一、城东新区选址背景(1.杨林新区建设时机尚未成熟 2.樟树下选址为行政中心，则稍显合理 3.从用地条件和交通流向看武穴中心城区发展 4.建设行政中心的资金运用)

二、城东新区奠基动工

三、城东新区的发展目标及途径(发展目标： 建设和发展方式)

四、城东新区的发展现状和存在问题(1.发展现状 存在的困难和问题)

一、城东新区选址背景

随着我市经济建设的快速发展和改革开放的不断深入，目前我市有市法院、市检察院、市广电局、市药检局等十余家单位急需建设，而武穴老城区建筑密度太大，人口过密，基础设施和公共设施负荷太重，可建用地零星分散，这些单位如在老城区插建，则不利于武穴中城框架的拉动；不利于城市的功能分区，不利于城市建设品质和形象的提升。两会期间，不少市民和代表，不少建设单位反映：行政小区杨林处离武穴中心城区太远，行政运行成本高，生活不便，设施空白，建设积极性不高。

到底在哪里建？我们提出二套方案，供大家选择比较。1996年同济大学编制的规划将行政小区设在郭金盘/樟树下处，2000年湖北省城市规划设计研究院规划行政小区在杨林处，行政小区杨林和郭金盘/樟树下处都是在经湖北省人民政府批准实施的武穴中心城区规划范围内。两处都是城市建设用地，都可以依法批准建设，到底哪里建设更科学合理，更现实可行，更符合民意呢？这些有待我们进一步分析比较，有待于集集体智慧和科学民主决策。

1.杨林新区建设时机尚未成熟

1、在杨林新区建行政中心，尽管有着超前的规划理念，然而我们不得不承认这样一个实事：作为十几万人的小城市根本就不具备跳跃到10公里以外建新区的能力。像这样远离老城区建行政中心而致失败的范例在国内并不少见，就是作为江西省会的南昌，当时跳离赣江对面建新区，也经历过了8年的冷清之后，才有所起色；苏州市跳离老区建新区，中间有技术产业园作纽带。也就是说没有项目作支撑是不现实的，如果仅仅依靠行政手段强制拉动一些项目，恐怕效果甚微，到那时，行政中心将可能在很长一段时间内是一座远离城区的“孤城”。

2、杨林新区犹如一张白纸，可以更好更科学地安排各项建设，这不错，但既然是白纸就什么也没有，作为城市赖以存在的基础，首先就是各项基础设施——水、电、路、通讯以及学校、医院等服务设施，所有这些在杨林新区就必须从零开始。据科学估算，每建1个平方公里的功能健全的城区，包括基础设施和建筑物，需投入约11亿元，如此巨大的投资，我市现有财力是很难承受的。况且，基础设施不配套，建设单位或个人就根本不可能愿意到那里投资建设，那么，拉动城市新区建设在长时期以内是很难有效果的。

3、城市的发展离不开便捷的交通。但这不等于说城市市区、行政中心就必须要紧靠公路铁路等设施附近建设。尽管杨林新区交通优势比较明显，但我市市区离石佛寺火车站与沪蓉高速仅仅二十分钟的路程，这完全符合国家规范要求。相反，跳离老城区在杨林新区建行政中心，不但大大提高了行政办公成本，而且极有可能削弱我市现有的对外，特别是对江西瑞昌、长江对面码头镇等地的辐射力和吸引力，极有可能“拣了芝麻，丢了西瓜”。

4、杨林新区尽管“地广人稀”，其实细细分析，此处发展空间并不大，其南面是观赏农业园，北面是石佛寺集镇，西面是武山湖，东面是基本农田保护区，且其中间又被武石快速车道分割，所有这些都制约了杨林新区的发展。

2.樟树下选址为行政中心，则稍显合理

纵观武穴周边，似乎再也找不出比樟树下更为合理的地方，我们认为有以下几点理由：

1、樟树下位于我市东北部，与我市发展方向完全吻合。

2、樟树下处于我市城区发展的边缘地带，依托老城区发展新城区，实施的可能性比较大。借鉴其他城市开发新区的成功经验，不难看出，大多是依托老城区而循序渐进的。就拿我们对面的江西瑞昌市来说吧，其行政中心与老城区之间并没有脱离孤立。

3、樟树下现具有良好的基础，水、电、通讯设施一应齐全，城市主干道18#路、21#路正在修建阶段。在这一区域里建行政中心，城区内的学校、医院、商场等服务设施完全可以辐射到这里。再加上区域内本身拥有市第三实验中学，外国语学校以及部分小学等服务设施，可以说，樟树下基础设施方面已是初具规模。

