泰富橄榄树项目占地东西长约1公里，南北约400米，地块三面环水，环境优越，适合居住。社区秉承“以人为本”的基本设计理念为基础，打造“多元化”“个性化”的现代居住理念。 “阳光、空气、自然”等元素成为基本的生活空间元素。在规划设计中力求重点突出小区的亮点空间，利用各项环境保护措施以及生态性的规划，使社区成为绿色社区。便捷的交通组织系统，绿化停车位，入户与景观的完美结合使人具有强烈的归属感，让本小区成为以居住、休闲、养生互动为主的“居住公园”。

地理位置?

周边环境??(区位现状? 周边配套)

项目介绍?(项目地块? 设计理念 规划特点? 景观设计? 交通功能? 户型设计? 环保设计? 总体规划? 目标定位? 详细设计?)

地理位置?

橄榄树项目位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路温泉城出口仅1500米，位于第五大道南侧，归属于京津新城板块。售楼处位置：津蓟高速3号出口（宝坻温泉城出口）北行200米

交通：（1）高速公路:起始地点-具体行车路线-公里数

北京——橄榄树 沿京沈高速公路在宝坻北出口转津蓟高速公路(98公里)，沿天津　方向到津蓟高速3号出口下。

天津——橄榄树 沿津蓟高速公路蓟县方向到3号出口下(50公里)。

宝坻——橄榄树 沿津蓟高速公路天津方向到3号出口下(25公里)。

塘沽----橄榄树 京津塘高速，津滨高速转津蓟高速蓟县方向3号出口下（78公里）

（2）国道：津围公路，连通天津市和河北省承德市，贯穿宝坻南北；宝平公路，起点位于内蒙古太仆寺旗的宝昌镇，终点位于河北省平山县东回舍镇。

天津----橄榄树 津围公路转九园公路转宝白公路

（3）其它交通：京津城铁（规划中）。

（4）班车：往返于北京、天津之间的穿梭巴士。

（2006－2020年周良新区远景规划图）

周边环境??

区位现状?

项目位于宝坻周良新区，东至宝白路，南至周良庄九支渠，西至周良庄镇张唐庄村，北至周良庄八支渠；项目北侧有正在兴建的第五大道，第五大道为双向四车道，共八车道，由八支渠分为界，南北各四车道，建成后，西侧与津蓟高速交叉，东侧与潮白河相交叉，将建一个潮白河大桥。南靠珠江温泉城，属该区域发展的中心地段。

2、宝白路(现正修建中，建成后称宝白快速之路，可直达天津外环)

周边配套

★ 五星级酒店

?仿非洲迷城建筑 ?占地400亩 ?建筑面积16万平方米 ?12套总统客房 ?3369平方米歌剧院 ?3345平方米国际会议中心 ?国际标准同声翻译会议厅

五星级水上皇宫大酒店占地400亩；总建筑面积约16万平方米；楼高4—7层；总投资8.0亿元人民币。仿非洲迷城建筑，造型高大、俊美；色彩明艳；线条简洁、鲜明；广场开阔，整齐；内装修采用威尼斯酒店主题风格。

京津新城水上皇宫大酒店是按国际五星级酒店标准建设，集大型会议会展、精美餐饮、高档住宿、度假休闲、娱乐、健身、水疗、培训等功能于一体,由凯悦集团管理。共设841间客房，突出会议功能，其中大会议厅一座，中小会议厅共13座。酒店设室内外温泉泳池、SPA、野天风侣、保龄球馆、壁球馆、夜总会等。室外环境结合温泉泳池设计,以创造各类休闲活动空间。

