| 词条 | 公寓 |
| 释义 | 公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。能容许多人家居住的房屋，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。多为楼房，房间成套，设备较好。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 § 基本介绍 公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。 公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。 § 类别介绍 公寓公寓大致可分为三类，第一，出租型。以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。第二，自住型（Owner- occupied）。自住型的公寓，称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。 此外，还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。 分类方式 此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 用地性质 住宅 综合性用地或商业用地 商业用地 产权性质 公寓 商务公寓 商务公寓或公寓 产权年限 70年 40年或50年 40年 特点 户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平 一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 § 相关焦点 公寓高力国际第三季度报告指出，广州市外商直接投资实际使用外资为11.68亿元人民币，较上季度增长80.6%。由于外商直接投资有大幅增长，使外资企业及外籍员工的数量亦相应增多，广州市服务式公寓多以外籍人员的中期（6-12月）租赁合约为主。本季度广州市并没有新增的服务式公寓项目落成，市场仍然以消化原有的项目为主，全市整体空置率为14%，较上季度下降1%。为了增加入住率，有些项目推出短期的租赁优惠政策，使服务式公寓的平均租金有所下降，目前为每月每平方米26美元，较上季度下降4.4%。广州市服务式公寓的租户仍然以日籍人士所占的比?较多，主要由于两大日资汽车制造公司的中高层管理及技术人员对服务式公寓的需求占了整体市场的大部分比例；其次的是欧美客户，主要包括领事馆专员或外资企业的高管人员，这类型的客户主要以中期（6-12月）租赁为主。 受到美国次贷危机的影响，使原来有意进驻广州的外资企业延迟或取消进驻计划，这必然会对服务式公寓造成一定程度的影响。预计未来广州市服务式公寓的平均租金下降3-5%。 § 价格介绍 公寓在“拐点论”的阴影笼罩下、在“观望潮”的心理暗示下，京城楼市的价格一路萎靡。三四月份是楼市的黄金季节，“一年之计在于春”的老话在地产市场有着绝对的号召力，经历了整个冬天蓄积力量的楼盘都要在春天高调亮相，无论在价格上还是在销售量上，都有“龙抬头”的架势。而今年，这种火爆的场景却淡出了市场，取而代之的是新盘上市量的不足和销售速度的减缓，持续了多年的楼市价格高烧，也开始出现降温的趋势。公寓市场成为了价格回归的先锋。随着高总价大户型公寓的滞销和小户型酒店式公寓的泛滥，公寓首先尝到了价格回落的滋味。近期新开盘的公寓项目纷纷采取了“低价入市”的策略，而“老”公寓们则打起了送礼打折的主意。 价格回落弥漫公寓“辖地” 面对京城楼市交易量的继续萎靡不振，京城的公寓类新盘入市的时候大都采取了“低价入市”的策略。据亚豪地产机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个新盘公寓项目入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米。