4、96年以来，樟树下一直作为行政中心备用地而进行了严格的规划控制，没有乱建滥建的违章行为，在那里建行政中心自是“水到渠成”，再合适不过。且其北部沿武山湖带状发展，有更为广阔的发展空间，可用地高达15平方公里，可容纳20万人以上，此新区若启动建成，我市城市绿化率也将大大提高。

5、在樟树下建行政中心，可以真正意义上拉动带动新区建设。目前，我市有很多机关事业单位及大量的私营业主，均有着强烈的建房欲望，只是城区密集，难以插足，而偏远的地方又不愿建。只要行政中心一旦在樟树下开工建设，势必产生“趋之若，应者云集”的效应，不难断定，樟树下附近地价届时必定暴涨。

6、在樟树下建行政中心，可以带动我市城东高新技术产业园区的建设。多年来，我市高新技术产业园建设缓慢，项目聚集效应不理想，追究其深层次的原因，就是缺少一个根本上的带动点。行政中心恰恰能做到这一点，这样就能够形成前面提到的“项目作支撑”的良好局面，从而也就会形成行政中心带动项目建设，项目建设促进新区发展的良性循环发展态势。

7、在樟树下建行政中心以后，我市南临长江，北临武山湖，就逐步形成了“既沿江又滨湖”的城市形态，体现传承了我市“水”文化。我市南临长江，因水而市，因水而兴，长江孕育了我们一代又一代人，临江滨湖城市始终是我们的特色，这一点不能丢！尽管过去的几年长江水运优势有所下降，但纵观国际形势，长江水运将又会迎来一个全新的快速发展期，我们必须牢牢抓住这个机遇，加速推进我市城市建设及社会经济快速发展！

3.从用地条件和交通流向看武穴中心城区发展

自然用地条件和国家级省级交通条件以及大型工业企业的发展是影响城市发展方向的主导因素。武穴城区发展方向曾经向东发展或向西发展是一定时期内武穴城市客观发展的需要，但是随着国家级大型交通设施网络（京九铁路、沪蓉高速公路等）的建成运营，武穴市人流物流主要向东北。为此可以确定武穴市城市发展方向是主导向北，适当向东，限制向西发展。因为向西发展，城市用地不足，并且腹深小，城市沿江呈带状发展造成基础设施投入较大浪费，向东发展尽管顺应人流物流，但城市仍沿江带状发展，增大了基础设施投入，向东北发展既顺应人流物流，用地腹深广，又有利于形成依山滨湖临江的园林城市发展格局，有利于城市基础设施的有效运营，避免城市带状发展。

从以上三个方面看，武穴中心城区用地规模目前不宜跨越百米港，而行政小区应溶于中心城区之中，也不宜跨越百米港。

4.建设行政中心的资金运用

前期工作做好以后，启动建设行政中心的序幕就可以正式拉开了，整个建设过程大体上可以分以下几步进行：

第一步：征用土地。对三角形近期规划控制区域的土地可以分三次征用，这样既便于资金周转，同时也便于土地的报批（超过500亩以上的耕地需向国务院报批）。近期可征用行政中心用地500亩，按每亩20万元计，需征地费用1亿元。

第二步：基础设施建设。近期控制区域内的18#、19#、21#路必须贯通，刊江大道已建成。几条道路贯通后就能拉开初步的框架。500亩以内的供排水、供电、通讯等基础设施也必须全部到位。完成以上基础设施初步估算得投入约1亿元。

第三步：建设市“四大家”办公区。计划用地100亩。这里面包含四个方面建设内容：①“四大家”行政办公大楼，按3万平方米计，需3千万元。②行政广场，初步估算2仟万元。③会议中心，按2仟万元估算。④接待中心，估3仟万元。小计共1亿元。

第四步：职能部门办公楼的迁建。

第五步：学校、医院、商场等生活服务设施以及商住楼的开发建设，相关产业安排。

根据以上估算，完成市“四大家”办公楼搬迁总投入约3亿元。3亿元的资金如果说完全依靠市财政拨付，那肯定是难以承受的。那么，就必须依靠政府领导，市城投公司和土地拍卖中心认真进行资金运作，方能保证没有资金缺口。具体可采取以下方式进行运作：