★ 国际标准高尔夫球场

?27洞国际标准高尔夫球场

?JMP设计公司与Vijay.Singh共同担纲设计

?全国前十，华北地区第一

?错落的白色沙坑、别有韵味的叠水、细腻的果玲、舒适的本特草

帝景高尔夫俱乐部拥有27洞国际标准高尔夫球场，每条球道风格迥异，特色独具。前9洞球场由美国著名高尔夫球场设计大师J.Michael Poellot完成，两万平米的优美自然湖泊贯穿球场，小桥流水，树木参天，色彩纷呈的经典点缀其间，多种野生鸟类林间、水边栖息，无须长途奔波，在此即可享受完全脱离尘嚣的恬静、舒适。18洞锦标级球场由世界冠军球手V . J . Singh和IMG公司共同设计，球道宽敞开阔，起伏平缓、沙坑绵延，果岭波伏浪滑，美景之中充满挑战性，跻身中国十佳高尔夫球场并举办国际级重大赛事将指日可待。

俱乐部服务设施一应俱全，超大型现代高尔夫练习场、咖啡厅、专卖店和现代化的体育中心能满足各方球手的多种需求。

高尔夫练习场——京津地区最具规模之现代化练习场；

80个练习位；

350码距离；

推杆、切杆果岭；

专业灯光系统，可与夜间享受高尔夫之乐趣；

高尔夫专卖店——荟萃国内、外著名品牌高尔夫用具；

高尔夫沙龙和网球场可供使用。

★ 帝景温泉度假村

?亚洲最大4A级温泉度假村； ?80亿立方米第三纪地热温泉； ?60余种温泉池水； ?38种保健矿物质； ?26万平米休闲景区； ?浪漫春园、清爽夏园、康乐秋园、温情冬园；

?11套VIP别墅；148间客房； ?纯正泰式SPA； ?一流中西餐厅。

温泉度假村是由日本川口卫建筑事务所设计的一个日式的园林功能区，日式园林的造园是十分精细的，其选才自然，散发着乡土气息，一石、一木莫不是经过仔细的筛选、精细的修剪，经过造园师的精工巧匠而成；也许是一个茅草棚，也许是一个小木屋，看起来是很简单，但绝对是明亮的、简洁、鲜亮而干净的，让人感觉是一草，一木，一石、一屋，选材绝对是自然的，甚至是粗糙的，但每一个地方都有主人或设计师严格挑选痕迹；能工巧匠的精工细作的影子；主人或建设师深厚的意境和理念。

（1）温泉度假村整体占地383.63亩。东邻宽广的潮白河，面临无污染的纯净绿野，具良好的自然资源优势。所在地第三纪地热温泉储藏80亿立方，水温高达96℃，水质清澈透明，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，实属国内罕见的保健温泉水。

（2）浪漫春园－落英缤纷，浪漫空间。1300m2水面总面积，桃花植被主题园，落英缤纷，掩映荷花池、宝石泉、石板泉、情侣木屋，心驰神往，四季春天。

动感夏园－激情夏日，动感地带。4000 m2超大的面积，5000人标准接待量。水上游乐项目为主的夏园，让您在与水上的亲近中尽情体验夏日的活力与奔放。主要项目：泊浪池、漂流河、温泉瀑布、表演台、游泳池、水上乐园等。

康乐秋园－健康无价、欢乐无限。最具保健意义的功能性温泉区，面积达700 m2，以石板泉、各类加料泉、沐浴池及包房为主，提供针对性理疗。依据中医理论，合理的将各种药材或养生保健材料在温泉中浸泡，使入浴者可轻松享受温泉带来的奇特功效。

温情冬园－寒冬美景、泉泉暖意。全日式风格温泉，水面面积约为900 m2。贴心的服务，在您需要的时候一块暖暖的浴巾会送到身边；名木泉、岩洞泉、矿砂泉……蒸腾的热气使人仿佛置身于渺渺仙境之中，让您体验冬季温泉的独特魅力。

★ 一流国际标准酒店

这里有充满人文特色和欢娱氛围的服务环境，向客人提供多选择和具有特色并符合现代饮食业潮流的健康标准无污染的菜品。二区一层为中餐，主要以粤、川菜式以及海鲜为主，二层主要为日韩餐，美食坊位于冬园，主要是为公共温泉区浸泡温泉的客人提供快餐服务，包括粥、面、小糕点及饮品等，方便快捷。

