| 词条 | 京十二条 |
| 释义 | 京十二条即《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》内遏制炒房的十二项具体措施。 通知原文《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》2010年4月30日 一、进一步统一思想，提高认识。要求各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来，从首都经济发展和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院决策部署，采取切实有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 二、坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 三、增加住房有效供给。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。二是依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。三是加强对住宅项目的协调服务，加快审批速度，促进住宅项目尽早开工建设和销售，增加有效供应。对加快建设销售和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。 四、加快保障性安居工程建设。一是确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。二是大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。三是实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理，实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。 五、加强市场监管。一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。二是加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。四是2010年5月底前，市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。五是进一步加强房地产市场统计分析和监测，做好政策宣传解读工作，引导居民住房理性消费。 《通知》还要求各有关部门和各区县政府要根据本通知精神，调整和完善相关措施，全面落实各项调控政策，全力推进政策性住房建设，切实担负起稳定房价和住房保障职责。市住房城乡建设和市监察部门要对市有关部门和各区县政府落实本通知情况加强监督检查，对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 解读及影响解读1 如何认定同一家庭 北京房地产业协会副秘书长陈志指出,“同一购房家庭”是指夫妻双方带一个未成年的孩子,从即日起只能在北京市新购买一套新房或者二手房。当然,如果这套房属于二套房、三套房,将比照其他条款,执行二套房房贷政策,三套房就不予贷款。如果子女已达到法定成年年龄,即便没有脱离父母的户头,也可以单独立户,在成家立业时,以自己为一个单 北京精确打击炒房客 新国十条在京落地 京版十二条发出强烈信号 “国十条”的政策靴子在五一假期的前一天终于在北京落地。昨天,北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,推出“京十二条”。暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房,京版十二条中将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足,甚至更加严格,打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房,誓将不合理的需求踢出北京楼市。 二套房认房不认贷 严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求,提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。 解读2 二套房认房不认贷 北京房地产业协会副秘书长陈志表示,本市对于二套房的认定,也将实行“认房不认贷”的政策。也就是说,以户名下的存量房,作为判定是第几套的标准。即使你曾经购买过二套房产,但再买房时已经将之前的房产全部售出,那么,即使银行里有过贷款记录或有过房产记录,也不计入认定二套房或三套房。 影响 新政不翻历史旧账 我爱我家副总裁胡景晖认为,北京楼市细则强调从新政发布之日起开始,每户家庭只准许买一套房。这样二套房的认定更加明确。在新政发布之前,不管你持有一套房,还是多套房,都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则,在实施起来显然要更加简单有效。 暂停三套房贷款 要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 解读3 外地人房贷要看税单 对于非京籍人士购房,陈志表示,将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明,外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房,而在北京长期工作、为北京纳税的外地人,则可享受到京籍居民相同的待遇。 影响 限制投机炒房 “伟嘉安捷”告诉记者,有监测数据显示,目前市场上有40%的购房者为投资、投机客,而其中更是有90%投资客选择了贷款方式。停止贷款第三套房,将对占市场10%左右的贷款多套房投资、投机客有明显的抑制作用,也制止了很多以温州、山西等地为代表的在京投资、投机客继续投资、投机的可能。 涨价过快项目税收清算 对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 解读4 清算涨幅过快项目 这是新政中首次提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查,对目前以通州为代表调涨商品房项目指向性明显。中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强博士指出,这条就告诉开发商,对于不合理涨价后的不当利益,政府要通过土地增值税等的办法拿走,定价高不一定代表利润大,适当定价也不意味着赔钱。 影响 阴阳合同无处可逃 可查原购房价款的规定,让阴阳合同无处可逃。根据规定,对于二手房销售方,按该房屋(销售款-原购房款)×20%,计算应缴的个人所得税款。但当二手房销售方不能提供原购房价款相关凭证,或因年代久远忘记房屋原值等情况,可对二手房销售方,按销售全款征收1%至3%的个人所得税。此前,不少售房者通过此种办法,签订阴阳合同,降低应缴纳的税费。现在,住建委提供原购房信息,很难避免偷税,可能会影响目前很多指导价格过低的二手房交易。 假离婚如何防范 对于京十二条中关于家庭限购一套新房的规定,北京中原地产市场研究部张大伟表示,虽然收紧了政策开口,但是依然有一些难以收紧的地方,比如北京的家庭可以利用离婚等手段人为造成2个家庭。“国十条”出台后,北京市已经出现了假离婚的案例,但因为银行征信系统尚未与民政部门进行联网,只能凭着买房人提供的材料来进行审核。也就是说如果一对男女已经结婚,或者离婚后再婚,但户口本上婚姻情况一栏未进行修改,银行还将视为其单身。