| 词条 | 房地产高级管理工具箱:12大环节管理制度典集 |
| 释义 | 基本信息作者:克而瑞(中国)信息技术有限公司 决策资源图书策划中心 出版社：大连理工大学出版社 页码：1195 页 出版日期：2009年 ISBN：9787561148266 装帧：平装 开本：16 丛书名：地产企业管理橙皮书 定价：458.00 内容简介《房地产高级管理工具箱:12大环节管理制度典集(全2册)》提供房地产开发流程全覆盖，提供12个环节共115项管理制度，是房地产企业管理制度的系统化管理方案。阐明房地产开发流程12个环节的具体管理和控制要点，明确管理制度体系的目标和控制方向。学习成功地产企业经实战总结的宝贵经验，举一反三，即复制即使用，以最少的代价迈向成功的捷径。标准化引导管理走向规范与高效，应用经实践证明的成功管理体系，快速提升企业运营效率。 编辑推荐《房地产高级管理工具箱:12大环节管理制度典集(全2册)》从房地产开发流程12个环节系统总结房地产企业成功基因，为您提供最系统的企业管理制度解决方案： 房地产开发前期管理制度 规划设计管理制度 工程造价与预决算管理制度 招投标管理制度 工程施工管理制度 工程竣工验收管理制度 房地产营销管理制度 客户关系管理制度 物业管理标准管理制度 房地产采购管理制度 成本控制管理制度 员工及行政办公管理制度 开发前期·规划设计·造价与预决算·招投标·工程施工·竣工验收 楼盘营销·客户关系·物业管理·采购管理·成本控制·行政管理 房地产开发商如何建立最系统的企业运营管理体系？ 小成功靠个人，大成功靠制度。成功的房地产开发商在企业发展过程中建立了最实用的企业运营管理制度体系，这种体系是中国房地产行业特点与中国化企业管理特点的结合，是长期发展过程中经验教训的总结。这种制度体系可以供全国房地产企业复制使用。能极大地提高企业的规范化管理水平和运营效率。 目录房地产高级管理工具箱:12大环节管理制度典集上册 房地产开发前期管理制度 房地产开发前期管理要点 一、房地产开发前期分阶段流程 二、房地产项目开发前期三大管理要点 房地产项目开发前期管理制度 制度一万科前期、配套工作管理制度 制度二房地产项目前期开发策划控制程序 制度三土地前期费用索赔管理程序 制度四合同审批工作程序 制度五房地产新项目发展管理制度 …… 规划设计管理制度 工程造价与预决算管理制度 招投标管理制度 工程施工管理制度 工程竣工收验管理制度 房地产营销管理制度 客户关系管理制度 物业管理标准管理制度 房地产采购管理制度 成本控制管理制度 员工及行政办公室管理制度 房地产高级管理工具箱:12大环节管理制度典集下册 投融资开发管理 第一节：项目投资决策管理 一、用科学分析指导决策，降低投资风险 二、项目决策管理六大流程 三、项目决策管理九大表格 第二节：企业融资管理 一、顺应市场发展，实现多渠道融资 二、企业融资管理十四大流程 三、企业融资管理相关表格 …… 房地产开发项目管理 工程管理 项目营销推广管理 物业管理 人力资源管理 财务管理 …… 序言世界成功的企业无一例外都是管理标准化的典范。通用、沃尔玛、麦当劳、戴尔、松下、丰田等均是典型代表。 丰田汽车之所以成为世界上利润最高的企业之一，就得益于其“标准化管理”，其独创的“丰田生产方式”是基于杜绝浪费的思想，通过精细的“标准化管理”来降低成本，增加利润。 同样，世界大起大落的企业，根本原因也在于缺乏对标准化管理的制定和执行。 企业标准化的管理是动态的管理，可以达到持续改进，从而提升企业的整体业绩。推进标准化是一个长期的、循环上升的过程。最初的体系往往是不太完善的，随着企业客观环境的变化，适时地对标准进行审查、修订，保持标准的先进性是非常必要的。 2008年房地产市场风云变幻，王石抛出“拐点论”，潘石屹更有“百日剧变论”。 中国房地产企业开发的产品同质化越来越严重，差异性越来越小，企业之间的竞争日渐表现为成本的竞争、管理的竞争。因此，为了提高竞争力，房地产企业必须放弃粗放式经营，进行精细化、标准化管理，这已是大势所趋。很多像万科这样的成功企业已经证明其可行性和必然性。 应用良好的管理制度、管理流程及表格是成功企业的共同特征。 管理制度、管理流程及管理表格是房地产企业实施标准化管理的有效工具，它们把大量管理工作规范化、标准化，使繁琐变得简单，使杂乱变得有序，使流程更加清晰，为企业在澈烈的市场竞争中生存和发展奠定坚实的基础。 根深方能枝繁叶茂，固本方能硕果累累。希望本套书（上下册）的出版，能实现“复制成功，解码中国地产领跑模式”的初衷，为学习先进地产企业的管理方式、提升行业的整体管理水平提供系统的商务工具。 文摘住宅统一设计要求规范 前言 1、目的 （1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点； （2） 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质； （3） 为设计部设计人员提供技术流程指导。 2、形式 （1） 住宅设计统一技术措施 （2） 图纸编制深度统一技术措施 （3） 重点部位营造作法 （4） 典型构造节点 3、适用范围 （1） 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导； （2）本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范； （3）《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。 4、实施 本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。 