租赁双方以整个企业为客体，以经营管理为目的，以经营权和租金为对价而达成的协议。

概述

法律特征

主要内容

与一般财产租赁的区别

诉讼涉及问题(承担主体如何确定 基本原则 合同期满后的代位诉讼问题)

概述

企业租赁经营合同，是指在不改变企业性质的条件下将所有权分离，企业的主管部门将企业租与他人使用收益，他方交付租金的协议。无论是个人承租、合伙承租还是全员承租，企业承租其客体仍是国家或集体的企业。它既包括企业的限制物权，同时也包括该企业的经营权乃至经过工商行政管理部门登记后的名称权。从《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》、《乡村集体所有制企业条例》等法规看，租赁经营的出租方、承租方和担保方是租赁关系的主体。出租方是国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，它代表国家行使企业的出租权。通常政府委托的部门是由国有资产管理部门或企业所属的主管部门、财政部门行使职权，是租赁经营的出租方。承租方为实行租赁经营的企业的经营者，并分为个人承租、全员承租、企业承租和国家允许的其他租赁经营的四种形式。其诉讼主体相应的是个人、合伙人、全体成员和企业组织。

企业租赁经营的始初，仅指全民所有制企业的租赁经营，即国家把全民所有制企业的资产以租赁的形式交给承租人生产经营，承租人向国家支付租金并待其返还全部企业资产的合同，是实现企业经营权和国家所有权分离的方式之一。

企业租赁经营合同是我国经济体制改革中出现的产物。从1987年实施的国有企业改革，是对企业放权让利为基础的思路展开的。放权让利的实质是在产权关系不变的情况下，国家将企业的经营决策权下放给该企业的经营者，并对国家与企业的利润分配做了相应的调整。利改税、承包制、租赁制等都属于放权让利的范畴。企业租赁经营是朝向现代化企业制度的建立迈出的关键一步。

法律特征

(1)出租主体的特定性。企业租赁的出租主体只能是享有企业资产所有权的国家(由企业主管部门和政府财政部门作为代表)。

(2)客体的综合性。企业租赁经营合同的客体是整个企业有机体，承租人通过租赁获得对其经营管理的权利。

(3)返还标的的增值性。承租人取得了整个企业的经营管理权，致使租赁标的具有了增值机制，而增值部分不能全部归承租人所有，因此标的的价值在返还时往往大于出租时。这与传统租赁只须原物返还不同。

(4)连续租赁的租金递增性。由于租赁使标的增殖，相应地后次租赁的租金就应高于前次。这与传统租赁由于标的耗损而租金相应递减不同。

(5)法律关系的双重性。虽然合同总有一方是国家，但订立合同时，双方的法律地位是平等的，这体现了民事法律关系的一面；但承租人还要接受国家的监督和指导，又体现了行政法律关系的一面。这与传统租赁单纯体现为民事法律关系不同。

主要内容

包括：标的；合同生效的条件及期限；年度经营目标；收益分配比例；租金数额及缴纳方式；债权债务的处理；双方的权利和义务；违约责任；双方约定的其他条款。企业租赁经营合同出租方的权利和义务是：监督承租方遵守国家政策、法律、完成国家计划；监督租赁企业的财产不受损害；按合同约定收取租金；保障承租人的经营自主权和其他合法权益；为企业生产发展提供必要的服务；协助解决企业经营中的困难。承租方权利义务是：组阁权与决策权；机构设置与人员编制权；分配形式决定权；抵制摊派权。贯彻执行国家政策、法律和计划；接受监督，尊重职工的民主权利；维护企业资产，保证设备完好；按期缴纳租金；承担违约责任。

与一般财产租赁的区别

企业的租赁经营与企业的一般财产租赁的区别有四点：

（1）企业的租赁经营是通过招标的形式来进行的，体现了企业的租赁经营成立的公开性、透明性。

（2）企业的租赁经营对于担保的要求是承租人必须提供相应的担保，以体现对租赁经营的承租人在不履行或不完全履行合同时法律责任承担的可保障性。

（3）企业租赁经营合同的标的是企业，它涵盖了企业的财产、企业的名称权、企业的商号、企业的专利权等知识产权的使用。一般企业财产租赁仅仅是财产作为物的使用权，不包括企业的名称权、企业的商号、企业的专利权等知识产权的使用。

（4）企业的租赁经营合同中出租方是企业的主管部门、或投资人、或股东，企业一般财产租赁合同的出租人是企业。

诉讼涉及问题

承担主体如何确定

承租方在租赁经营中沿用原企业营业执照、公章、企业名称，对外经营行为也以原企业名义进行，各种民事行为只能以企业的名义进行，所以以企业名义对外实施的各种行为无疑应由租赁企业承担，该企业应作为诉讼主体。审判实践中争议较大的是对于承租人可否列为第三人承担民事责任存在截然相反的两种观点和做法。以笔者之见，原则上应将承租人列为第三人承担民事责任。