另外,针对第三套房限制贷款的规定可能因为各地房屋产权短期难以联网而无法核实。 楼市有史以来 最严厉的政策 SOHO中国董事长潘石屹 北京作为首都,外地人购房的比例一直比较高,个别项目甚至超过一半。外地人也分两类,一类是在北京工作的外地人,另一类是不在北京工作的外地人。后一类购房比例很大,京十二条对第二类外地人在北京购买住房加大限制,不给贷款支持。 “同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是另一条严厉的政策。过去,在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍,在全市范围内购买多套的家庭就更多了。这条政策会使市场上对住房的需求迅速减少。 “京十二条”出台后,住房价格上涨会很快得到遏制。影响住房价格的最主要因素是供应量和需求量,京十二条从这两方面都采取了严格措施。从抑制住房需求方面:严格执行国务院规定的信贷政策;限制外地人购房;限制多套购买。从加大供应方面:反复强调增加住房土地供应,这是最重要的。土地少,房子就少,供应不足就涨价;严厉打击囤地,与以往不同的是,这次规定要把收回的土地用于住宅的建设;加快审批,缩短房子供应周期;打击捂盘行为,取得预售证三天之内要公开房源对外销售,每套住房都要明码标价,价格经政府审批后不能随便涨价。 赵莹莹 J201 经适房“5·1”后 仍可办过户手续 本报讯 近日,部分区县房屋权属登记大厅出现集中办理经济适用住房交易过户现象,经记者向市住房城乡建设委核实,目前北京市经济适用住房上市交易仍然按本市现行政策执行,没有发生变化,业主不必集中在“5·1”放假之前集中申请办理相关手续、“5·1”之后,仍可按现行政策办理。 在经济适用住房集中、交易过户工作量大的区县,相关部门将通过增加工作人员、加班加点、发放预约号等积极措施作好服务。另外,市、区县住房城乡建设委(房管局)将加大对房地产中介机构违法违规行为打击力度,一经发现其散布不实信息、违规代理行为的,将坚决予以打击。 出台背后13个委办局共商 “京12条”成为最早出台地方细则 4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市委、市政府高度重视，市委常委会议专题研究落实工作，13个委办局共同参与了北京细则的制定。 “北京版‘国十条’细则几十次易稿，反复推敲。”北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武说，这么多委办局联合制定一个文件，这种情况非常少见，为的就是让北京的细则更加科学、更加合理。 在历经了13天、数十次的修改后，“京12条”以坚定的姿态亮相。在“国十条”为地方政府留下的操作空间里，“京12条”全部以最严格的操作上限作为实施要求。同时，这13天紧锣密鼓的恶仗，也使得“京12条”成为全国各省市自治区内首个出台的地方政府落实“国十条”细则。 专家解读即日起，每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。比“国十条”更加严格的北京十二条政策(以下简称“京十二条”)昨天发布并开始施行，“不让炒房”成为此项政策的根本意图。昨天，北京市政府制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。此次公布的“京十二条”，把“国十条”中的选择性政策全部从严执行。但在实际操作中，如何界定“购房家庭”以及对二、三套房的认定等问题，成为业界普遍关注的热点。记者从市住建委获悉，“五一”之后，本市相关管理部门将就“京十二条”的具体实施细则进行说明。 关键词：抑制需求 强制规定不准多买房 作为临时性的措施，“京十二条”规定，从即日起，一个家庭只能在本市新购买一套商品房。也就是说，不管这个家庭以前有多少套房，今后一段时期内，想再买房就只能买一套，不管是新房还是二手房。 “这个"家庭"是指一对夫妻带一个未成年的孩子，”北京房地产业协会副秘书长陈志在接受北京晨报记者采访时，表达了自己对政策的理解。他认为，家庭中有成年孩子的，孩子可以分户出去，成为两个“家庭”，都可以按照“京十二条”的政策再购买一套商品房。 关键词：贷款从严 非京籍贷款持纳税证明 如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。此外，购买第三套及以上住房的商业贷款也被叫停了。实际上，这些规定并非本市所创，而是按照“国十条”规定的政策，以最严厉的方式执行。 “不在北京工作，就不能在这儿贷款买房，实际上是打击那些外地的炒房者。”陈志表示，“京十二条”的意图就是把不合理的购房需求剔出市场，抑制投机性购房。 关键词：套数认定 多家联网共查房产状况 二套房的认定确实很难，现在银行普遍的做法是“认贷不认房”，就是有了房贷记录就认定有了一套房，再贷就算二套房。要想以实际拥有房产为界定标准，即“认房不认贷”，最紧要的就是解决银行不掌握购房者实际拥有房产状况的现状。 “京十二条”对此进行了明确规定，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。陈志介绍，市住建委正在进行相关工作与银行系统对接，向其提供房屋权属信息。此外，关于税务(外地人购房贷款)、民政(家庭认定)等各个方面的信息系统也将联网共查。 记者了解到，北京市房屋交易权属系统早在2004年就已组建，经过这么多年不断完善与补充，这一系统一旦和银行联网后，将会形成一个便于查询个人住房信息系统的网络，对于实现“以房产套数为标准，以家庭为认定单位”审核购房人买房、贷款情况将会更有帮助。 关键词：打击避税 从严征税防“阴阳合同” 针对市场上时常出现的“阴阳合同”，即篡改购房价格以避税的行为，“京十二条”也规定，将加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 关键词：安居工程 新建收购政策房13.6万套 “京十二条”还特别强调了今年将增加住房的有效供给，加快保障性安居工程建设。今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地的50%以上。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。 确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套、占全市住宅新开工套数50%以上、竣工政策性住房4.6万套的工作任务。 关键词：市场监管 房企股东不得违规融资 在加强市场监管方面，“京十二条”规定，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款；商品房预售时，要在3日内一次性公开全部销售房源等，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 晨报记者 赵阳 专家解读 “京十二条”将长期执行 不能坚持，势必反弹。”北京房地产业协会副秘书长陈志表示，“京十二条”将会被执行相当长一段时间，而且下半年很可能还会有新的政策出台，甚至不排除推出备受关注的“特别房产税”等的可能。 由于房地产市场屡出新政，搞得普通购房者颇有点无所适从。昨天，陈志在接受北京晨报记者采访时非常肯定地表示，“京十二条”将会长期执行，因此他也向记者建议，一定要在报纸上提醒市民，清醒地认识到新政策的严厉，要视自己住房的实际情况弄清购房的各种风险，“弄清楚是不是二套房、三套房，一旦签了合同，不仅是贷款的问题，开发商还可能不会卖给你，这个风险是要自己承担的”。 晨报记者 赵阳 |
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