国有住房银行是某些学者经过社会调查和谨慎思考而提出的解决社会现实资金矛盾的组建建议，原因是：国家一方面224亿元住房公积金“沉睡”，另一方面缴纳公积金职工感叹贷款难。要求住房公积金管理中心重新定位，公积金管理机构改造成为国有住房银行。

国有住房银行（State-owned housing bank；State-owned housing bank）。

国有住房银行是某些学者经过社会调查和谨慎思考而提出的解决社会现实资金矛盾的组建建议，原因是：国家一方面224亿元住房公积金“沉睡”，另一方面缴纳公积金职工感叹贷款难。要求住房公积金管理中心重新定位，公积金管理机构改造成为国有住房银行。

是否需要组建“国有住房银行”

从事金融研究的兰州商学院教授雷兴长看来，目前国内在公积金管理上一方面存在贷款难；另一方面在一些地区由于放贷过量而出现了高风险的趋势，“现在应该重新思考公积金管理中心的定位，究竟是带有行政色彩的事业机构，还是办成政策性的住房金融组织。”

雷教授找出许多资料对记者解释说：现在有许多学者认为今后应该逐步把各地分散的住房公积金管理中心，集中改造为政策性的国有住房银行，纳入国家统一的金融监管体系，扶持中低收入者，增强他们的购房支付能力。

“如果能按照政策性、保障性、规范性的要求进行金融运作，公积金就可以惠及更广的人群。”

据了解，早在2007年12月，兰州市住房公积金管理中心就出台了扩大住房公积金制度的覆盖面的办法，将个体工商户在内的所有自由职业者纳入公积金覆盖范围，但是截至目前，在该中心设立公积金个人账户的社会各类自由职业者只有78个。

雷兴长说：“正是由于支取难、贷款难等多方面的原因，限制了公积金在社会更大范围的发展。可见，按照现代金融机构的模式去运作，应该是公积金发展的方向。”

万亿公积金闲置与住房保障体系

万亿公积金沉淀闲置、住房保障建设资金缺口万亿，前者全面对接后者，资金分余补缺，这个看似完美的模式，其实还存在诸多不确定性。

“目前住房和城乡建设部及其下属的相关部门，进行的住房公积金用于经济适用房建设讨论，并没有请该部门以外尤其是公积金领域的专家参与，而这些领域的专家对此讨论，恰恰是有很多意见要提的。”4月1日，中国社科院金融所研究员汪丽娜告诉本报记者，万亿公积金闲置对口万亿住保体系资金缺口，若要进行对接，在建立成熟的风险防范体系、相关法规修改、人大等第三方监督等各个方面做大量准备工作的前提下，才可以谨慎尝试。

地方建设资金之困

据了解，此次与浦东新区区内企业签订银团授信协议的银行多达15家。1080亿元的授信规模，将对浦东新区轨道交通、世博配套工程、经济适用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大项目授信610亿元，创下了浦东开发开放19年来金额之最。

在上海新一轮的住保体系建设中，浦东正在逐渐确立排头兵的地位，其相关保障工程的建设任务也是最重的，资金需求可想而知。

据本报记者独家获取的上海市规土局、住保局最新确认的“2009年400万平方米经济适用房规划建设”相关文件披露的信息，在今年上海总共30个经适房项目中，浦东新区再次担当大任，其中11个项目落户浦东，涉及土地面积共55.2万平方米，而且其中大部分项目的经适房配建比例为100%，也大大增加了浦东新区经适房建设的资金压力。

一位浦东新区相关政府部门的官员告诉记者，相对于其他上海区县一般两三个经适房项目的建设规模，浦东新区获得如此大规模银行授信，非常及时也非常必要。

“而且，在整个新的住保体系建设过程中，浦东新区还在经适房建设外承担着其他任务，例如廉租房、人才公寓以及配套房项目的建设和房源筹集，同样需要较大的资金需求。”

绿地集团董事长张玉良透露，以上海为例，今年上海市委市政府层面多次召开关于经适房建设标准的内部讨论会，明确上海新经适房将达到中档普通商品房的品质，成本比以往提高200-300元/平方米。

