| 词条 | 首套房贷 |
| 释义 | 首套房贷是指银行向借款人发放的用于购买第一套自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。2011年12月，广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，二套房贷没有放松迹象。王珏林对此表示利率回归基准并不是政策放松。 房贷利率央行于2008年9月宣布下调贷款基准利率，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。调整后，5年及以上房贷基准利率为7.74%，优惠后相当于6.58%。如果市民已经申请了房贷，并处于正常还款阶段，那么房贷将从明年1月1日起按新的贷款利率执行。 2006年8月19日后，5年及以上房贷基准利率为6.84%，首次贷款购房最多可以优惠15%，相当于5.81%。多数房贷2007年执行的还是这一利率。 经过2007年数次加息后，5年及以上房贷基准利率为7.83%，优惠后相当于6.66%。也就是说，2008年1月1日开始，所有银行首套商业房贷执行最低6.66%的利率，比2007年提高了0.85个百分点。 如果是首次商业贷款购房，60万元贷款30年期，按等额本息还款法计算，月供为3824元，而2008年相同条件下房贷月供则为3854元，即2009年月供减少30元，减少幅度为0.78%；如果是80万元贷款30年期，新月供5098元，2008年月供5139元，2009年月供减少41元，减幅为0.8%；如果是60万元贷款20年期，新月供4501元，2008年月供4529元，2009年月供减少28元,减幅为0.62%。 二次贷款购房不能享受15%的优惠，而是执行基准利率的1.1倍。如果是60万元二次贷款购房，30年期最新月供为4619元，比2008年减少43元；20年期最新月供为5212元，比2008年减少38元。如果是公积金贷款，60万元30年期新月供3269元，2008年为3302元，2009年月供减少33元；20年期新月供4003元，比2008年减少30元。 二次调控2010年9月29日央视《新闻联播》公布楼市二次调控政策，政策规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 在线调查新浪乐居2010年9月29日晚发起“楼市第二轮调控调查”，截止2010年9月30日上午11时，近2000名网友参与了调查。调查显示7成网友对“首套房贷首付提至30%能否遏制高房价”的问题持否定态度，仅13.7%的人认为能够遏制高房价。新政策一定程度上影响了网友购房计划，参与调查的网友中52.9%的人表示半年内不计划买房，26.2%的网友称有买房计划，两者人数分别为1019和504人。 新政规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。 利率调整从2010年10月30日起，上海银行业目前已全面收紧个人房贷，包括中行、工行、中信、深发展在内的多家银行已陆续将首套房贷利率下限上调至基准利率的0.85倍，取消对首套住房贷款利率7折优惠。 多家银行证实，11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。 不过，对于已申请贷款而还未获得审批的购房者，各家银行执行利率标准并不一样。某银行房贷审批部门人士称，在接到新通知后，银行房贷审批部门已经停止了对7折利率申请，现在手中积压的房贷按揭基本按照新利率执行。 但也有银行相关负责人表示，新标准只是对11月以后提出贷款申请的客户有效，而已经递交申请的房贷客户仍旧按照老的优惠利率标准执行，“有些客户还是能赶上7折优惠利率的末班车”。 首付款比政策介绍住房贷款“一刀切”全部至少三成首付，三套房及以上房贷全部停发！2010年9月29日晚间，央行、银监会联合在官网上发布通知，决定完善差别化住房信贷政策、调节和引导住房需求。银行人士认为，相对于三套房贷的停发，首套房贷至少首付三成，对贷款购买首套房者影响更大。 增大压力首次购房者压力大增 相对于此前陆续发布的楼市调控政策，本次涉及房贷的最新内容是“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，这意味着，即使是首次购房也将面临至少三成首付，而此前的政策对首次购买套型建筑面积在90㎡以下的家庭，仍可给予两成首付。 2010年9月29日晚银行人士表示，由于消息刚刚发布，尚未收到监管部门或总行通知。一家股份制银行房贷部门负责人表示，从此次发布的新政来看，对首次购房者影响更大。“比如一套房子总价100万元，两成首付只需20万元，三成将立即多出10万元，这对首次购房者尤其是有刚性需求的年轻购房群体，压力将大增。” 