论坛的由来

发展旅游地产综合体，推动旅游城市经济

加强行业协会指导，实现资源节约环境友好

北有夏季爱莲湾论坛、南有冬季海南论坛

度假交换突破传统旅游经济1.0模式

论坛的由来

2011年4月29日~5月13日，在威海爱莲湾国际旅游度假区举行了第一届中国旅游地产发展论坛。本次论坛活动的主旨为“加强旅游城市交流、推动旅游地产经济健康发展”，本次论坛活动由新浪乐居主办、爱莲湾国际旅游度假区承办、中国旅游服务集团、威海市房地产开发协会协办。

经过长达2周的线上与线下活动的展开，征集了包括上海、青岛、海南、武汉、西安、威海、苏州等多个城市的专家响应。本次论坛活动讨论的范围囊括了旅游地产的定义、旅游地产的开发模式、配套体系建设、文化产业植入等多个话题，为破解旅游城市发展旅游经济、城市地产调控与旅游地产发展困境，提出了诸多宝贵的见解。综合本次论坛活动的各方意见，在本次论坛闭幕之际，提出四项倡议——

第一项倡议：积极发展旅游地产综合体，推动旅游城市经济健康发展，有效解决地产中央与地方调控与城市经济发展难题；

第二项倡议：积极发展旅游地产，鼓励创新，加强行业协会参与，规范旅游地产发展模式，节约资源、保护环境；

第三项倡议：积极推动以海南、威海为主体的旅游城市交流，建立北有夏季爱莲湾论坛、南有冬季海南论坛的新旅游经济互动格局；

第四项倡议：推动度假交换，创造健康的度假型地产经济模式，突破传统旅游经济1.0模式。

发展旅游地产综合体，推动旅游城市经济

积极发展旅游地产综合体，推动旅游城市经济健康发展，有效解决地产中央与地方、调控与城市经济发展难题。

中国的房地产业是国民经济的支柱型产业，但是在愈涨愈烈的城市地产价格面前，两项最主要的调控手段——保障房建设与城市地产调控一方面遭到了来自地方各种利益群体的抵制，一方面在中国特有的经济结构下遭到了诸多学者的批判。中国的房地产陷入越调越涨的怪圈，为了打破这样夹杂在利益冲动下的反弹，中央政策调控政策频出，甚至祭出限购、限贷等反市场的调控武器。中国的房地产经济发展正在面临一场巨大的危机，一方面是正义的出发点采取了饱受争议手段，但除了能感受到良苦用心外，依然不能有效破解民生难题，同时又遭到市场经济自身的反弹。一方面市场的触手依然停留在初级加工的基础上不能创造更大的社会价值。在这场没有硝烟的争执之中，既丧失了是非，更没有赢家。

城市地产的公共产品属性，是中央政府调控的市场依据。如何认识和破解这貌似不死不休的迷局？

我们越来越多的老百姓通过城市化由农民变成城市居民、越来越多的老年人随着老龄化问题的严重需要适合的居所、通过努力创造财富富裕起来的中国人需要更好的居所、不断涌现的新生代需要住房……世界上没有一个国家像我们这样热爱土地，也没有一个国家的房子建了2、30年就会拆掉重来。我们有需求，更有人在创造需求，房地产发展的势头无法消灭或者遏止。城市地产应当调控，包括城市商业地产的开发也应当更有效率。尤其当需求如此旺盛的时候更需要调控，但这调控的目的是为了制造更多“老百姓”买得起的房子，同时也创造更多好房子给“老百姓”。

宣扬积极的调控，因为这调控不仅仅是打击开发商。我们历史上从来都是重农轻商，认为商业是罪恶动乱的源头，这是需要纠正的，在市场经济的今天仍然有这样的认识不能不让“更多先富裕起来的人”心寒。“更多先富裕起来的人”要带动更多人富裕，但“更多先富裕起来的”不仅是商人。

