面整合商家资源进行了热烈讨论。针对实现开发商与零售商之间整合资源遇到的问题、实现的路径，诸多企业代表也集中探讨了如何将开发商利益与零售商家利益实现“绑定式”发展。

面对井喷式的开发现状，中国商业地产同质化的倾向愈发明显。本次地产峰会为各方提供了一次难得的机会，让大家能够坐在一起谈商论道，同叙未来，共同为中国城市综合体发展献计献策，提供解决之道。本次地产峰会圆满落幕。

到场的嘉宾

中国房地产协会副会长朱中一、著名经济学家、中国社科院金融研究所研究院易宪容、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国烹饪协会副秘书长李亚光、中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽、中国购物中心产业资讯主任郭增利、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波。

香港恒隆地产董事长陈启宗、宝龙地产副总裁黄永华、中坤集团总裁焦青、上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋、今典地产集团副总裁秦娜、香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武、金地集团商业地产常务副总裁潘韬、远洋商业地产总经理王福顺、阳光新业地产股份公司副总裁吴尧、北京绿地商业管理有限公司总经理王智明、北京金融街资产管理有限公司副总经理房炜、SPACE商业管理集团总裁司徒文杰、世邦魏理仕中国北方区资深董事总经理金勇、嘉实基金管理有限公司房地产总监王克明 、赛伯乐（中国）投资合伙人唐闻、万商俱乐部主任杨泽轩、全城热恋钻石量贩商场董事长万子红、蒙娜丽莎集团董事及营销副总裁邓启堂、著名主持人、歌手戴军、

出席本次盛会的企业还有来自：沃尔玛、家乐福、特易购、麦当劳、肯德基、一茶一坐、ZARA、麻辣诱惑、优衣库、法宝超市、永和大王、俏江南、屈臣氏、吉野家、万达影院、中影影院、韩国希杰CGV影院、成龙影业、国美电器、快乐蜂（中国）、金宝汇购物中心、银泰百货、北京华联、王府井百货、大悦城、GAP、乐天玛特、汉堡王、好利来、一品三笑、小肥羊、胡椒厨房、华堂百货、宜家家居、蒙娜丽莎等等几十家零售品牌代表。

出席本次盛会的主办方嘉宾有：搜狐焦点总经理曾伏虎先生、搜狐焦点副总经理黄海英女士、搜狐商业地产副总经理沈斌先生以及搜狐焦点、搜狐财经、搜狐娱乐、搜狐体育、搜狐微博的各位领导。

会议议程

新商业大地产·嘉宾致辞

新商业大地产·主题演讲

大地产思维 全行业视角——搜狐商业地产全新上线?

高端对话：楼市新变革 商业地产全国布局开发加剧

地产金融论坛：中国商业地产开发与融资思考

搜狐零售品牌精英会成立仪式

精彩观点

曾伏虎

以专业媒体力量促进商业地产行业发展

尊敬的各位来宾、精英、媒体同仁们大家好，欢迎来到新商业大地产2011中国商业地产高峰论坛暨搜狐商业地产全新上线发布会现场，来共同迎接搜狐商业地产这个新品牌诞生的时刻。

作为搜狐门户矩阵重要之一，搜狐网成立1999年，发展成为中国最专业的商业地产网站。通过充分整合搜狐的资源，搜狐产业要求搜狐财经、搜狐娱乐，搜狐体育等其他频道全面合作，使得这个拥有得天独厚的网站优势和专业媒体的平台将会更新，更大为行业提供资讯服务。

纵观2011年的楼市，现在依然在持续的紧缩中，二季度中国经济增幅显现出明显的放缓迹象。这两个月CPI也升为三年以来的最高点，使得政府继续采取从紧的货币政策。

但是我们在商业地产方面却呈现一派比较繁荣的景象，据数据统计，房地产投资开发资金当中有748亿元用于办公楼的开发，有2191亿元用于商业地产开发。

也许正因为商业地产的火爆，不但引起各大地产开发商的重视，同时也引起了政府方面的重视。为贯彻中国在房地产方面宏观调控的要求，上个月召开的银监会上，银监会主席刘明康也强调深入推进信贷风险防控，说明国家对住宅地产的风险调控也蔓延到商业地产中来。