第一步：500亩的征地及基础设施建设费用共2亿元，这是前期启动资金，市政府可向财政或银行以拆借的形式交由市城投公司和土地拍卖中心进行运作。

第二步：拍卖市“四大家”现有办公区土地及房屋等资产，预估可拍得资金3仟万。这项资金可用于行政中心“四大家”办公大楼的建设。对于接待中心和会议中心，可招商引资，将其以星级宾馆和大型展览购物中心的模式进行建设。据此推算，建“四大家”办公区的资金缺口就是剩行政广场建设资金2仟万元。这2仟万元由财政拨付。

第三步：待市“四大家”办公区建成后（计划用二年左右时间），樟树下新区的土地升值效益将会逐步显现，此时，城投公司和土地拍卖中心就可将购及的500亩土地，除开“四大家”办公区100亩以外400亩土地逐步向外拍卖。如能每亩拍卖50万元，则可收益2亿元，正好可归还初期启动资金的2亿元借款。那么到2—3年后，500亩行政中心区域建成后，财政真正投入的资金就只有3—5仟万左右（加上借款利息），平均每年投入仅1仟万元左右。

第四步：继续通过市城投公司和土地拍卖中心完成下一步的土地收购和基础设施建设任务。力争通过资金运作在土地中受益，不背负债务。

二、城东新区奠基动工

2007年12月10日，在鞭炮声中，市民寄予厚望的城东新区正式奠基动工。

城东新区位于武穴办事处江家林村，规划占地1.5 平方公里，计划先期投资2亿元，新城区将由中心区、工业区和居住区组成，并与旧城区交接，中心区将成为我市政治、经济、文化中心，新城区建成后，人口将达21万，远期估计可突破36万人。将彻底解决老块区建筑密度高，绿化率低，交通拥挤等难题，极大改善城市人居环境，为我市打造山水园林城创造条件。

参加奠基仪式的有胡永继、刘善桥、刘雪荣、张社教、吴美景、冯汉武等省、黄冈市和我市四大家领导等。

张 社 教 同志在城东新区奠基仪式上的致辞

各位领导、各位嘉宾、同志们：

大家好！作为市庆活动的一项重要内容，现在我们在这里隆重举行城东新区奠基仪式。这标志着城东新区建设序幕已经拉开，我市城市建设与发展又跨入了一个新的历史阶段。在此，我代表市委、市人大、市政府、市政协及全市人民，向莅临此次奠基仪式的各位领导、各位嘉宾表示热烈的欢迎！向为新区建设付出艰辛劳动的全体同志表示衷心的感谢！

城东新区南至刊江大道，北至武山湖，西至明珠路，东达入市口，总面积4.79平方公里。首期建设的郭金盘地区是新区规划中的行政中心，规划面积1.56平方公里。建设城东新区，是广泛征求社会各界意见的结果，是广大市民的迫切愿望，是新一届市委、市政府抢抓产业转移机遇，拓展城市发展空间，构筑经济发展平台，提升武穴城市形象和品味而作出的重要战略部署。建设城东新区，符合我市人流物流发展方向，符合我市城市发展客观规律，是缓解老城区建设压力和拉开城市建设框架的客观需要，是促进和推动我市经济社会发展重要战略举措。在城东新区郭金盘处进行行政中心首期建设，可以更好地利用武山湖、仙姑山、长江这些自然资源，充分发挥和挖掘武穴特有的地理优势，打造山水园林城市。

各位领导、各位嘉宾、同志们，城东新区建设工程是一项面向未来、实现武穴城市扩张和经济增长的希望工程；是保护自然生态环境、实现可持续发展的德政工程；是提升城市文化品味、铸造城市灵魂的精品工程；是需要长远谋划、分步建设的创业工程。今天举行的奠基仪式，是城东新区建设的破题之举，意义重大，影响深远。目前，城东新区控制性详细规划已经编制完成，下一步我们要加大力度，抓紧完成规划的专家评审及报批工作，做好规划实施前的相关准备工作。这里，我恳请省和黄冈市领导重视、理解和支持我们的新区建设。衷心希望全市上下以这次奠基活动为新的契机和起点，进一步统一思想，提高认识，服务大局，集中精力，把推进城东新区建设作为当前及今后一个时期我市城市建设重中之重来抓，充分调动各方积极性，形成全市上下人人关注新区建设、个个支持新区建设的良好氛围，力争使城东新区建设一年一大步，三年打基础，五年见成效，成为规划先进、功能配套、环境优美、独具特色的现代化新城区，实现武穴城市建设跨越式发展！