各式客房 尊贵如一。客房部设有中式标准客房及中式套房,装修精细考究，设有冷暖空调、迷你型冰箱及独立的卫生间，24小时为您提供冷热水，有线电视、宽带网络、可直拨国内长途。日式客房备有塌塌米纯木地板，覆盖天然的草席，让您在这里得到彻底的放松。

★ 北京科技大学天津学院

学院位于天津市宝坻区新宝白路，学院规划占地1500亩，建筑面积约320000平方米。目前学院已完成一期建设，占地375亩，建筑面积72852平方米。

教室、图书馆、办公室、学生宿舍、学生食堂、室内体育馆、室内游泳池、操场、校园道路、校园绿化及各项市政建设完备。

二期建设用地500亩已于2004年10月24日开工。

学院设有信息工程、机械工程、管理、法律、外语5个系别8个专业，涉及工、理、管、文、经、法 6个学科门类。北京科技大学天津学院秉承北京科技大学的优良传统，主动适应经济发展和社会进步的需要，通过开展有计划的教育教学和科学研究活动，培养具有创新精神和实践能力的应用型人才。学院充分发挥理工结合、文理渗透的办学优势，突出地方综合性和国际化开放式的办学特色。学院树立“以育人为本”的教育理念，全面实施素质教育，坚持个性发展原则和创新原则。北京科技大学天津学院以北京科技大学为依托,实现学院师资与校本部共享。

为了确保天津学院的教育教学质量，北京科技大学选派优秀学者和知名教授承担天津学院相关专业的教育教学工作。来自北京科技大学的近百名优秀教师中,教授、副教授高达60%，充分保证了学校的教育教学质量。

天津财经大学珠江学院

天津财经大学珠江学院（简称天财珠江学院）经教育部批准于2006年成立，天财珠江学院由天津财经大学与广东珠江投资有限公司合作创办，是一所按照独立学院模式和机制建立的本科层次的普通高等院校。

天财珠江学院坐落于天津市宝坻区京津新城，新校区占地面积900亩，风景优雅，环境清新。学院基础设施完备，学习及生活条件优越。学院师资力量雄厚，现有专兼职教师120余名，86%具有副教授以上职称或博士学位。学院每年还聘有外籍教师在校任教。

天财珠江学院坚持“以学生为本、以质量立校”的办学理念，致力于培养顺应时代要求、具有可持续发展潜质的实用型、国际化人才。学院依托天津财经大学的优势学科，设有会计学、财务管理、金融学、工商管理、人力资源管理、国际经济与贸易、英语、日语、计算机科学与技术、艺术设计等11个本科专业，现有在校生1400余名。

天财珠江学院招生纳入全国普通高校招生计划，面向全国招生。学生毕业颁发天财珠江学院毕业证书，符合学士学位授予条件的授予学士学位。

天财珠江学院以创建国内一流新型本科大学为目标，努力成为新型本科大学又好又快发展、实现量质双赢的排头兵，争取在理论与实践相结合能力的培养方面和高尚道德品质的培养方面走在新型本科大学的前列，重锤打造特色鲜明的天财珠江育人品牌。

现正扩建中，正门将建设在第五大道上。

3、周边规划：

我们项目以北规划建设周良新区的行政许可中心；项目以南为大型的别墅项目——珠江温泉城；项目东侧为大学城，目前入住的大学有北京科技大学天津分院，天津财经大学珠江学院；项目北侧有规划中的周良庄行政许可中心，西北侧为建设中的玉石博物馆，以及规划建设中的奥特莱斯国际购物中心和规划建设中的文化中心。

项目介绍?

项目地块?