中国的房地产行业需要转型，城市化的进程尚在途中，城市地产价格已经高企，这是需要平抑的，像所有战略物资储备的原则一样，政府应当制造更多保障性住房给需要保障的人。而蓬勃发展而来的中产阶层需要的追求舒适的住房、越来越多的老年人需要养生养老的居所，这些应当鼓励社会资本去制造商品满足。因为“满足人民日益增长的物质和文化需求”是发展生产力的目的。

引导城市地产领域的开发商进入保障房建设领域和旅游地产综合体领域以及养老型地产综合体领域，无伤中国经济。倘若调控最终以开发商们割肉离场或者破产倒闭，那不是调控本身的目的。

加强行业协会指导，实现资源节约环境友好

积极发展旅游地产，鼓励创新，加强行业协会参与，规范旅游地产发展模式，节约资源、保护环境。

旅游地产属于资源型地产开发模式，打造资源节约型、环境友好型的发展模式是必要的。这里涉及几个问题：第一、旅游地产综合体价格几许？第二、旅游地产综合体如何打造？第三、如何强化行业指导避免资源浪费？作为商品型地产开发模式，能够在目前房地产价格生成体系下自然生存，政府依然可以寻求高地租高税收、开发商依然可以卖高价、市场依然会追捧高房价，而这些，无关道德，不与城市居民争地，值得鼓励发展。

我们的许多行业协会官方的味道太浓，但是官方能否代表生产力？许多退养的人参与到这个行业协会能否代表未来的发展？谁参与本身不是问题，问题的核心是公平与智慧。

在旅游地产综合体打造的全产业链里，“资源、资本、运营、营销”是最核心的四大要素。行业协会的主要工作应当以“保护环境、规范指导”为主，通过非官方的评级制度，创建一种积极引导的格局，引导规范的开发、保护好环境，同时也成为旅游地产综合体打造的一种标准，减少不必要的投资浪费。开创一种可持续的“资源节约型和环境友好型”发展模式。

北有夏季爱莲湾论坛、南有冬季海南论坛

积极推动以海南、威海为主体的旅游城市交流，建立北有夏季爱莲湾论坛、南有冬季海南论坛的新旅游经济互动格局。

旅游城市旅游经济的破局，不在于一城一地的旅游资源如何完善，而在于更多城市之间资源的互动，创造更大的流通价值。

博鳌论坛创造了一种依靠关注而来的经济发展模式，我们可以在关注型经济模式之上再叠加一种互动经济发展模式。南北论坛在这样的背景之下应运而生。

度假交换突破传统旅游经济1.0模式

推动度假交换，创造健康的度假型地产经济模式，突破传统旅游经济1.0模式。

城市互动型经济发展模式并不同于传统的中心城市辐射型经济发展模式和地缘关系型经济发展模式，它以城市关注度为线，将资本、流通的内核潜入，全面提升城市附加值和产业附加值。加强旅游城市之间的互动能够更好地实现相互学习和经验借鉴，避免资源浪费。亦有利于借助大旅游概念实现旅游经济整合壮大。区域的分割使得资源之间的互动变得缓慢而缺失效率，而如何寻求一种有效的方式既进一步提升旅游的品牌（无论海南或威海这样的城市），更为中国旅游城市和旅游经济的发展提供真实可操作的2.0版模式。

度假交换的内核并不等同于传统的分时产权而是分时交换。国外的分时产权在中国现在的法律体系和营运体系下尚不具备推广的条件，那么实现完整产权之下的度假交换就是一种现实可行的全新尝试。

海南的一些开发商在进行这样的尝试，但主要局限于国际旅游岛内的尝试，例如中信地产与金手指地产。大陆板块内的一些开发商在试图进行一种自身产品之间的尝试，例如万达集团和浙江雷迪森集团。

无论国际旅游岛多么先进也无法与全国的旅游资源相提并论，无论多大的集团也不能与全国范围内的全部地产商相提并论。中国的旅游经济、旅游产业的全面整合发展时代已经到来。让资源浪费的历史成为过去，让中国经济的产业转型迎来一个全新的发展时期，破解城市经济发展的瓶颈或者就在旅游地产综合体全面整合发展的模式上得以实现。