谢谢大家！

2007年12月10日

以下为规划图：2009年7月13日召开的武穴城东新区上半年工程建设总结及下半年工程建设协调会上了解到，今年上半年，武穴城东新区着力抓好19#、20#两条主干道路基础建设和地面建设。目前，路基工程已完成道路工程量的70%，各项投入达到380万元。

在地面建设上，武穴市已动员和安排市直有关部门进入新区建设办公机关，共有检察院、国土资源局、地税局、教育局、卫生局、农业局、药监局、质监局、广电台、司法局、商务局等单位先后进入新区选址围墙及主体工程施工。

三、城东新区的发展目标及途径

发展目标：

高起点规划，绘就了城东新区的宏伟蓝图。城东新区南至刊江大道，北至武山湖，西至明珠路（5号路），东达入市口，总面积4.79平方公里，首期规划建设面积1.56平方公里，以“三区”、“二心”、“二轴”、“四组团”为核心，即“三区”为中心区、商贸区、居住区；“二心”为建设行政服务中心和市民广场中心；“二轴”为21号路景观轴和南北中心绿化轴；“四组团”为西北居住组团，东北居住组团，西南居住组团，东南行政办公居住组团。高效率征地，为新区建设提供了保证。市国土资源局紧紧围绕“保增长、抓发展、促跨越”的大局，从解决城东新区用地“受土地利用总体规划制约”的问题入手，与武穴办事处、建设、规划等单位和部门加强沟通、密切配合、主动服务、提前介入、积极跟进，做了大量卓有成效的工作，既维护了被征地村、组和农户的合法权益，取得他们的理解和支持，又确保了城东新区规划用地顺利报批，为新区建设提供了用地保障。

（1）、有效带活建材业、房地产业、商贸业、餐饮业、服务业和公用事业等相关产业的发展，同时为推动仙姑山、武山湖等风景旅游区的开发，对旅游经济起到促进作用。

（2）、解决人流物流拥挤，交通不便，城建规模无法扩张等问题，方便市民的生产生活。促进城乡发展环境，提高城市品位、优化城市功能。

（3）、有利于政府效能的锻炼和提升，办事庸懒散官本位思想有所收敛，为众服务意志有一定提高。进而创造一个由政府主导城市发展的软环境。

建设和发展方式

1、加强宣传，形成新区建设合力。要树立克难奋进、激流勇进的工作信心，统筹城东新区建设指挥部的工作协调力度，创造为城东新区工程建设提供优质服务的工作环境，要大力宣传城东新区建设的意义，让全市人民都关心和支持城东新区建设，在城东新区建设指挥部中明晰各部门单位责任，努力形成人人有责任、人人有行动、人人有贡献的良好气氛。

2、聚人气当是重中之重

人是城市之魂。没有产业和人口的支撑下的“造城”只不过是无水之源，无本之木。人气如何聚？也不是一朝一夕的事，先要思考四个方面：人在何处，人来多少，人从哪里来，来的是哪些人，最关键的是靠什么吸引人。

首先是产业。产业支撑是聚人气之根本，是新区开发成败之关键。因此“兴产业、聚人气”是当务之急。。城东、 田镇、火车站、团山、广药等产业园区不断的招商引资加快产业发展，从近年的政策上可以看出，提出优化投资环境、提升政企服务效力，三争两建一跨越等措施。值得肯定的是政府在这方面做了大量工作。。需要指出的是，另一方面要发展扶持微小企业，借鉴重庆经验提供贷款和优惠政策，针对东南沿海低端产业逐渐向内地转移契机，吸引外出务工人员回乡就业或创业，也是聚集人气的重要方面。。另外，结合产业特点，对拆迁还建户和周边农村居民技能培训，本地企业适当提高工资和福利，吸引村民就业，使其转化为产业工人和市民。

其次是环境。环境是聚集人气的关键。要有良好的人居环境、商业环境（消费环境）、治安环境。首先要坚决禁止高耗能、高污染项目在城东区域建设，加快迁移已有污染企业，在基础设施和生态环境先行的基础上，适时开展学校、医院、市场（菜场）等功能项目建设，在建设居住小区的同时，建设好社区服务中心，配套好公共服务，满足居民生活需要。同时要逐步完善餐饮、酒店、娱乐等旅游配套设施建设，吸引更多人口进驻。