项目宗地为东西长，南北较短的规整地块。东西长约1公里，南北约400米，地块三面环水，环境优越，适合居住。北临第五大道，东侧是宝白路，南侧是珠江温泉城，西侧是规划中的文化中心。交通便利，利于出行。总用地面积37万平方米。

设计理念

项目以“以人为本”的基本设计理念为基础，打造“多元化”“个性化”的现代居住理念。设计成“多核心”“有活力”的社区公共空间；“阳光、空气、自然”等元素成为基本的生活空间元素；建筑环境的完成融合、阳光与景观的相互呼应；住宅内部引入崭新的多种功能形态，真正户户朝阳，明厨明卫，适宜的建筑高度及建筑体量建筑开阔的间距与环境共同组成宜人的氛围，保证高质量的生活居住品质。在规划设计中力求重点突出小区的亮点空间，利用各项环境保护措施以及生态性的规划，使社区成为绿色社区。便捷的交通组织系统，绿化停车位，入户与景观的完美结合使人具有强烈的归属感，让本小区成为以居住、休闲、养生互动为主的“居住公园”。

规划特点?

主题鲜明的“生长式叶脉”（橄榄枝）空间景观。

小区主路构架为“枝”组团公共空间为“叶”，通过与主路相辅相交的大水系使整体小区形成自然、生态、可持续发展的循环生长式生态系统。弧形的主路贯穿地块的东西方向，各组团部分在主路南北两侧，组团之间的公共绿地广场分别设计成叶子状，并有序地“生长”在主路两侧，使整体规划构架像一束“橄榄枝”座落在地块内，它象征着“和平”“和睦”“交融”“温馨”“生态”“时尚”的现代人的美好愿望。我们将这些象征性的寓意与规划设计完美地结合在一起，并验证其合理性、科学性、使美观与实用统一，其表现在以下几点。

（1）弧形主路贯穿小区东西侧，减少视觉疲劳，处处景色不同。

（2）“叶”形广场都与主路相接，交通便利，是人行、休闲、娱乐的理想场所。

（3）近1万平方米的小区中心景观是宽阔水面、绿地、沙滩、会所的交汇处，它像一颗“橄榄果”生长在枝叶之中，是设计师的点睛之笔。

（4）各组团之间相隔着“叶”形公共广场使组团与组团相对分离，便于独立管理，增强安全系数。

景观设计?

（1）景观与景观互动

以主路为动线，有序地排列景观节点。形成串联式景观休系，广场相隔，绿化相接、水系相连，带动全小区生态形象的营适，并做到“一步一景”的理想和视觉效果。

（2）景观与建筑互动

建筑像天生生长在“枝叶”之中，自然地与景观交融，建筑单体都以景观为最大卖点，每户都可感受到均好性极强的景观绿化。

（3）景观与人的互动

当人穿行在动人的曲线空间之中，感受到万千变化的角度，树影、水系以及地形的起伏交融，完全置身在纯三维景观状态。驾车就近停放，进出均可享受到有变化有层次的绿化景观。

交通功能?

交通组织以“一轴多带”为路网，保证了大多数单元从北入户。结合城市道路及用地特点，在小区北侧临第五大道设两处入口（其中一期、二期结合位置为小区主入口），东侧临宝白路设一处入口，交通流线充分考虑社区的动静分区及人车分流的需要。“一轴多带”的路网可以使景观渗透到各个组团内部，使住户从大型景观带逐渐回到入户景观增强归属感。小区的会所、商业、幼儿园、小学等公共建筑都以主轴（东西轴）为临，方便人们的出行，生活需要。

户型设计?

（1）户型设计体现“多元化”和“个性化”考虑现代人的居住需求和日需丰富的家居休闲生活，追求舒适、合理、多功能化，提供多样化户型选择。

（2）本方案设计户型真正做到了“户户朝阳”“明厨明卫”，所有户型皆为南北向通透，户型全部为南向，并配以优美的户外景观，使人在家中也可享受自然美。

（3）建筑外立面线条简洁、流畅、色彩鲜明，凹凸适宜。整体为简约、时尚的现代派建筑风格。以飘窗、落地窗，景观阳台、入口门厅，空调档板等细节的处理充分体现项目的品质。

环保设计?