5、编制单位 集团设计工程部 第一部分 住宅设计统一技术措施 1. 总平面设计 （1） 间距 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。 （2）消防 ① 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 ② 登高面 Ⅰ 登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。 Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。 Ⅲ 消防车道 Ⅳ 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。 Ⅴ 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。 Ⅵ 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。 Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。 Ⅷ 消防车道距建筑物距离宜≮5m。 Ⅸ 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。 Ⅹ 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。 （3）流线设计 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。 （4）附属用房 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。 ② 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。 ③ 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。 （5）摩托车、自行车存放 ① 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。 ② 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。 2. 单元户型设计 （1） 单元户型基本设计要求 ① 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。 ②厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。 ③ 起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。 ④ 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。 ⑤ 避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。 ⑥ 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。 ⑦ 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。 ⑧ 户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。 ⑨ 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。 ⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。 （11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。 （12） 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。 1．土地获取阶段工作要点 目前房地产开发土地的获取方式主要有：市场竟买、资产重组、合作开发三种方式，房地产企业的市场经营（拓展）部门在前期对土地信息收集整理方面起着决定性作用，同时也要求聘请专业经纪公司对市场经营（拓展）部门进行缜密筛选并确定考察目标后，随之与该部门进行对接，快速展开土地实地踏勘、市场分析、项目发展构想和经济效益测算等研究工作，为房地产开发企业提供拿地依据和计算结果，同时也为后一步项目定位及规划设计提供有效参考。 2．前期策划阶段工作要点 土地获取后，进入项目前期策划阶段。开发企业由前期开发部门和经营决策部门两条线牵头，平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将立即进行土地确权，经营决策部门则指导经纪公司对项目进行更深层次的价值研判和策划工作，策划成果快速转化为合作设计院的规划设计成果。这一阶段工作节点的控制，为后续阶段的工作提供方向和保障。 3．策划设计整合阶段工作要点 规划设计图纸完成以后，设计公司和策划经纪公司要对设计的成果召开联席会议，分别从专业角度和满足客户需求的角度对规划设计方案做进一步深化。对这一阶段的工作，设计公司一定要听取策划经倦纪公司的意见，才能确保设计成果的市场受欢迎度。 房地产企业为了更好地对项目前期开发过程实施监控，确保从信息到成果、从土地到商品房的快速有效转换，确保实现项目开发利润率最大化，并尽可能缩短房地产项目整个开发周期，设计了项目开盘前期工作节点控制流程图和工作流程细则（下图）。 |
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