最后是宣传。人气来自城市知名度，而知名度主要取决于城市形象。打造城市形象，武穴要打好两张城市名片，一是<山水园林的宜居城市名片>，另一张是<港城一体化的工业城市名片>。不仅要提高新区建设水平和质量，将两张“名片”充分体现出来，更重要的是加大对外宣传，选择高水准的策划团队，进行城市形象策划，向外展现武穴城东新区的城市形象。

3.建设热潮何时到来

从这几年来看，新区的建设还处于起步阶段，但毕竟拉开了城市框架，连接新旧城的主干道基建一直在不断推进，这是令人可喜的一点，职能部门的大楼建设进度还不够理想，这点可以理解，摊子铺大了资金链确实危险，前面讲到的征地拆迁难恐怕也是阻碍建设进度的主要原因。

但这就产生了个新问题，建设目标的不确定性。目前为止没看到详细的“新区项目规划图”，各建设项目在什么位置，哪些是竣工、在建、拟建项目，哪些项目硬性优先限期竣工，哪些配套从缓。这些直接影响建设进度以及项目投入的热情，加重投资方等待观望的情绪。这样会导致新区开发停滞不前的局面，其后果会使政府小资本拉动大投资的策略落空，期待的建设热潮遥遥无期。

一些民生配套项目仍停留在方案规划图上，医院、学校、文化中心、客运中心、中心公园、商住生活区；这些项目将直接带动开发动力和人气，所产生的拉动效应将十分明显。因此，在投融资问题上，不要过分依赖土地增值，要促进投资主体向多元化发展。形成政府投资、国内国际企业、民间财团、国有资产和个人投资并举的局面。对金融机构、大企业集团、民间财团可以重点攻关。紧密结合政府的招商引资步骤，扩大新区开发的知名度，打造投资品牌。政府应极力创造投资氛围。麻阳高速、长江大桥尽早开工也将为新区发展注入新的活力。武穴的优势发展潜力该炒的时候就要炒，这些不得不重视。

另外，四大家市政大楼完工及政府机构入住将是新区开发建设的里程碑，正式进入资本运营回报阶段，做好储备优质资产增加投资回报，这将为下一轮服务配套建设打下基础，使新区建设和发展进入良性循环。

4.高起点编制新区建设规划。

1）早在2008年在广泛征求我市各层次意见，并经市人大常委会议批准、黄冈市政府及省建设厅批复，市政府将我市城市发展方向调整到城东新区。之后，我们反复修改，数易其稿，请省城市规划设计院编制了现在正在实施的设计超前、特色较浓、品味较高的《城东新区建设详细规划》。

科学定位，对市政道路和市民广场进行高标准设计。我们请市政设计甲级资质的武汉市政设计院对19号、20号、21号路和市民广场进行设计。按照规划设计，城东新区中心区是融武穴市行政区、高标准示范居住区和集旅游商业金融业休闲娱乐业区于一体的现代综合片区。

2）高规格指挥，确保新区建设顺利进行

为确保城东新区建设顺利进行，市委市政府成立了高规格的城东新区建设指挥部，并出台了《城东新区规划建设管理规定》。市委书记张社教任指挥部政委，市长吴美景任指挥长，市四大家领导、分管领导任副政委和副指挥长，市直20多个单位领导任成员，指挥部下设协调组、工程建设组、征地组和保障组，协调组由市委办、市委组织部、市纪委、市政府和武穴办事处抽调人员组成，工程建设组由市建设局、市城投公司、市土地局等单位抽人组成。市公安局、市劳动局、建设地所在处、村等部门单位都派人或确定联系人参加指挥部工作。