上个月召开的中国房地产峰会，我们在上周在博鳌召开了房地产峰会，跟很多专家探讨了商业地产的问题。大家也有一些共识，第一是商业地产如果有泡沫的话，如果出现企业经营、资金链方面问题的话，商业地产出现的问题恐怕要比住宅地产还要大，还要严重，所以很多开发商也在谈商业地产是非常万能的领域，对我们的管、资金、运营都提出了更高效果的专业分支。中国地产也将迎来未来黄金十年的发展周期，随着中国GDP的增长，随着人们消费能力的提高，尤其是500万以上人口城市的出现，对商业地产来说确实是中国的黄金发展机遇。

同时，住宅房产在08年以后也取得了飞速发展，这么大的住宅市场需要配套和综合性的商业项目。而商业地产的开发需要涉及到商业、地产、金融、城市规划等等多个领域，我们需要很多的行业，很多的企业来共同参与到商业地产共赢当中来，希望行业内携手向前，共同进步，这也是我们推出所有商业地产频道希望通过媒体的力量去促进这个行业发展的重要思路。

最后再次感谢大家的光临，希望大家对搜狐焦点一如既往的支持，关注搜狐焦点，关注商业地产。谢谢大家。

朱中一

地产商面临融资难 盲从商业地产存风险

商业地产在我们看来既是一个发展的机遇，同时确实面临着很多不确定的因素。在这个时候，搜狐商业地产举办新商业大地产2011中国商业地产高峰论坛。商业地产是大家关注的领域，包括媒体现在也很关注，目前商业地产的会议是最多的，大家也很少去议论政府的调控政策，现在不少媒体都在关注商业地产，都在宣传商业地产。我认为主要是两个方面的原因，一个方面的原因是由于国家对商业服务业的支持，再加上城镇化当中需要产业的结构调整升级，这是一方面。另外一个原因，由于住宅地产目前面临着调控，有些企业看到了商业地产想进入，企业又有两种类型，一种是企业主动进入的，一种是企业被动进入的，但是不管怎么说，现在房地产企业关注商业地产的越来越多。作为我们企业关注商业地产是完全合乎情理的，希望我们在业态的考虑上既要考虑专业化，同时对商业地产，主流地产，包括产业园区地产，包括住宅方面都可以关注，因为这些业态也是需要我们关注的领域。

商业地产的机遇大家讲的比较多，在转型过程当中我想讲两个问题，第一个问题，国家调控住宅地产并不是说国家要打压地产，调控住宅它的主题始终要促进房地产业平稳健康发展，它的调控是采取了双向调控，就是防止投机性的行为，又要扩大住房的供应，目的还是促进这个行业的健康发展，尤其是住宅地产的健康发展。而且住宅地产在整个房地产蛋糕当中是最大的，前几年一直是住宅地产占整个房地产投资的70%，这个蛋糕是最大的，其他的地产占土地只有3%。国家的调控政策还是要求住宅地产促进地方的发展。

第二点，咱们进入商业地产的同时有两个方面的问题要考虑到，一个是不确定的因素，从企业层面来讲，商业地产比住宅地产门槛要高，不光有人才的要求，同时也有资金的要求，占用资金长，规模大，融资相对难度大一些。另外，商业地产不光是前期选址定点，还是营销，包括运营、物业管理方面跟住宅地产都有很大的不同。商业地产项目开发完了以后，商业地产的运营是自己开发公司来运营还是委托专业公司来运营，跟住宅地产也是完全不一样。第二从政策层面，从行业管理层面来讲，不确定的因素也很多，首先从国家层面，商业地产还没有一个系统的指导性的文件。商业网点项目搞的好，选定很重要，如果没有选定定点，将来就会形成无序竞争，无序竞争对行业的发展就带来不确定因素。这是一个方面。另一方面是商业地产跟住宅地产也有，有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，同样和当地经济水平发展相适应，和相关产业发展相协调，和老百姓的消费能力、消费水平相适应，中西部城市、二三线城市发展商业地产的也很多，地方政府的商业地产是标志性的建筑，是为地方政府争光的东西。如果二三线城市搞商业地产热度也很高的情况下，有一个总量的问题，还有一个是结构的问题，还有一个老百姓的消费能力问题。

