土地用途的转变是与机会成本联系在一起的。所谓机会成本是指某一单位生产因素用于某生产事业上的成本是该因素投放与其他各种生产用途上可能获得的最大报酬。用途转换的结果，形成了土地在不同用途之间的合理分配。

在任何一个地段位置上，总是有一种用途比任何其他用途有更高的地租报酬。从单个经营者的经济立场和微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最有效利用方式。这种由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理，或称边际转换原理。竞租原理可方便地解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程。

20世纪60年代美国土地经济学家阿兰索（W.Alonso）引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式。

竞租(Bid Rent)是城市经济学中的一个基本概念，是一个“意愿支付租金”的虚拟概念，即某个土地使用者(居民或企业)为竞争得到某块城市土地(某个区位)所愿支付的最高租金[1]。如果土地市场是完全竞争的，竞租就等于土地使用者实际支付的地租。竞租理论最早出现在德国农业经济学家杜能的著作《孤立国同农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》）中，但是他仅以农用地为例分析了不同作物由于其可支付的地租不同，所以会选择在距离市场不一的区位种植。在此基础上，美国哈佛大学教授威廉·阿朗索于1964年提出了单中心城市地价的竞租模型。他认为对区位较敏感、支付地租能力较强的竞争者(如商业服务业)将获得市中心区的土地使用权，其他活动的土地利用依次外推[2]。随着地租地价从市中心向郊外逐渐下降，市中心至郊外的用地功能依次为商业区、工业区、住宅区、城市边缘和农业区（图3-1）[3]。以城市住宅用地为例。距离市中心t处的交通成本为k(t)，随t的增大而增加；地租为P(t)，随t的增大而减小；q是对t处土地的消费量；Pz是一般商品的价格，模型中视为常数；z是对一般商品的消费量。于是，一个收入为y的住户预算约束为：

y=PzZ+p(t)q+k(t)（3-1）

则该住户的效用函数可表示为：

u=U( z,q,t) （3-2）

依赖于对一般消费的量、土地的消费量和交通距离，是前两个因素的增函数，最后一个的减函数：随交通距离的增加，住户效用在减少。

在这种情况下，城市住宅用地的竞租模型：

p(t)=[y-k(t)-PzZ]/q （3-3）

于是，保证（3-2）式给定的效用水平下，在z和q之间选择，使（3-3）式的值最大，就变成一个精确的经济学问题[4]。如当住户在距离市中心的t0处，除去交通成本后的可支配收入为y-k(t0),其预算线在纵轴上的截距为y-k(t0)/pz（图3-2）。此时的预算线有无数条，他们的方程为：

z=y-k(t0)/pz-[p(t0)/pz]q (3-4）

其斜率越大，住户的竞租越大。