四川省城市房地产交易管理办法 （征求意见稿）

第一章　总 则

第一条 为规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和国家有关规定，结合四川省实际，制定本办法。

第二条 在四川省城市规划区国有土地范围内从事房地产交易活动，实施房地产交易管理，均应遵守本办法。 在四川省城市规划区外国有土地范围内从事房地产交易活动，实施房地产交易管理，参照本办法的规定执行。

第三条 房地产交易应当遵循平等自愿、诚实信用、公平公正的原则。

第四条 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房屋所有权转让、抵押时，其占用范围内的土地使用权随之转让、抵押。

第五条 省建设行政主管部门负责全省房地产交易管理工作。市（州）、县人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产交易管理工作。 县级以上人民政府其他有关部门在其职能范围内，协助做好相关工作。

第六条 房地产交易信息实行交易数据和综合分析数据定期发布制度。房地产管理部门应加强房地产市场交易信息发布的监管，房地产开发企业、房地产中介服务机构应配合做好房地产市场交易信息发布工作。

第二章　一般规定

第七条 取得商品房预售许可证的房地产开发企业和取得房屋所有权证书的法人、自然人或者其他组织，可以依法转让其房地产；有权属证明的，可以依法抵押、出租其房地产。 共有房地产，应当经全体共有人书面同意，方可进行交易。

第八条 当事人委托代理人进行房地产交易的，应当出具委托书。 无民事行为能力和限制民事行为能力的房地产权利人进行交易应当由监护人代为办理，并出具监护人资格、处分房地产目的的有效证明。 第九条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产权利人应当向房地产管理部门如实申报房地产交易成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

第十条 房地产交易，当事人需要进行价格评估的，应当委托具有房地产价格估价资质的机构承担，由注册房地产估价师进行评估。

第十一条 房地产交易，当事人应当依法办理权属登记或者合同登记备案。 房地产交易当事人应当对所提交证明材料的真实性负责。

第三章 房地产转让

第十二条 房地产转让包括： （一）买卖（含以房地产抵偿债务）； （二）赠与（含以房地产奖励）； （三）产权调换； （四）以房地产作价入股房地产权属发生转移； （五）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移； （六）法律、法规规定的其他情形。

第十三条 下列房地产不得转让： （一）权属有争议的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）已建成房屋未依法登记领取房屋权属证书的； （四）在建工程不符合本办法第十四条、第十五条规定的； （五）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十四条 房地产开发企业预售商品房，应当依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，不得收取购房款或其他与购房有关的任何费用。 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）主体结构的工程进度达到建筑总层数的三分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

第十五条 房地产管理部门应采取措施，加强城市商品房预售资金的监管。金融机构、房地产开发企业、工程监理企业、商品房预购人应配合做好预售资金监管工作。 房地产开发企业在商品房预售前应与金融机构、房地产管理部门签订协议书，明确三方的权利、义务。并在金融机构设立商品房预售资金监管专用帐户。房地产管理部门应在预售许可证上载明商品房预售资金专用帐户信息。房地产开发企业预售房屋时，应当在商品房预售合同中注明商品房预售资金专用帐户信息。

第十六条 房地产开发企业进行商品房预（销）售应当通过房地产交易管理网络实行网上签约和预售登记备案管理，并对房地产交易管理系统上提供信息的真实性、准确性负责。

第十七条 房地产开发企业转让在建房地产开发项目，应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。 转让已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，应当在项目转让合同签订之日起15日内，到房地产管理部门办理商品房预售许可证变更登记，并书面通知已售商品房的预购人，预购人应在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的决定。预购人未解除合同的，在建房地产开发项目的受让人继续履行商品房买卖合同。

第十八条 建筑设计为独立成套的住宅不得分割转让。非住宅分割转让的基本单元必须有具体的权属界限，且具备独立使用功能的空间和出入通道。配套使用的房屋附属设施、附属设备、房屋共有部位不得单独转让。

第十九条 发布商品房销售广告应当载明商品房预售许可证号或者房屋所有权证书编号。 房地产广告内容应当真实、合法，不得有误导、欺骗公众的内容。商品房的销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第二十条 新建商品房销售应当按套内建筑面积或者按套（单元、幢）计价。 房地产开发企业销售商品房，应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及公共配套房屋的产权归属。

第二十一条 商品房实际交付的面积与合同约定面积不一致的，按照建设部《商品房销售管理办法》的规定处理。

第二十二条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人要求退房的，房地产开发企业应当退房。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。 已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，因规划、设计变更涉及预售许可登记内容发生变更的，房地产开发企业应当自变更确立之日起15日内，到房地产管理部门办理商品房预售许可变更登记手续。

第二十三条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料,并按规定移交依据规划配套建设的 基础设施以及属于全体业主所共有的公共配套房屋等公共设施建筑。 （一）房屋竣工验收备案证明； （二）商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书； （三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件； （四）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料； （五）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

第二十四条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任并及时维修。保修期自商品房交付之日起计算。 保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》规定由建设工程承包单位向其承担保修责任期限的存续期。存续期已过或较短时，屋面防水工程保修期限应不低于3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道防渗漏保修期限应不低于1年。