如Master(领寓)项目于1月6日开盘，开盘均价为28000元/平方米，而其周边早期开盘的同类产品均高于这个价格，如远洋公馆项目均价为32000元/平方米，置地公馆项目均价为38000元/平方米，SOHO北京公馆项目均价为42000元/平方米。其他如金地名京、公园1872、大成时代中心、沄沄国际、龙公馆等项目开盘均价都低于20000元/平方米。房价高烧不退的大环境下，由土地价值增加带来的正常房价快速上涨空间已经被消耗殆尽，因此房价的快速增值已经缺失了土地支持的背景。亚豪机构副总经理王英男认为，从整体经济环境来看，以土地升值换来的整体升值，投机空间已经透支，奉劝投机者停止。 需求量下降“诱导”价格回落 楼市动荡，好像已经成为了开发商“怨妇式诉苦”的标准开篇语。历经7个月的调整仍然没有完结的预兆，再加上南方一线城市房价的“跳水”，北京的楼市也一直处于有价无市的尴尬境地。很多人认为公寓价格的回落与“拐点论”有着脱不开的干系，其实需求量的下落也是价格回调的重要原因。为了弥补交易量连续下滑的损失，今年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风，以期最小程度地减少损失。而在此背景下，新盘推出时的“低价入市”也更易理解，这样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚集消费人气，在最大程度上做到“开门红”的前提下，为项目的后期提价预留一定的空间。 资金“紧箍咒”强迫下调价格 开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力。政府对楼市的调控力度不断加强，银根的不断紧缩，使开发商信贷的难度加大。雪上加霜的是，资本市场受美国次贷危机的影响更出现了萧条的局面——股市缩水近50%，开发商在资本市场融资难度也愈来愈大。而与此形成对照的是，去年之前，许多开发商都大肆圈地，不少公司甚至是负债拿地。一面是负债圈地，一面是融资阻碍，而楼市的交易量又持续下滑，资金回收困难重重。内忧外患下，开发商不得不采用“低价入市”的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金，缓解沉重的资金压力。 投资前景沉浸在迷雾中 投资前景的不明朗也是公寓价格回落的原因之一。高位运行的房地产市场对于投资者而言，无论是倒手赚差价还是持有出租，都存在着越来越严重的不确定因素。公寓的投资回报无非来自两方面：租金回报和物业价值的提升。近年来北京乃至全国的房地产市场价格涨幅较高，而公寓租金水平虽有所提升，但相对于房价的涨幅水平而言提升非常有限。有投资者开玩笑，租金的涨幅还赶不上银行加息的增幅。由于银行利率水平不断提高，造成投资公寓的成本越来越高，租金回报率越来越低。 另一方面的投资回报来自于物业升值带来的收益，由于目前公寓的价格普遍较高，二手房5%的税率已经吓退了一批投资者。而且政策风险也不断增大，就目前市场而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的公寓不能马上出手，那么资金的压力就会随之而来。 2008年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。虽然王石最新表态：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”但一项目的销售人员向记者坦承：“与往年的淡季相比，同样是让利、促销，如今的效果不尽如人意。这样的市场状况之下，楼市价格的理性回归应该是在情理之中了。 概念泛滥拽回标高的价格 公寓市场中，有相当部分以“酒店式公寓”自居，而这些号称酒店式公寓的滞销和价格下调，也是拉低公寓整体市场价格的重要因素。北京申奥成功后，就有人指出，随着2008年奥运会的临近，北京的酒店式公寓市场将面临特殊的市场机遇。