3）高标准建设，确保新区建设高质量

为使城东新区建设一开始就能够按照50年不落后的建设标准高标准建设，我们做到了“六个坚持”：

1、坚持遵守执行工程建设程序的原则。

2、坚持既要建设又要考虑群众利益的原则。

3、坚持质量、安全第一的原则。

4、坚持按照先地下后地上建设原则，实现高标准道路和市民广场建设。

5、坚持按照“五个统一”的原则，实施新区办公楼建设。

6、坚持按照“同步配套、示范带动”原则，推动新区深度建设。

四、城东新区的发展现状和存在问题

1.发展现状

城东新区位于武穴城区东北部，毗邻武穴高新园区，新区南起刊江大道，北至武山湖，东起官桥入市口，西至明珠路，规划面积4.79平方公里。其中心区东西向1580米，南北深1100米，规划面积1.56平方公里。城东新区中心区计划投入公用基础设施建设资金1.72亿元，目前已投入7200万，后续将投资1个亿。已投入的包括征地等前期费用5700万，项目建设及配套设施费用1500万。已完成19号、20号路路面和管道沟建设6000平方米，完成19号、20号路道路绿化3000平方米。筹集社会资金投入900多万元完成19号、20号路雨水、污水、电力、燃气、电信、路灯等管线20000米地埋。目前已有22家行政事业单位和部门已经和准备进入城东新区建设，融资1个亿，启动各单位办公楼建设，其中国土局、检察院等单位办公楼已经建成，正在装修。法院、质检局等10余家单位办公楼已开始建设。正在建设的有明珠路北端和21号路，其中21号路东段已完成管沟和土路基工程。 新区征用土地1550亩，已获批复517亩，已实行土地补偿及安置共761亩。 市民广场设计方案经过5次评审和修改，最终建设方案已经确定，现已完成施工图设计，正在进行招投标工作。

存在的困难和问题

（1）、融资困难，资金拨付兑现难。一是不能按合同约定向施工单位兑现资金，影响施工进度。二是指挥部没有流动资金，所有资金需定期申报拨付，周期较长，在实际操作过程中遇到急需支付的款项没有资金支付，往往影响工程进度。三是企业垫资压力很大，新区的工程建设资金基本都是由代建单位垫资，现在工程量越来越大，资金周转困难，一定程度上影响工程建设进度。

前期基础设施建设的钱从哪里来？通常筹资渠道很多：

一是向上争取，包装各建设项目，争取中央和省级资金；

二是发行债券，城投公司发行新区建设债券；

三是争取贷款，包装项目争取银行贷款。

四是社企投入，以BT、BOT方式开展项目融资，吸引社会或企业资本投入。

（2）、征用土地手续严格，影响工作进度。由于市民广场征地手续调整后未经报批，影响市民广场施工计划的安排。由于21号路东段卫星航拍要求复垦，造成21号路东段建设停工。

补偿安置情况：以江家林旧屋垸为例，该垸土地面积294.72亩，目前已征用234亩，土地补偿每亩25500元。在旧屋垸21号路以南（樟树脚地）选址建房，实施通电、路、水、电视和场地平整，建成新居民点。。对征地后家庭人均土地不足0.3亩的年满16周岁的村民实行养老保险，保费标准为22000元/人，其中个人缴纳7000元，村集体和市政府补助15000元，领取养老保险金的标准为城镇居民最低生活保障费标准的120%。（以上数据来自官方）

（3）、工作协调难度大，工程建设进度不快。施工前期准备工作花费大量时间，工程施工中常遇到多方阻力，需花费大量时间和精力进行反复协调。开展新区建设，征地拆迁不可避免，阵痛和阻力现实存在，也给政府维稳带来很大压力。随着市场化的推进，失地农民征地补偿价格和拆迁安置以及社会保障措施没有随之跟上，无法适应新的形势发展和变化。当前的征地补偿标准不高，安置方式单一，与失地农民要求相距较大；商品房价格也一路高歌猛进，拆迁户仅靠现有拆迁货币补偿费已远远不能购得同等面积房屋；同时，失地农民非常担忧的就业、社保、医保、低保等缺乏保障，合理诉求难以兑现，不愿意配合征地拆迁在所难免。

——先以借贷换新地，再以融资打基础，再卖旧地建新城，后卖新地回成本。

说白了就是做资本生意，以资抵债低进高出。虽利益巨大，但做资本生意也是有风险的，政府可不想破产，为控制风险，政府会步步为营，转稼风险，以小博大。这就是政府以小资本翘动市场大资本的核心思路。

新区在初刨阶段，尚未形成稳定和可靠的收益来源，发展前景存在一定的不确定性。同时，又无法有效地利用市场化途径吸引多种社会资金投入，在更大范围内拓宽融资渠道也存在较大障碍。而建设又需要不断投入资金，其投资回收期长，尤其是部分基础设施投资几乎无法回收。加上中央紧缩货币和抑制经济过热的政策，对于新区的建设和资本运营将更为不利，建设的项目和服务设施不一定能在短期内被市场消化，变现困难、银根紧缩、融资难，很容易造成资金链条断裂。所以最效的还是利用政府的投融资平台，借助城投公司通过土地出让、承包垫资、抵押贷款等方式融资。

前期建设资金的问题政府已经解决的差不多了，但随着建设进度的推进，需要钱的地方就越来越多了，大大小小的承包商建材商眼巴巴的盯着政府，因此旧城改造的时代就如期而至。