另外还有一个新的问题，电子商务发展很快，消费群体越来越多的转向70后，我们国家城镇化、工业化、信息化基本是同步发展，所以需要研究的问题更多，这个就给市场带来了新的不确定因素。

所以基于上述几点提醒我们的企业第一要关注商业地产，第二不要盲目的进入商业地产，作为我们行业跟商业地产主要的基调就是积极引导商业地产的发展。在当下银行信贷收紧的情况下，房地产企业面临融资难的问题，为了帮助房地产企业拓宽融资渠道，搜狐商业地产今天全新上线推出地产融金汇平台，我们希望地产融金汇探索当中不断的总结经验，为商业地产的发展做出贡献。

谢谢大家。

陈启宗

商业地产优胜于住宅 房企转商大浪来袭

刚才说是不是外行人对商业地产就很乐观，内行人就很担心，这句话应该多想一想。今天很多人从住宅房地产挪到商业房地产中去，这个事20年前就做了这个决定，我们为什么做这个决定，有以下几个原因，也就是说商业房地产优胜于住宅房地产的地方有以下几点，第一是税高，第二是没有经常的回收，所以盈利波动很厉害，第三政府不会允许住房不断的往上升，也就是说政府会给他上限，最后就是以我15年和20年来建造一大批非常优秀住房的房地产商，我这个人从小就不跟人家争，不跟人家打，所以住宅房地产是我没有资格进去的行业。最近为什么多那么多住房地产商进入商业地产领域，也是以上的这些原因。

中国的商品房也有大概20年的历史了，20年来基本上没有碰到大的房地产的破产，这个在历史上是少之又少。我在全球搞了房地产那么多年，没有见到一个市场20年下去，基本没有大的房产商的破产。进入商业房产领域的时候会不会有破产的情况出现呢，这个是值得我们思考的问题。商业房地产也有他们的难处，这是没有做过商业房地产的人难以想像得到的。我举几个例子，第一，住房是量的销量，要以量取胜，要盖大量的楼房，就像万科去年销售了1000亿的营业额，第二名也有靠近700个亿，在300亿以上的全球有十几家，所以绝对是量的较量，而不是质的较量。住宅地产资金回流比较快，在没有盖好的时候就可以卖，所以资金回流是很快的事情，中国房地产商借贷是非常高。但是商业房地产是不能卖的，能够卖的商业房地产肯定是垃圾的，如果不卖就有财政问题出现，建筑费要付，但是你的回收要靠收租回收，所以你就有破产的可能性。住房地产对地点很重要，要有一两个地铁站，但是商业房地产不用一两个地铁站，商业地产差一百米就完全是两个世界。

住房的设计没有太大的幻想可以做，但是在商业房地产的设计来说完全是另外一回事。最近有一家很大的商业房地产商18个月从买地到盖好就可以做好，我说绝对是垃圾大楼的设计者。设计一个项目最少要花到12到18个月，没有12到18个月是设计不出来的，没有每一块土地情况不一样，没有18个月是设计不好的，别人是从买地到盖好18个月，我们设计就需要18个月。

当然管理也很重要，财政也很重要，在财政方面恐怕会出问题的，因为你的财政不健全，你就必须要卖，卖的话，你是制造视觉污染，让中国的老百姓每天看你的垃圾大楼，你对不起社会，但是不卖的话对不起自己，你不卖的话资金链会出现问题，所以绝大部分人选择出售的途径，这个就是中国今天的小悲哀，就是中国人从今以后就要接受视觉的污染。

