购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

关于“二书”

解读《住宅质量保证书》

解读《住宅使用说明书》

关于“二书”

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

解读《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？

解答：

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

解读《住宅使用说明书》

图为住宅使用说明书统一范本

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：?

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；?

2、结构类型；?

3、装修、装饰注意事项；?

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；?

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；?

6、门、窗类型，使用注意事项；?

7、配电负荷；?

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。?

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。