历史上最早的抵押参与证是以住房抵押贷款债权为依托而发行的，其发行原理是，将商业银行所发放的住房抵押 贷款债权制作成若干份等额的权利凭证出售给证券市场投资者，商业银行取得证券发售资金，并自此对其所发放的住房抵押贷款不再享有任何的权益，而由投资者凭其各自拥有的证券按份共同享有该住房抵押贷款债权；商业银行承诺若其售卖的贷款不符合其对投资者所作的声明和保证的，则将无条件地向投资者赎回已出售贷款。

功能

发展过程

管理机构(1、联邦住房贷款银行（FHLB） 2、联邦住宅管理局（FHA） 3、联邦国民抵押协会（FNMA）)

常见类型(1、作为过手证券前身的抵押参与证 2、过手证券 3、资产支持债券 4、转付证券)

功能

为便于投资者行使证券权利，将设立一保管人代表所有投资者的利益对该住房抵押贷款债权进行审查和监管；从而使单个投资者不必对贷款债权的偿付亲自进行查询或检查。就其法律意义而言，抵押参与证的发行实际上是抵押贷款的标准化销售。抵押参与证的出现沟通了借贷市场与证券市场的联系，使得社会资本得以在更广阔的市场以更快的速度流动。但是抵押参与证仍有其自身的弱点，那就是被证券化的住房抵押贷款债权所固有的风险总量并未因为证券化而有任何的变化，只不过由原贷款银行独家承担变成了由各证券投资者分散承担。一旦贷款出现问题，投资者仍将承受相应损失，且各投资者所遭受的损失总和在不考虑交易成本的前提下与假设贷款银行未将该笔贷款进行证券化时该银行所承受的损失相等。

世纪之交，中国经济金融改革又出现了新的“亮点”，信达、长城、东方、华融四家金融资产管理公司相继成立，其运作的总体思路是国有商业银行将不良资产剥离出来，金融资产管理公司（Asset Management Company，以下简称AMC）以账面价格购入，采取发行特别金融债券等形式支付，并负责不良资产的处理。资产证券化作为AMC化解银行不良资产的众多手段之一，也被其列入经营权限之中。

资产证券化作为近年来国际金融领域的重大创新，其在中国的运用已是一种必然趋势。但就来说，金融资产证券化在中国还是一个“新生事物”，有必要通过对外国特别是以美国、英国、德国、日本、瑞士等为主要代表的经济金融发达国家在金融资产证券化方面的具体政策和操作等一系列问题的学习和研究，提高自身对金融资产证券化这一“新生事物”的认识，以使众多的金融资产公司能够按照预定的目标运作起来，以期取得显著成效。美国的资产证券化与二级抵押市场的产生与发展 世界经济金融发展的轨迹表明，美国的经济发展是在市场经济体制中推进的，是典型的当代市场经济模式。那么，作为当代市场经济的典型代表，在金融资产的处置上，美国也是先人一步，赶在了世界经济发展的潮头之上。美国作为金融资产证券化的发起者之一，既经历了资产证券化的初级阶段——批量贷款证券化的发展历程，更经历了二级抵押市场的锤炼，从而成为全世界经济金融发达国家金融资产证券化的先导。

发展过程

美国二级抵押市场产生的背景：美国的抵押证券体现了世界上最基本的二级证券化形式，这不仅取决于它的市场容量大，而且资产证券化的范围也扩大到汽车贷款和信用卡应收款等。美国证券抵押市场的发展是美国金融制度中某些特定因素的产物。首先是政府不允许银行和储蓄机构跨州经营业务。

实际上，一个地区对金融资产的需求很可能并不等于相应资产的供给，而金融机构存在的一个主要理由就是为了使资金在富余与不足地区之间进行调剂。传统上，东部各州往往有大量的资金剩余，而西部和南部对资金的需求则很旺盛，由于这种不平衡和美国金融管制，一个地区的富余资金很难调入资金缺乏地区。抵押证券市场的发展弥补了这一不足，并很快成为贯通整个美国市场的一个必要的中介。其次是美国传统的储蓄机构的利率管理。美国的法律规定其享有3%的利差，即筹资成本（主要是支付给零存储户的利息率）与它们所提供的抵押贷款的利差。在60年代以前相对稳定的经营环境中，3%的利差带给它们足够的利润和应付紧急资金需求的能力。然而，进入60年代后，商业银行和新兴投资基金的新的规则制度相继出台，严重影响了储蓄机构的发展。最显著的变化莫过于投资基金和货币市场可以支付给长期储户（通常是带给储蓄机构最多利润的储户）更高收益，促进这部分人将资金调离储蓄机构。这样，传统上的3%的利差就被严重侵蚀掉，然后，这一利差又给储蓄机构带来了负面影响。在高通货膨胀时期，为了吸引新的资金来源，它们被迫按市场利息率支付利息，而此时它们的资产却是一些长期低息的贷款，如此入不抵出，到70年代初期，导致整个储蓄机构面临严重的危机。

后来人们试图通过引入新技术以帮助储蓄机构在新的竞争环境中生存，即形成了新的金融产品如优先股、可转换证券、次级债券等，但这只能给储蓄机构带来喘息的机会，而抵押证券市场的发展无疑成为储蓄机构发展的新的转折点。即储蓄机构愿意将低收益的固定利率资产卖给能接受这一现金流的投资者的行为，极大地刺激了美国抵押证券市场的发展。