我相信有些人尽量学习不卖，说的人很多，做的人没有几个，赚不赚钱还是另外一回事。没有实力就有问题，但是并不表示别人有破产的机会就不会干，他们干就产生一个现象，商业房地产有十年皇军旗，第一垃圾大楼不是皇军旗，我相信很多人破产也不是皇军旗，就是量的皇军旗，全市场上的量会多的不得了，然后在某些城市会出现战国时代。我记得在上海有一个项目，在我盖好的时候是1999年，旁边已经有五六个大型的百货店和商城，就排斥我们，凡是在我们店铺不能到恒隆的店里去，结果敢不敢做？不敢做，他们的店最好的都跑我们这里来了，过了三五年之后胜败就可以见，现在有一个破产了，有的还在，现在就剩下两个，有一个赚钱的就是恒隆。

有几件事是商业地产可以肯定的，第一是垃圾大楼，因为是商业地产50年不变，盖起来就不能拔掉，中国这一代人恐怕都要承受视觉的污染；第二是浪费很大的资源，土地的资源、建楼房的资源、资金的资源都是非常大的浪费，从老百姓的角度来看是好事，老百姓有很多选择的，但是老百姓的眼睛是雪亮的，他们会知道什么好，什么不好；最后一点，房地产业因为国家的宏观需要不能让人家破产，在商业方面从一个角度来看是政府不管，与民生无关，第二是你破产政府也不管你，如果破产没有在住宅房地产出现的话，会在商业房地产里出现。在房地产这个领域里最重要的不是你赚不赚钱，最重要的是你的资金链和现金流，现金流不行就是破产。所以这是一个非常好的行业，对懂得做的人来说是赚大钱。谢谢大家。

易宪容

未来十年只有商业地产才有投资机会

第一，中国的商业地产有前途，前途在哪里？我在2010年深圳项目开盘的时候，在未来的十年内，商业地产会出现一个高度繁荣，因为我们目前的房地产市场面临着四大转型，第一是资产转型，第二是房地产企业转型，第三我们居民消费结构转型，第四我们的发展方向转型，所以商业地产未来的发展不用担心，也不会有泡沫。

第二，只有商业地产才有我们的投资机会。投资房地产也好，投资住宅也好，只要通过信托的方式，未来商业地产我相信未来有比较好的发展前景。

第三，市场到底发展什么情况，商业地产发展程度与我们住宅发展程度完全不成比例，就在于我们早几年的政策，特别是信贷政策，整个商业地产各个标准都比住宅差的很远，所以商业地产没有住宅市场那样发展。房地产市场未来发展在哪里，并不是要做什么事，最关键的要给我们房地产市场基本功能，要改变过去全民把住宅作为一个投资工具。如果说中国政府想把政策落实调整往这个方向走，可以说，中国未来的经济发展十年，二十年，三十年的繁荣是没有的，如果这个问题不调整，这个问题不限制，会导致金融危机，更重要的是住宅关系到民生，它会影响整个社会的矛盾和问题。当我们的政策，我们的经济跟民生冲突的时候，一定会出现新的社会矛盾、社会冲突，所以中央政府对这个看的清清楚楚。

我们的商业地产有很多挑战，我去年到加拿大一些城市，发现我们国内商业地产的发展跟他们国家相比差距很大；去年我也到了无锡的项目，出来以后不仅仅带动周边所有的楼盘，而且带动了整个居民消费文化的改变。上半年我去了大理，各个企业老板都来了，希望合适的股权方式进入商业地产，所以我们现在不是没有钱，关键是如何去找钱，如何把这个利做的比较合适一点。所以未来的商业地产会有一个快速的发展时期，当然这个发展时期可能会面临一些问题，但是它有一个基点，因为商业地产不牵扯到民生，在这样的前提条件下，我们政府对商业地产的引导比住宅地产来讲要求会低一些。商业地产的发展使整个房地产市场出现一个新的发展，那我们的房地产市场就会有新的发展。

谢谢大家。