与此同时，新加坡著名服务式公寓管理公司Frasers在北京收购了两栋服务式公寓，位于燕莎板块的原鸿艺豪苑服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，“酒店式公寓”概念一时间盛行于市，借奥运东风，酒店式公寓的高回报率和市场认可度引起投资者的极大关注，接踵而来的自然是“酒店式公寓”在京城的遍地开花。毫无疑问，奥运会是酒店服务式公寓租金上涨的助推器。但参考几个奥运城市的经验不难发现：这一市场总无法避免最终人走茶凉的命运。对此DTZ戴德梁行投资部主任刘星芸提醒投资者：“虽然奥运让这种投资短期收益大，但是长期看风险也成正比。雅典、悉尼、亚特兰大的这类房产在其奥运会两三年后，都出现了大批量的空置现象。”如今酒店式公寓项目的泛滥是不争的事实，但并不是有“酒店式公寓”之名，就一定有“酒店式公寓”之实。真正的酒店式公寓要具备两个条件：首先要地处城市最核心区，拥有集中的商务人士，如此才能得到较好的需求人群；其次是要有五星级物业服务水平。 北京的很多酒店式公寓，既没有极佳的商务地段，也没有顶级的物业服务，只有高高在上的销售价格，造成价值与价格相去甚远，所以降价和冷清也就在情 § 购买注意事项 阳光公寓城区高档公寓售价追涨别墅，四环区域高档公寓与中央别墅区别墅售价几乎持平，导致部分公寓买家转向购买别墅大量原计划购买高档公寓的购房者开始转向别墅市场，别墅市场却出现销量和售价双升的局面。业内人士对此分析认为，从今年二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，尤其是以朝阳公园和亚奥区域最为典型，多数高档公寓售价已经在18000—25000元/平米，这一价格基本和北京联排或叠拼别墅的售价相近，这是导致部分公寓购房者转向购买别墅的主因。四环区域高档公寓售价多数超20000元/平米北京高档公寓售价出现快速上涨的局面。记者统计发现，朝阳公园和亚奥区域等京城四环板块的多个高档公寓售价已经接近或超过20000元/平米。位于朝阳公园周边的泛海国际居住区的公寓售价达到25800元/平米，位于朝阳公园西门的维多利亚公园的售价已达到25000元/平米。位于燕莎区域的US联邦公寓售价则达到26000元/平米，即使位于朝阳北路的天鹅湾的售价也达到了18000元/平米。 2006年底，这些高档公寓的售价在12000元/平米-18000元/平米，多数高档公寓售价集中在15000元/平米左右。由于这些高档公寓从今年开始出现了价格快速上涨，甚至接近或超过别墅的售价。中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米据中原地产的统计数据显示，今年上半年，中央别墅板块共销售别墅207套，完成销售面积9.19万平方米，实现销售收入151120万元，销售均价为16451元/平方米。其中，优山美地、卓锦万代、龙湖·滟澜山等代表项目都有着不俗的销售业绩。作为区域惟一现房销售的卓锦万代项目，六、七两月共销售74套，而售价暂定为20000元/平米的龙湖·滟澜山更是出现购买者追捧的局面，目前已经接待了超过上千组客群。目前中央别墅区别墅的售价显示，目前中央别墅区内别墅户型面积以300-600平方米为主导户型，均价16000-25000元/平米，最高价格达30000-40000元/平米。从中央别墅区的均价来看，高档公寓售价和别墅价格相差无几。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。 部分公寓客群转向购买别墅，在此情况下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户，尤其是一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅更具优势。李文杰这样认为。据凯德置地北京总经理毛大庆介绍，在卓锦万代目前成交的客户中，有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万代地上销售均价23000-24000元/平米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。