管理机构

在30年代的大危机之后，由美国国会通过立法建立起了数家为抵押提供资金或保险的机构，二级抵押市场的最早雏形就是由此开始构造的。这些机构为构建一个流动的二级抵押市场提供了支持，美国的抵押证券市场的发展得益于此，并取得了后来的蓬勃发展。

1、联邦住房贷款银行（FHLB）

它的作用类似于联储的贴现窗口，联储贴现窗口的作用是向商业银行提供资金，使其资产更具流动性，而FHLB的作用是向储蓄机构提供资金，使其更具流动性，FHLB在资金不足时，有权向财政部借款。

2、联邦住宅管理局（FHA）

美国现今的住房抵押和抵押债券市场本身也可以说是1934年全国住房条例的产物，这一条例下产生了FHA，它发起并推动了固定利率的完全平均分摊支付的抵押贷款方式，它向抵押贷款人提供保险以降低借款者违约可能给投资者带来的风险，即能够满足FHA的承保标准的抵押贷款可以获得保险。联邦住宅管理局是美国第一家将抵押条款标准化的机构，这对以后标准化的抵押市场的发展起了重要的作用。

3、联邦国民抵押协会（FNMA）

它负责为联邦住宅管理局和退伍军人管理局保险的抵押贷款提供二级交易市场，其具体的交易形式就是购买抵押贷款合同。它的股票在纽约证券交易所上市，在资金不足时也有权向财政部获得一定额度的信贷。

常见类型

1、作为过手证券前身的抵押参与证

抵押参与证的引入，促进了二级抵押市场的快速发展。作为过手证券的前身，抵押参与证旨在减少一项联合贷款中单个投资者前来检查的次数，卖方作出担保，一旦任何贷款不符合这一担保，将由卖方全权负责购回这项贷款。通过设置第三方来代替买方监管贷款，买方不必亲自检查。

2、过手证券

为解决信用等级及同质性问题以引起资本市场投资者的兴趣，抵押过手证券开始创立，这既可提高信用等级，使投资者避免损失，又可增加证券的市场流动性，还可使联合贷款中的单个投资者免于亲自查询之劳。抵押过手证券市场占据美国抵押证券市场的大部分份额，其形成过程是这样的：将抵押贷款集合在一起，然后凭以发行证券。证券所有者按其购买份额享受相应权利。而这时的房产抵押贷款出售给信托机构，资本市场的投资者持有证券，按月收取由信托机构过手过来的本金和利息，抵押品的市场价值被及时反映在抵押过手证券的现金流上。在过手市场的发展过程中，FNMA，GNMA和FHLMC所起的作用不容忽视，以至于形成了四种基本的抵押过手证券：GNMA、FNMA、FHLMC和私营机构发行的过手证券。

3、资产支持债券

尽管过手证券比单纯的批量贷款销售的信用级别高，它仍然不可避免带有批量贷款的销售缺陷：现金流量难以确定，不能提前赎回，抵押过手证券实际上的到期日完全取决于抵押品的先行支付。这些缺陷或多或少妨碍投资者涉足此项投资。 为克服现金流量不确定的缺点，资产支持债券应运而生。资产支持债券中的典型种类是抵押贷款债券，它是房产抵押贷款机构以其所持有的抵押贷款作为担保而发行的债券。对投资者来说，它是一种债权凭证，而过手证券却是一种所有权凭证。该债券是按债券本金部分的110%－200%的抵押数量超额担保的。同其他抵押担保融资工具一样，附属担保品作为抵押，须交予独立受托人，如果出现违约，受托人则将抵押变现，能较顺利地清算。这种债券和资本市场上其他债券期限结构相似，利息按季支付或每半年支付一次，本金则在到期日支付给投资者。尽管这种债券是一种债权凭证，它所带有的超额担保却能确保在出现拖欠违约时，投资者完全收回本金和应得的利息。因此该债券信用级别高，常被评为AAA级。

4、转付证券

房产抵押放款债券之所以得到发展，主要是为了满足市场对现金流量确定性的要求，然而，它对抵押品的利用效率并不高，尤其与抵押过手证券相比，这一缺点就更明显。因此，创建一个既能准确预测现金流量，又能充分利用抵押品的证券显得很有必要，转付证券正好满足了这一要求。最初的转付证券和普通的过手证券非常相似。发行机构偿还由转付证券形成的债务资金来源是原房主抵押借款人所归还的本息。它的安全性又与房产抵押放款证券相似，担保品由受托机构持有，并以受托人的名义为证券持有者注册登记。最为广泛使用的转付证券是抵押保证证券（CMO）。 CMO将本息支付设为几档，而传统的过手证券只有一档。CMO发展得很快，第一笔保证证券是由联邦住宅放款公司于1983年发行的，到1993年，其数量已达近五千亿美元。CMO之所以能有如此骄人的成绩，要归功于它集合了传统的过手证券和资产支持债券中的房产抵押放款债券的特色。

资产证券化作为当今国际金融界的一股热潮，已成为许多国家解决银行资金流动性不足的强有力的金融创新工具。但资产证券化对市场具有直接的依赖性，所要求的配套机制也很严格，对于中国来说，在条件不成熟的的情况下，应该谨慎行事，不可贸然。否则，将会造成极其严重的后果。