但也有银行人士认为，这对那些同时在多家银行首次申请按揭、较难从征信系统中发现的投机炒楼者来说，则增加了成本，具有一定的打击抑制作用。 银行影响禁三套房贷对银行影响不大 二套房贷仍是严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，针对外地人购房的“不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”的政策得到重申。三套及以上房贷则被“明令禁止”。 在三套房贷的发放上，广州经历几松几紧，在2010年8月底开始又已全面收紧，工、农、中、建、交五大行全面停贷三套房，民生、兴业等股份制银行也已停发，能发放三套房贷的银行已属少数，且首付和利率都大幅提升，比如首付多在5.5成，利率提高到基准利率的1.2倍。“这一块影响不会特别大。”一家国有银行房贷部门老总表示，随着首付和利率成本的增加，申请三套房贷的人本来就有所减少，“一刀切”等于明确了此前“遮遮掩掩”的政策。 突击申请突击申请恐难赶“末班车” 由于政策推出的时机比较微妙，恰好在“银十”的前一天，会否令不少买家在国庆黄金周时突击贷款？ “可能性不大。”上述银行人士均表示，虽然银行暂未接到通知，但央行、银监会已放出政策，银行将等待总行安排，即使9月30日仍未接到通知，但多半将是受理而暂不审批，而且，从申请到审批也至少需要十几个工作日，那时细则已出，购房者按新政执行的可能性大，因此即使是现在突击申请也很难按目前的政策来办，但已审批通过的应仍会发放。 优惠变化消息首套房贷七折利率已取消 “10月30日接到通知，从11月1日起取消首套房贷七折利率，目前首套房贷已经开始执行八五折利率。”2010年11月1日，中国工商银行焦作分行个贷部相关负责人说。 同日，中国银行焦作分行、中国建设银行焦作分行等多家银行的房贷部门表示，多数银行都接到了相关通知，并已经按照通知要求开始执行新的首套房贷优惠利率。 据悉，综合2010年多次楼市调控，焦作市多家银行在房贷政策上最新的执行标准是：购买首套房并申请银行按揭的，首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行；二套房贷首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍；停止对第三套及以上住房提供贷款。 影响存量房贷暂不受影响 市民李先生2009年年底贷款购买了一套住房，当时与银行签订合同并享受了首套房七折利率。“首套房贷七折优惠利率已经取消，目前在供的房贷是不是也要执行新的利率？”面对首套房贷优惠利率的变化，李先生不无担心。 此次银行方面接到的通知并未涉及存量房贷的调整，各家银行仍旧会按照以前和客户所订立的合同条款执行。 “虽然利率折扣不会调整，但是在供房贷的还款者压力也会有所增加。”银行的相关工作人员表示，2010年央行刚刚加息一次，5年以上贷款年利率从原来的5.94%上调到了6.14%，按照相关利率调整规定，银行会在次年的1月1日作出相应调整，不少供楼者的负担因此将会增加。 “早在取消首套房贷七折优惠利率的消息之前，多数银行在实际操作中已经取消了七折利率。”焦作市人民路一家房地产公司的销售人员王女士说。 王女士的说法，得到了焦作市多家房地产公司销售人员的认同。2010年以来焦作市新增加的房贷中，享受到首套房贷七折优惠利率的很少。 2010年上半年，首套房贷七折优惠利率就“名存实亡”，多家银行执行的基本上都是八五折优惠，少数还能申请到八折或者七五折；2010年下半年以来，银行在房贷方面的政策更加收紧，首套房贷八五折优惠利率渐渐成了主流。 “监管部门要求取消首套房贷七折优惠利率不过是对政策的一次明确，可能会加重购房者的观望情绪。”焦作市人民路某楼盘的销售负责人张先生说，对银行来说，新政开始执行后可能会使其提高受益、降低风险；对房产商来说，由于之前利率调整的“铺垫”，在实际操作中影响预计不会不大。 算账20年期28万元贷款多还3万多元 “购买首套房很多都是为了满足刚性住房需求，取消首套房贷七折优惠利率会不会误伤这些人的利益？”市民赵先生刚刚在焦作市人民路某楼盘看中一套房子，首套房贷优惠利率的变化，让他有些吃不消。 赵先生介绍，他准备购买的房子总价为40万元，需要支付30%的首付款共计12万元，余下的28万元房款要利用银行贷款支付，他计划的还款期限是20年。“政策调整之前，银行可以按照七折利率放贷，现在则要按照八五折利率放贷。”赵先生说，对于向他一样的刚性需求首次购房者来说，取消首套房贷七折优惠利率带来的负担是很大的。 