第二十五条 房地产开发企业预售商品房应当自合同签订之日起30日内持商品房买卖合同、预购人身份证明到房地产管理部门办理合同登记备案，并于合同登记备案之日起15日内书面告知预购人。 房地产开发企业应当在商品房竣工验收合格之日起60日内，持国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证明、房产测绘成果报告等有关证明文件到房地产管理部门办理新建房屋所有权初始登记。 新建商品房预购人应当自商品房竣工交付使用之日起90日内申请办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，持商品房买卖合同、身份证明等证明文件，申请办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记。房地产开发企业应当积极协助，并提供必要的证明文件。 新建商品房以外的其他房地产转让，当事人应当在合同签订之日起90日内，持房屋权属证书、房地产转让合同、当事人身份证明等有关证明文件，向房屋所在地的房地产管理部门办理房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第二十六条　登记部门对权属清楚、产权证明资料齐全的，应当自受理转让登记之日起10个工作日内对符合登记条件的核准登记，并核发房屋所有权证书；对不符合登记条件的，应当在10个工作日内书面答复申请人并说明理由。

第四章　房地产抵押

第二十七条 下列房地产不得抵押： （一）权属有争议的房地产； （二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （三）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （四）司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制抵押的房地产； （五）法律、法规禁止抵押的其他情形。

第二十八条 预购商品房抵押，当事人应当持生效的预售合同、主合同、书面抵押合同、当事人身份证明等证明文件申请办理抵押登记。 在建工程抵押，当事人应当持生效的主合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、书面抵押合同、当事人身份证明等证明文件申请办理抵押登记。 抵押房地产有地上建筑物、构筑物的，抵押当事人应在合同签订之日起30日内到房地产管理部门办理登记；抵押无地上建筑物、构筑物的国有土地使用权，抵押当事人应在合同签订之日起30日内到土地管理部门办理登记。

第二十九条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或者终止之日起10日内，到原登记部门办理抵押变更或者注销抵押登记手续。

第三十条 登记部门对权属清楚、证明材料齐全的，应当自受理抵押登记之日起10个工作日内，对符合条件的核准登记；对不符合登记条件的，应当在5个工作日内书面答复申请人并说明理由。 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，房地产管理部门应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 以预购商品房或者在建工程抵押的，房地产管理部门应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人办理房屋权属证书时，转为已建成房屋的房地产抵押登记。

第三十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其占用范围内的土地使用权随之抵押，但应扣除已经预售的商品房和拆迁安置协议约定为拆迁安置的房屋及其相应占用的土地使用权份额。 在建工程抵押贷款只能用于该在建工程建设。

第三十二条 以共有房地产作为抵押物的，应当提供共有人同意的书面意见。

第三十三条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以将其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

第三十四条 抵押房地产因城市建设需要拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，抵押人可提前清偿债务或者另行提供其他担保。

第五章　房屋租赁

第三十五条 房屋租赁是指房屋出租人将房屋交付房屋承租人使用、收益，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。 出租人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不承担风险而获取收益的，或者将房屋内的场地分割提供给他人使用并获取收益的，属于房屋租赁行为。

第三十六条 房屋租赁双方应签订书面租赁合同，并自合同签订之日起30日内持房屋所有权证或者合法权属证明、租赁合同、当事人身份证明，向房地产管理部门办理合同登记备案。 房屋转租、合同变更、租赁期满或者提前终止时，当事人应当向原登记备案部门办理租赁合同变更或者注销登记备案手续。

第三十七条 房地产管理部门应当自受理房屋租赁登记申请之日起5个工作日内，对符合条件的办理租赁合同登记备案手续。

第三十八条 经出租人同意，承租人可将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。转租的租赁合同约定的租赁期限不得超过原租赁合同约定的最后租赁期限。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方当事人另有约定的除外。

第三十九条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当依法将租金中所含土地收益上缴国家。

第六章　房地产中介服务

第四十条 房地产中介服务机构应当在依法核定的营业范围内从事房地产中介服务活动。

第四十一条 房地产中介服务机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的，当事人应当自合同签订之日起15日内向当地房地产管理部门办理代理销售合同备案。

第四十二条 房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为： （一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益； （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； （三）同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执行业务； （四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益； （五）违反国家规定的技术标准或技术规范； （六）法律、法规禁止的其他行为。

第七章　法律责任

第四十三条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。 房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明的，由房地产管理部门撤销已取得商品房预售许可证，并可处3万元以下的罚款。

第四十四条 违反本办法第十五条规定的，由房地产管理部门责令其限期改正，并处3万元以下的罚款。 第四十五条 违反本办法第十九规定的，由工商行政管理部门依法查处。

第四十六条 房地产开发企业违反本办法第二十二条第四款、第二十三条和第二十五规定的，由房地产管理部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第四十七条 违反本办法第四十条和第四十二条规定的，依照有关法律、法规及规章的规定予以查处；未有规定的，由房地产管理部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第四十八条 伪造、涂改房屋权属证书、商品房预售许可证的，由房地产管理部门收回证书或者公告证书作废，并处5000元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十九条 房地产交易当事人，采用欺骗手段隐瞒真实情况、提交错误或虚假的证明文件办理房地产交易与房屋权属登记手续的，由房地产管理部门依法撤消登记，收回房屋权属证书或者公告作废。

第五十条 违反本办法规定，行政管理部门及其工作人员不按规定实施行政许可、处罚、管理等的，对其主管人员和直接责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

本办法自2007年 月 日起施行。