（1）雨水收集系统：雨水收集后流入小区内水池，可用于浇灌绿地，形成水系统的自身循环。

（2）中水系统：生活废水收集后，经处理用来浇灌等工作用水。

（3）垃圾分类及集中处理系统：在小区内地下及地上分别设置了垃圾集中处理中心，生活垃圾经过分类收集后集中处理。为小区内优美的环境做到保障。

总体规划?

一期总规划21万平方米，13栋9－27层的小高层和高层。

二期总规划112430平方米，由别墅、洋房、高层组成。

目标定位?

项目目标市场定位为天津市、宝坻区和周边北京、唐山等外埠主要城市，客户群体以居住、旅游、度假、养老和投资为主的主要消费群体。

1.价格敏感度分析：

价格不是他们考虑的首要因素，而注重产品是否符合自身的需求。同时，价格的高低代表了其一定的身份感。他们成熟理性，具备高瞻远瞩的分析能力，一旦认可就会立即决定。所以他们对价格并不十分敏感，对价值有独特的判断方式。

2.消费形态分析：

注重产品的各个功能的完善性及合理性，讲求生活的舒适性。追求健康的生活环境，现代化的个性居所，高素质的人文氛围，高品质的专属服务。对生活方式、生活空间等元素提出更高要求，喜欢用自己的眼睛观察现场的一切，关注项目的品质体现、注重细节。所以他们对项目自身的价值及附加价值提出更高要求。

3.消费心理分析：

他们同属一个圈层，事业、生活、梦想、休闲、养生都是他们的关键词。他们不缺住房，他们希望与自己同阶层的人交流，有自己的圈子，要求物质和精神的双重享受。所以他们追求的是一种能体现其身份与获取社会地位的载体，对生活品位和项目的舒适性、便捷性以及人文环境尤为注重。

详细设计?

（1）层高：高层层高为2.85米，别墅一层为3.3米，二层为3米，洋房为3米。其中洋房一楼有小院，开间与房屋的开间相同，进深为4米。

（2）采暖：高层为集中供热，方式未定。洋房、别墅暂定为燃气挂炉采暖。燃气挂炉为韩国品牌，具有远程控制功能。（例：主人在外地，无法到达现场，可以用电话功能使家庭内燃气炉提前开启使用。）

（3）高层地下车库是16000平方米，300个车位，地下车库高3.8米，柱网距为8.4米。

（4）外墙厚度不小于270毫米，其中有70毫米的保温层。

（5）屋顶：洋房为简约式坡屋顶，高层为彩瓦，别墅为琉璃瓦。

（6）别墅外墙首层为文化石，室内外高差为0.6米，洋房的客厅为落地窗，高层为非落地窗， 21层（含21层）以上的首层有大堂，大堂高度为5.8米。

（7）本项目的卖点：洋房带电梯，高层为美国奥的斯(OTIS)电梯。

（8）毛坯房的入户门为三防门，预留灯口，厨房卫生间为麻面搓平交活，墙体为刮腻子交活，座便预留，房间门均为哑口，所有的窗户均为双层中空断桥铝合金窗。

（9） 本项目内小学的开放时间由宝坻教育局决定。

（10）小区的外墙为红外线对射系统，电梯内安装摄像头，单元门为黑白可视对讲系统，温泉水到户，而且都是热循环。

（11）交工时间：一期2010年底，二期2009年底

（12）别墅三层，面积区间230——274平米。

（13）高层为坡屋顶，角度为30度，超过2.2米的算面积。

（14）洋房混和结构（砖为为实心页岩砖），高层、别墅为框架结构。

（15）别墅小院内温泉池为选配，可选择安装与不安装，面积约4平米，安装不额外收费，为免费安装。

（16）洋房为4层5层、5层6层，顶楼送露台。

（17）物业费问题：如客户问及物业收费标准，可告知暂时未定。

（18）小区主入口设在第五大道上.

如客户追问可如下回答：别墅不高于2.3元，高层和洋房应该不高于1.8元，最终以物价局批复为准。