跳盘是房地产行业的俗语，,指别的公司的房源而自己没有的，看到别的公司带客户去看房，通过各种手段，获得了业主号码，从而获得了房源，有了房源自己就可以带客户去看房了。

《看楼书》限制“跳盘”条款的法律效力

如果通过地产中介买房或租房，在看房时，地产中介一般会要求客户签一份《看楼书》，大多数地产中介的《看楼书》都有这么一项内容：客户看房后，若客户本人或其亲属或其代理人、委托人等需购买或承租该房，应委托该地产中介办理相关交易或租赁手续；若私下与业主或其他中介办理交易或租赁手续的（俗称“跳盘”），仍应支付该地产中介佣金或违约金。

在实践中，很多地产中介的业务员都亲身经历过客户“跳盘”的情况，有的是自己眼睁睁看着自己的客户跳到别的中介去了，有的是拉客户从别的中地方“跳”到自己这边来，有来有往，明争暗斗，好不热闹。

面对此种情形，有的“受害者”会愤愤不平，欲讨个说法，向客户追讨佣金损失，理由是：客户在《看楼书》中作出承诺，白纸黑字，不容反悔。尽管如此，结果往往是不了了之，即使委托律师去处理亦然。笔者认为，这种结果是由《看楼书》有关条款的法律效力决定的，《看楼书》中承诺不“跳盘”的条款对客户并没有法律约束力。

这要从地产中介的性质说起。一般而言，地产中介是为业主和购房客户（或租赁客户）提供房产买卖或租赁信息、并从中撮合和促成双方的买卖或租赁行为，从而收取佣金的组织或个人。很多人认为，地产中介卖的是“房子”，其实不然，他们卖的实际是“服务”。因为房屋是业主的，最终出售或出租房屋的主体只能是业主（特别授权者除外），而中介方，顾名思义，只是一个中间人，既不是卖方或出租方，也不是买方或承租方，它的经营内容只是为买卖或租赁双方提供服务。因此，归根结底，地产中介是一个服务性行业，它是基于提供了“有效”服务而收取客户的佣金。

对于同一套房屋而言，在某一个固定时间里，业主只能将其出售或出租一次，但他可以同时将房屋出售或出租的信息透露给不同的中介，甚至同时与不同的中介签订委托合同，以便通过中介选择最合适的买方或租户。这便使不同的中介为同一个业主提供服务成为可能。也就是说，业主及房屋是单一固定的，但中介服务却是多样性的，不同中介提供服务的质量、效率、价格等方面客观上存在差异。

就购房或租户而言，为了找到最合适的房子和最满意的中介服务，通常也会与不止一个中介公司打交道。客户在一个中介公司看了一套房子，签了《看楼书》，作了“不跳盘”的承诺，到了另一家中介公司，也看了同一套房子，如果客户有购买或承租意向，委托任何一个中介公司办理都就是法律允许的。因为根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者享有自主选择商品或服务的权利；消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选；消费者在购买商品或接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为；经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定·····。

我们在购物时有权货比三家也是同样的道理。既可以对不同厂家不同型号的商品作比较，也可以对同一厂家但在不同商场销售的商品作比较。后一种情况与客户在不同中介看同一套房子很相似。但我们从来没有听说消费者在一家商场看了一种商品时要向商场承诺如果购买就在这个商场买，否则就要赔偿该商场的损失。原因很简单，消费者比的不单单是商品本身，而且还有商场的信誉、销售人员的服务态度、服务水平、售后服务等多种因素。购房客户也是消费者，根据有关法律的规定，也有权在房屋消费中选择自己认为最合适的房子和中介服务。客户在看房时或看房前，并不知道假如购买该房则该中介公司会提供怎样的服务，也不知道其提供服务是否合理，很多客户（特别是购房客户）都是生平第一次与中介公司打交道，对该行业的有关知识或常识的了解处于明显的劣势，如果在看楼阶段要求其承诺不“跳盘”，有强行交易之嫌，这是显失公平的。

根据我国《民法通则》、《合同法》等相关法律的规定，显失公平的条款是可以撤销的，请求撤销应在一年之内提出，但该类纠纷几乎都是在签《看楼书》后很短的时间内发生，通常不会拖延一年，因此一旦产生纠纷，只要客户主张撤销，这一条款实质便成了无效条款，对客户不具有约束力。消法更是直接规定了该类条款其内容无效。

有这样一个例子：

业主与A中介签了《独家委托合同》，委托A中介在约定期限内独家代理销售其房屋。在委托期内，A中介的业务员带多个客户去看了房，并让每个客户都签了《看楼书》，《看楼书》中也有类似的承诺条款：客户知道的该房的信息是A中介提供的，因此，若客户购买该房应委托A中介办理相关手续；若委托其他中介办理，由于客户使用了A中介的信息，故仍需支付A中介佣金。

最后，其中的一个客户向业主购买了该房，但并非通过A中介购买，而是委托B中介办理了有关手续，房屋户到客户名下。

对于此种“跳盘”情况，A中介能否向客户追讨佣金损失呢？笔者的看法是：不能。

因为对于购房客户而言，只要B中介的房产信息是真实的，能依法与业主办理交易手续，而且他也认可B中介提供的服务，他就可以选择委托B中介办理。而对于任何中介公司的房产信息来源，购房客户并没有义务去了解和分辨。虽然业主与A中介签了《独家委托合同》，但并没有证据证明该客户将信息透露给B中介或B中介以非法或不正当的手段获取该房的信息。因为房产信息的唯一来源并非业主的书面委托，即使业主没有书面委托，也有可以通过其他途径获知，如业主或其家属、朋友、邻居口头透露的信息，又或者是与业主不相识的人路过其家门看到有人看楼或从别人打电话或谈话时不小心听到业主售房的信息，从而将相关的信息传递给其他中介，等等，这些都有可能使其他中介知道业主的售房信息。也就是说，当业主已与A中介签订《独家委托合同》而最终有客户通过B中介办理交易手续时，并不能必然是客户将从A中介获知的信息泄露给B中介。即使客户承认，B中介也可以在此之前通过其他合理途径获取有关信息为由提出抗辩。若客户及B中介均承认有关是客户泄露的，能否要求客户赔偿损失，则要求客户是否约定有保密条款以及相应的违约条款，但从《看楼书》的内容看，显然不属于保密条款。

因此，A中介向客户追讨佣金损失是没有事实依据的。

《 独家委托合同》对业主及A中介具有约束力，但对客户及B中介并无约定力。客户既然能通过B中介办理交易手续，关键的因素还是在于业主，如没有业主的认可和配合，交易过户手续是根本不可能完成的。因此，若A中介要追究责任，只能向业主提出，但业主是否需承担责任，则要看其签订的《独家委托合同》中违约条款是如何约定的。

通过以上分析，地产中介欲以一纸《看楼书》留住客户的做法是不可取的。面对残酷的市场挑战，只有树立强烈的服务意识和公平的竞争意识，不断提高专业服务水平和服务质量，放弃偏见，以优质的服务树立信誉、占领市场，这才是地产中介的发展之路、地产业务员的成功之路。