公积金难以承受之重

一位参与上海经适房建设的开发商高层告诉记者，目前负责建设经适房等保障住房项目的工程建设资金依然未形成成熟的供应体系，主要靠企业自有资金或自筹资金和银行贷款。

一位资深公积金研究人士帮记者算了一笔帐，根据确定的建设规划，2009年－2012年，全国各地的经适房建设量是400万/套，以平均每套75平方米、建设成本3500元/平方米计算，400万×75×3500=1.05万亿，资金缺口庞大。

在中央4万亿扩大内需的投资计划中，安排保障性住房投资9000亿元，其中经适房投资6000亿元。中央财政只对廉租房投资进行补贴，经适房主要依靠地方政府建设。

加上廉租房房源收购、新建等新保障体系其他层面需要的资金，地方政府的资金压力远远超出1万亿元。“所以，现在正在研究的公积金援建经适房的方案，切合各地方政府的迫切需要，各地对上报试点方案自然也是争先恐后。”这位知情的资深公积金研究人士透露。

根据住房城乡建设部3月底公布的2008年住房公积金管理情况通报，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。

公积金闲置首次突破万亿大关，长期以来一直存在的公积金闲置问题此时也显得很突出。同样万亿数量的一余一缺，余的公积金很难迅速找到一个能够充分消化的路径，缺的住房保障体系更难找到一笔可以补缺的足量资金。

“用公积金建造经适房，在一定程度上可以提高公积金的使用效率，但面临三大问题。”该资深公积金研究人士指出，“首先是合法性问题，目前公积金是按照条例征缴的，公积金属于职工个人储蓄资金，目前法定用于个人合法提取和购房贷款，条例中并无建经济适用房用途，公积金如造经适房，必须修改条例；其次是资金安全性问题：建造出来的经济适用房，如果卖不掉，政府是否全部统一收购，经济适用房由于并非是市场导向建造，完全政府意愿建造，选址户型等可能存在疑惑，如果没人愿意买，很可能是公积金的坏账；同时，如何制止项目贷款中的腐败行为，公积金中心是事业单位，行政化运作，一旦有了项目贷款，很可能会成为公积金腐败的渊薮”。

记者从上海市公积金中心获悉，2008年上海公积金增值收益大幅增加使廉租房补充资金余额也大幅增加，达31.22亿元。但公积金增值收益收购房源方面，上海目前没有后续计划。

贷款难加重了职工负担

“最终选择商业银行的贷款,实属无奈。”刘明效算了一笔账，因为住房公积金贷款可以享受比商业贷款低2%左右的利率优惠，假如申请了15年25万元的商业贷款，自己要多付近7万元的利息，这对他来讲等于背上了不小的负担。

据了解，许多职工感叹贷款难，主要是卡在了抵押登记的环节。没有贷款，就不能足额交清房款；没有交清房款，自然没有产权证明；没有产权证明，就没有抵押登记的实物，公积金管理机构自然就不能放款。

这是一个典型的悖论，不仅限制了职工购买新房，也限制了二手房的交易，导致很多房主都不愿意将房屋卖给公积金贷款的客户。因为，商业贷款在买房人证件齐全的情况下20个工作日就可以完成批贷，接下来就可以过户，而公积金贷款发放规定，管理机构初审通过后，卖方须先将房子过户给买方才能给买方发放贷款，绝大多数二手房卖主都不愿承担这个风险。凡贷款必有抵押，在任何时候都无可非议，否则放贷就会有风险。经过了一个多月的奔波，刘明效终于明白了其中的奥妙，在办商业房贷时，银行和开发商共同承担了抵押登记期间的风险和繁琐手续，而办住房公积金贷款时，开发商和公积金管理中心却不愿承担这个风险。

“我从公积金中心贷款，我付利息给他们，我就等于是他们的客户，但为什么就不能像在商业银行里那样享受到同等的服务?”刘明效对此颇为不解。

房贷难源于商业房贷的“挤压”

针对一些职工提出的贷款难的问题，兰州市公积金管理中心相关负责人却表示了不同观点：“我认为，职工贷款难问题根本不存在。和商业贷款一样，老百姓在使用公积金贷款时，所提供的一切申请材料，在进行商业贷款时，也要向银行提供。我不明白究竟难在什么地方?”