按照目前的5年以上贷款年利率6.14%来计算，如果按照七折来计算，赵先生的20年期28万元房贷每月需偿还本息1741.03元，20年共需偿还本息417847.2元；如果按照八五折利率计算，他每月需偿还本息1881.92元，20年共需偿还本息451660.8元。这样算下来，赵先生每月多还款140.89元，一共多偿还本息33813.6元。 质疑政策过后或报复反弹 本轮宏观调控从2010年4月份开始，堪称史上最严厉政策。不过，对于此次提高首次置业者的购房门槛，专家则提出了自己的质疑。 曾英杰表示，不反对出台打击投资客政策，但此次提高首套房贷款利率，会让首次置业者的购房梦难以实现的情况下，调控效果会起到反作用，让更多的购房者对目前的调控政策感到反感，相信这也是宏观调控政策的制定者不愿意看到的。 此外，之前的政策是针对改善性以及投资性买家，此次的政策明显就是针对刚性需求买家。如此来打压楼市，只怕政策停止后，楼市的报复性反弹会强烈很多。 万元还款参照2010年10月20日后最新房贷基准利率 以1万元贷款为例 贷款年限 年利率 % 月利率 ‰ 月还款额 （元） 1 5.56 4.633 利随本清 2 5.60 4.667 441.41 3 5.60 4.667 302.41 4 5.96 4.967 234.67 5 5.96 4.967 193.14 6 6.14 5.117 166.39 7 6.14 5.117 146.76 8 6.14 5.117 132.1 9 6.14 5.117 120.75 10 6.14 5.117 111.72 11 6.14 5.117 104.39 12 6.14 5.117 98.31 13 6.14 5.117 93.21 14 6.14 5.117 88.87 15 6.14 5.117 85.14 16 6.14 5.117 81.91 17 6.14 5.117 79.09 18 6.14 5.117 76.61 19 6.14 5.117 74.41 20 6.14 5.117 72.45 21 6.14 5.117 70.71 22 6.14 5.117 69.14 23 6.14 5.117 67.72 24 6.14 5.117 66.45 25 6.14 5.117 65.29 26 6.14 5.117 64.24 27 6.14 5.117 63.28 28 6.14 5.117 62.4 29 6.14 5.117 61.59 30 6.14 5.117 60.86 房贷回应1提问:为什么利息一下子提这么高？银行是不是收到了什么指示？ 搜狐微博@刘杉V财经评论：应该不是什么新的调控政策，主要原因是银行资金短缺，特别是上周国务院要求银行向小企业贷款后，银行可贷资金减少，其必然把资源向大客户集中，所以减少个人房贷。 2提问:为什么银行连首套房贷款都要涨，房贷不是银行的优质业务吗？ 搜狐微博@刘杉V财经评论：没错，房贷的确是银行最优良资产，其一般都想在这个领域扩展。此番涨价，一是银行资金紧张，优先保大客户贷款，这符合银行长远利益；二是银行不看好房贷发展，目前北京全款买房数量增长较快，所以银行认为在限购条件下，房贷增长速度下降，所以全力保大企业大客户。 3提问:房地产商到底有没有所谓道德的血液？这个政策是银行和开发商商量好的吧？ 搜狐微博@刘杉V财经评论：不能用道德要求商人，房价问题是政府和政策问题，开发商喝汤，政府才是吃肉的。这个政策对开发商不利，银行为自身利益制定的。 搜狐微博@谢红玲：房贷收紧,开发商也拿不到钱了,所以他俩在这事上不是统一战线。 4提问:现在买房划算还是等两个月买更划算？在北京买划算，还是在二线城市买划算？ 搜狐微博@刘杉V财经评论：北京太贵了，也不适合居住，我认为二线城市舒服。两个月后买房更实惠 搜狐微博@谢红玲：首先还是考虑清楚你买房的目的吧.如果是自住,还是在工作的地方买;如果是投资,也要看长期投还是短期投。 回归基准2011年12月14日，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，二套房贷也丝毫没有放松迹象。 “每年年底都是银行信贷额度最紧张的时候，最近几年大部分银行在12月份都会相对收紧房贷政策，但是2011年房贷业务则出现了部分回暖，部分银行的房贷利率基准上浮减少，大部分都维持在基准线。”北京中原地产市场总监张大伟说。 “首套住房需求应属合理住房需求，调控政策本就没有限控，利率回归基准并不是政策放松，恰恰是调控政策‘有限有所不限’的体现。”住建部政策研究中心副主任王珏林说，政府的楼市调控决心、政策不会改变。 金融问题专家赵庆明认为，首套房贷的放松主要是因银行资金面变得相对充裕，与楼市调控是否有所松动无关。 |
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