以前别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好，尤其位置优越、交通便利，与高档公寓总价相近又有着更高性价比的别墅项目，则吸纳了大量由高档公寓购买客群中转变过来的人群。交通便利的别墅是公寓住户升级首选。多位业内专家接受记者采访时认为，目前北京城市别墅的热销，除了别墅产品从今年下半年出现供不应求的局面外，另一个主要原因就是城市别墅购买人群的逐渐扩大。虽然高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品，但其舒适度却又远远不够，这是为什么今年别墅类的产品销售情况好于高档房的最主要原因。李文杰也认为，虽然公寓价格和别墅相差无几，但一般公寓位于五环内，交通便捷且配套相对成熟，而别墅多数位于郊区，交通和配套相对较差。不过一些五环区域的城市别墅则会是购房者热捧的产品。 毛大庆表示，一些别墅便利的交通改变了人们对别墅生活的看法。对城里的高档公寓来说，拥堵是避免不了的事情。别墅的庭院生活也是高档公寓住户置业升级的首选。观察：别墅价格可能快速上涨，已有部分别墅项目售价连月攀升从今年开始，北京高档公寓价格虽然快速上涨，但别墅价格上涨的幅度却相对缓慢。比如中央别墅区联排或叠拼别墅的售价之前多数在150000-180000元/平米左右，目前该区域联排或叠拼别墅的售价在20000元/平米左右。“在此情况下，联排或叠拼别墅售价则可能出现快速上涨的局面。”永通昌集团营销总监肖志刚指出。据了解，即将开盘的金隅山墅二期售价可能从15000元/平米提高到18000元/平米，而中央别墅区阿凯笛亚联排别墅7月份售价为270万元/套，到8月份就提高到321万元/套。 § 国产影片《公寓》 基本信息国产影片《公寓》 类型：故事片 地区：中国大陆 色彩：彩色 制作公司： 广州珠江电影制片厂 1985年 导演：刘欣 编剧：凌奇伟、郑炳辉 摄影：朱钧桓 美术：李文光 录音：蒋绍崎 作曲：张杰林 剪辑：董焕强 副导演：翁燕美 化妆：周少梅 照明：陈善端 编辑：肖戎 道具：叶锦民 服装：黎苏丹 置景：梁纳 绘景：黄树光 演奏：珠影乐团 指挥：丁家琳 剧务主任：杨庆强 内容简介 1983年深秋的上海，几个身世不同的农村姑娘，带着各自的希冀进入了这座大城市，在一栋老式公寓大楼里当保姆。 勤快、忠厚的梁玉芬轻轻叩响了离休干部凌云轩的家门。她待人处世拘谨、谦让。在这个陌生的家庭里，她从最小成员燕燕身上寻觅到了童年的纯真和欢乐，从大学生凌辉处感受到了平等相等的友情。她尽管身为保姆，却没有泯灭对知识的渴求和对学生的向往。她最终摆脱了逃婚的被动局面，争得了主宰自己的权利。 乐观开朗的小琴一踏进特级教师顾宜寅家里，就开诚布公地宣称自己出来当保姆是为到处玩玩，开开眼界。果然，小琴姑娘很快交上了男朋友，又时时更新自己的穿着，无处不飘逸着她的笑声。但是，生活是严肃的，她的轻浮举止和虚荣心，受到了无情的惩罚。小琴也开始正视社会和思索人生了。 秀娥在这些年轻保姆中颇有些主见，她做家务事干脆麻利，但有贪小便宜的毛病。她算计着每一分钱，为的是积攒钱置办嫁妆。但是，她在徐医生、陈院长这个与人为善的家庭里，思想受到了感化，迸发出善良的本性。 沉默、孤避的中年保姆惠芳有着难以启齿的隐痛。她的婆婆重男轻女，丈夫硬是把刚出生的女儿送给了城里人家。就是为了每天能站在幼儿园栏杆处，泪眼汪汪地看上女儿玫玫一眼她才偷偷跑来上海当保姆。慈爱、善良的陈院长从保姆秀娥那儿知道事情真相，把惠芳请到幼儿园，让玫玫朗读"妈妈，你好"，惠芳发愿以偿，心灵上得到了莫大安慰。 这四个农村保姆通过她们各自对人生的思索、探求，开辟了崭新的生活天地。玉芬、惠芳回农村去了，公寓里还留下小琴和秀娥。在未来的人生道路上，她们将会有新的欢乐和烦恼，还要继续认真思考和作出抉择。 § 韩国影片《公寓》 基本信息 韩国影片《公寓》 《公寓》：每晚9点56分的死亡秘密 Apartment 片名：公寓 译名：Apartment 导演：安炳基 编剧：安炳基 主演：高小英 (KO So-Young) 姜盛镇 (KANG Seong-Jin) 张熙珍 (JANG Hee-Jin) 朴夏善 (PARK Ha-Seon) 类型：恐怖片 级别：15岁以上可以观看 片长：未定 发行：SHOWBOX MEDIA PLEX 上映日期：2006年7月6日(韩国) 观众评分：8.88/10 (1126 votes) 剧情简介 某一天晚9点56分，公寓的灯同时熄掉 。 精致的高层公寓，华丽中透着一丝冷意，一个叫世珍的女孩独自在那里生活着。寂静的某一晚，世珍目击了对面公寓的灯同时熄掉的现象。从那晚以后，每天观望对面公寓的世珍发现了一个规律，只要到晚上9点56分对面的公寓一定会同时熄掉。奇怪的现象慢慢地蔓延到整个公寓…… 每晚9点56分，只要灯一熄掉就会有人死掉！ 对面的公寓连续发生死人事件，居民们一片恐慌。而发现9点56分规律的世珍知道死因与熄灯有关，于是开始查找死亡原因。心急的世珍为了阻止再次发生死亡事件把9点56分规律告诉了公寓里的居民，但不幸的是居民反而开始怀疑世珍是杀人凶手。现在的公寓将把世珍和居民引入无法预知的恐慌之中…… 关于影片 韩国影片《公寓》 平静的公寓，现在成为了恐怖的根源。 我生活的亲密空间，突然有惊悚恐怖来袭，那种感觉简直令人毛孔悚然。都市人生活的典型公寓，当独自一人在深夜里乘电梯时，当走在寂静的走廊时，当人们不再关心邻居家住的是什么人时，当恐怖发生在公寓时，种种的一切缔造了恐怖电影的最佳背景。 现在熟悉的公寓将变成恐怖的空间，甚至让人联想到现实的恐怖体验。2006年的恐怖将由《公寓》诠释。 海外关注的韩国恐怖电影由安炳基导演制造。 《公寓》剧照导演安炳基用细腻的视觉加上韩国人特有的“恨”情绪制造的韩国恐怖电影在韩国惊悚片中独树一帜。 在电影《鬼铃》中安炳基用最直接的恐怖传达给观众依存于机械文明的现代人自私的心灵。而在电影《笔仙》中则融入了女高中生的“恨”制造出独特的恐怖世界。安炳基导演从平凡的日常生活中提炼出特别的恐怖世界，深度刺激人间内心的孤僻。而他的第4部作品《公寓》将把恐怖美学发挥到又一新境界。 电影《公寓》在剧本的初期大纲阶段就以200万美元销售给了日本，这在韩国电影史上也是第一次。 在前作中打下良好基础的安炳基导演将通过电影《公寓》走向世界。 漫画家Kangfull的漫画，现在通过银幕恐怖登场。 Kangfull的作品《傻瓜》、《timing》、《纯情漫画》等在韩国门户网站相继连载以后引起了不小反响。Kangfull因此也成为了第一代网络漫画家的代表。而电影《公寓》是他的作品中第一个拍成的电影。因此，人们也非常关注。 随着网络文化越来越大众化，网络漫画的市场也逐渐浮出水面，得到了网友们的热捧。但是大多数网络漫画因为声音和影像的限制不得不更多的选择搞笑和纯情路线，而尽量避开恐怖题材。但是kangfull的《公寓》具备了独特的人物角色和新鲜的理念，可以说在韩国恐怖漫画的发展上起到了很重要的作用。 《公寓》早在网络掀起一阵风暴，而与安炳基导演的碰撞过后，相信会在银幕上表现更加恐怖的《公寓》。 100%融入到角色中，高小英将散发强烈的恐怖气息 气质优雅、美丽大方的演员高小英回归大银幕。4年的等待，她选择的作品就是《公寓》。因为是高小英多年后的复出，所以她很慎重选择要拍摄的作品。在众多剧本中她选择了角色非常个性的《公寓》，更重要的是她对导演安炳基的信赖。而为了高小英，导演安炳基也是根据她的特点修改了剧本，让人物角色更加的有了深度。导演安炳基说：“高小英特有的冷酷表情非常适合这部恐怖电影。 片中高小英饰演的角色是有着很冷的性格，内心深处很孤独的一个女人。高小英在剧中除了像导演提议具体的动作和表情外还亲自参与了服饰搭配等。 高小英的全身心投入演出，将带给观众无比的紧张感和恐怖感。 § 相关条目 塔楼板楼住房公积金 板楼契税毛坯房 § 参考链接 1、http://house.china.com.cn/Market/view/18408.htm 2、http://news.xinhuanet.com/house/2007-09/07/content_6679841.htm |
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