他表示，目前，中心向住房公积金缴纳者提供了多种贷款业务，包括商品房贷款、经济适用房贷款、单位集资建房贷款、“二手房”贷款等，可以说大大方便了市民贷款买房。对职工而言，贷款只需到住房公积金管理中心来两次，第一次提供贷款所需申请材料，第二次办理提款手续。

据了解，为确保公积金贷款在最短时间内办结，该管理中心对住房公积金提取和贷款两个环节进行改革，简化手续，降低门槛，在确保贷款安全和降低风险的前提下，为职工提供方便。但是，仍然由于抵押担保环节的制约，兰州市累计归集住房公积金71亿元，贷款总额21亿元，公积金使用率平均为30%左右，50亿元公积金处于“沉睡状态”。

对于许多职工的公积金贷款被卡在抵押登记环节的问题，这位负责人也坦承，虽然也曾出面协调过，但没有效果，“抵押登记中的延误，是其它部门的事情，我们也是爱莫能助。”

兰州公积金管理中心的马新霞提出了一个贷款难的新解：“住房公积金目前的困境，源于房地产开发商和商业银行的联合打压。几乎所有的开发商，都不愿给客户提供公积金贷款服务。”

据了解，许多开发商把楼盘抵押给银行获得前期贷款，接着开始盖楼，后期再用预售给房屋业主的按揭房贷进行置换，贷款最终被转嫁给购房者。

雷兴长认为，对商业银行来讲，住房贷款收益回报很高，因此他们在积极推销住房贷款，从事的是一种经营行为：但对公积金管理机构而言，是代表政府管理职工个人的住房资金账户。“通俗点讲，在商业银行的眼中，贷款人是客户：而在公积金管理中心的眼中，贷款人只是一个被管理者。”“我把自己的钱存在公积金中心，我贷款后还要给他们付利息，但是我却没有享受到储蓄者的服务。”面对商业房贷和公积金贷款背后这种复杂深奥的关系，刘明效感到非常费解。

住建部公积金新规解读

一、如何保障缴纳人权益

住房和城乡建设部等7部门2009年10月19日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。首批试点城市将超过30个。

记者第一时间采访了住房和城乡建设部有关负责人和专家，对《实施意见》的相关要点进行解读。

二、盘活数千亿闲置资金

住房和城乡建设部提供的数据显示，截至2008年年末，住房公积金缴存余额超过1.2万亿元，其中闲置资金规模已达数千亿元。如何提高使用效率并实现保值增值，已经成为公积金管理面临的重大问题。另一方面，资金问题一直困扰着保障性住房建设的进展。以经济适用房为例，今后3年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，需要建设资金超过1万亿元。而各级财政的资金支持主要针对廉租房，对经济适用房、城市棚户区改造等保障房建设，基本依靠银行贷款“一条腿”走路。

住房和城乡建设部有关负责人指出，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，有利于提高住房公积金使用效率，实现住房公积金保值增值。同时，也有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，推动实现“住有所居”目标。

用于保障房建设的公积金贷款利率将按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，但仍远低于商业银行的开发贷款利率。业内人士认为，这有利于降低保障房的开发门槛，吸引更多民营房地产企业参与建设，改变过去完全靠国有企业支撑的局面。

三、禁止用于商品房开发

由于试点涉及数千亿元公积金的使用，为保证资金安全和收益，《实施意见》提出了十分严格的要求。《实施意见》指出，试点应严格控制贷款用途，实行专款专用；规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益。

在保证资金安全方面，《实施意见》提出了包括设立资金监管专项账户，严格评审贷款项目，加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，落实贷款抵押，试点城市政府承担落实偿还贷款的责任等五项措施。

为了避免公积金投资保障房出现“一放就乱”的现象，《实施意见》强调，贷款禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设，并严格要求非试点城市不得利用住房公积金发放任何项目贷款。

四、优先保证职工提取和个人房贷

用闲置资金建设保障房的同时，如何保障公积金缴存职工的合法权益，也是此次试点面临的重要课题。

《实施意见》指出，试点城市应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。试点城市在制定试点实施方案时，必须征求缴存职工意见；并及时公布试点项目的建设规模、开发单位、建设成本、供应对象等内容，接受社会和群众监督。

同时，《实施意见》明确强调，试点不改变缴存职工住房公积金所有权，不影响提取和个人住房贷款。在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可以优先购买或租赁由公积金支持建设的保障性住房项目。