1． 从租赁企业在诉讼中的地位看

租赁经营是承租人通过合同形式取得国家或集体企业经营的法律形式。承租人行使经营权，具有相对的独立性，达到经营占有、经营使用和经营收益的一种法律形式，而承租人对其用益物权的充分行使，决定了承租人对外民事行为的完整性。对于出租人，是国家授权企业所在地政府委托的部门，代表国家行使企业的出租权，它往往以收取租金为租赁经营关系上的权利内容，而租赁的企业仅仅是租赁经营的客体。当承租人对外实施的一切后果均由租赁客体承担，显然有违经济合同法的一般原理，这既使租赁经营者对经济责任的承担缺少了必要的约束机制，又不适当地加重了企业的责任，这既分割了债权人的利益，也不符合社会主义市场经济法律体系的内部协调发展的要求。

2． 从租赁经营合同与其他民事行为的关系上看

租赁经营合同的实质是合法当事人将企业提供给另一方当事人经营，另一方当事人支付租金的行为。出租方的权利主要在两方面：一是监督租赁企业的财产不受损害；二是收取承租方按照合同约定交付的租金。其义务主要是保障承租方的经营自由权，为发展生产提供必要的保障措施。出租人收取租金的利益与企业将要承担企业债务的负担相差甚远，权利与义务明显失衡。

3． 从租赁经营合同履行过程来看，承租人与租赁的客体即企业与租赁者浑然一体

租赁者使用了租赁企业名称、合同公章、介绍信函、营业执照。企业法人的名称是法人的一种人身权利，与其信誉和经济利益相联系。营业执照是我国建立企业法人登记管理制度，取得民事主体资格和确立该组织法律人格和从事民事活动的必经程序和前提。合同公章，是企业对外实施各种民事法律行为的重要凭证。租赁者对租赁企业名称、合同公章、介绍信函、营业执照的使用，使租赁者与所租赁的企业在法律责任上处于无法隔离的状态。有人认为，应当先由企业对外负担债务，外部关系处理后则应由企业对承租人进行债务追偿二但是，依笔者之见，从诉讼便利的原则，将承租人作为无独立请求权的第三人符合民事诉讼法诉讼便利原则。

基本原则

从各地法院的审判情况来看，关于诉讼主体的确定，实践做法不一，有的把租赁的企业列为诉讼主体，有的将承租、出租双方并列为诉讼主体，有的将出租方列为诉讼主体，还有的将承租人列为诉讼主体，有不同的排列组合。

归纳起来主要有以下观点：

（1）责任连带说。将承租出租双方并列为诉讼主体的认为，承租人对外所从事的各种经营活动的首要基础是其租赁的财产，这也是承租人是否具有对外民事行为能力的标志，同时在租赁经营中，按承租、出租双方的权利义务内容，出租人有权实施监督行为，当承租人对外所欠债务时，出租人自然应负连带责任。

（2）行为责任一致说。即将承租人作为诉讼主体的认为，实行租赁经营的企业，承租人多在企业的决策机关中充当管理角色，这使租赁企业完全处于承租人任意支配的地位，对外发生的各种民事法律行为，虽然是以企业的名义，但实际都是承租人的意志体现。据此，承租人理应是诉讼的主体。

（3）性质归结说。即将租赁企业作为诉讼主体、承租方不具有诉讼主体资格的认为，企业实行租赁经营，其性质和法人的地位并未改变，承租人只是因租赁对企业享有经营权，它所对外从事的各种民事行为只能以企业的名义进行，所以以企业名义对外实施的各种行为无疑应由租赁企业承担，该企业应作为诉讼主体，将承租人列为第三人承担民事责任。各地法院采纳第三种学说的较多。

合同期满后的代位诉讼问题

从我们审理的案件来看，租赁企业的承租人和出租人约定，租赁期间发生的债权和债务归承租人。出租人在租赁合同履行期间，对于企业债权的主张不发生障碍。但是，租赁合同期满后，承租人退出租赁合同，企业的印章也已经交回。承租人无法主张其承租企业期间的债权，承租人处在一个非常尴尬的场面。当企业不提出主张时，承租人则束手无策。因此，有必要引入《公司法》或《合同法》的派生诉讼制度或代位诉讼制度。

股东派生诉讼，指的是当公司的合法权益受到不法侵害而公司却怠于起诉时，公司的股东即以自己的名义起诉，而所获赔偿归于公司的一种诉讼形态。其原因在于现代股份有限公司于两权分离的原则下，公司的经营大权多由董事、经理等高级管理人员把持，而股东，尤其是少数股东，对于公司经营的监督制约能力愈来愈弱，因而常有董事滥用权力，以及大股东欺压小股东等情事发生。由此英国判例便首创了股东派生诉讼这一诉讼形态，以维护公司及众股东尤其是小股东的合法权益，加强对公司董事的监督与制约。

承租人的派生诉讼制度的确立，也应具备一定的条件：一是，租赁合同中约定了租赁期间的债权归承租人所有；二是，企业拒绝诉讼或怠于诉讼。在具备上述两个条件的情况下，承租人就有权提起诉讼，主张在租赁合同履行期间的债权。承租人主张该债权归自己而不是归企业，在法律利益的归属上属于承租人，这一点和股东派生诉讼制度是不同的。