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作　者：蔡云　编著

出 版 社：中国建筑工业出版社

出版时间：2012-1-1

版　次：1 页　数：219

字　数：104000 印刷时间：2012-1-1

开　本：16开 纸　张：胶版纸

I S B N：9787112138036包　装：平装

内容简介

面对当下股市等金融投资渠道狭窄以及盈利前景模糊的现状，随着房地产价值的不断高涨，商业房地产逐渐被广大投资者所挖掘并日益成为房地产投资的热点。

如何成为商业房地产投资的高手?除了具有良好的投资心态和资金实力外，还必须需掌握专业的知识和经营管理之法!

本书共分为六个部分，从商业房地产的基础知识、投资要点、购买实操、租赁实操、抵押贷款等方面作了详尽地介绍。同时，本书采用了问答的表现形式，从商业房地产的概念、分类及特点，到投资过程的具体操作、法律法规、风险规避等，一事一议，都作了翔实的论述分析，内容丰富，针对性极强。本书不但照顾到了普通读者的阅读需求，化解了专业知识的晦涩难懂；而且对有经验的投资者和经营者来说，详细的操作流程和方法，能够帮助其提高投资决策能力，规避风险，实现精明投资，不失为商业房地产投资操作的秘籍宝典!

编辑推荐

商铺转租指什么？转租中应注意什么问题？租赁商铺后，业主将商铺出售了怎么办？出租商铺时如何选择中介？商铺出租期未满，出租人能否解除合同？要承担哪些法律责任？……蔡云的《教你成为商铺投资高手》共分为六个部分，从商业房地产的基础知识、投资要点、购买实操、租赁实操、抵押贷款等方面作了详尽地介绍。

目录

第一章 基础知识

1．投资房地产除住宅外还有哪些商品房可以购买？

2．商业房地产是指哪些种类的商品房？

3．什么是写字楼？

4．酒店式服务公寓指的是哪一类建筑？

5．LOFT是商业房产还是居住场所？

6．什么是底商？

7．什么是社区商业？

8．专卖店、便利店、连锁店、百货店各指什么？各有什么特点？

9．什么是商圈？

10．什么是商铺？

11．商铺可分为哪几种？

12．不同的商铺有什么不同的营利特征？

13．独立商铺及产权式商铺各指什么？有什么区别？

14．铺面房和铺位各指什么？有什么差异？

15．商业街商铺分为哪几种？各有什么特点？

16．如何简单识别建筑图纸？

17．房产(商铺)建筑面积测算都有哪些指标？

18．房产(商铺)共有分摊建筑面积包括哪些内容？哪些不应计入？如何分摊？

19．房产(商铺)建筑面积测算有哪些规定？

20．购买商铺如何区分常见的一些。面积”专业名词？

21．得房率指什么？得房率越高越好吗？

22．容积率是什么？

23．影响商铺物业价值的最重要的要素有哪些？

24．商铺(店)的“房价”如何构成？

25．开发商对商铺定价的依据是什么？

26．开发商如何具体对商铺定价？

27．如何粗略评估自己商铺的价格？

28．房价租金比指什么？

29．什么是商业业态？商业业态分为哪几类？各业态选址和经营特征有什么不同？

30．什么叫网签？

31．商铺产权权益包括什么？

32．什么是商业项目的“业权”？

33．同一产权商铺的土地使用权和房屋所有权，能否分别交易？

34．什么叫共有商铺及商铺产权共有人？

35．商铺的土地使用年限是多少？

36．商铺的使用年限与商铺土地使用年限是一样吗？

37．商铺的房屋所有权证书有什么作用？

38．怎样慧眼识别房产证真伪？

39．商铺交易中常见的几种“金”各指什么？

第二章 投资要点

1．商铺投资指什么？有哪几种形式？

2．商铺投资有什么特点？

3．商铺投资与其他投资品种比较有什么区别？

4．与普通住房相比，投资商铺有何不同？

5．什么是商铺投资收益？包括哪些部分甲

6．影响商铺投资收益的因素有哪些？

7．商铺投资回收周期有多久？

8．如何计算商铺投资回报率？

9．如何判断商铺(店)的商业价值？

10．哪些商铺不能投资？

11．长线投资和短线投资哪个好？

12．商铺投资选址需要注意哪些问题？

1 3．从哪几个方面分析投资商铺(店)的外部环境？

14．如何用简单的方法判断商铺所在地的繁华程度甲

15．如何避免陷入选择商铺(店)误区？

16．目前市场上炒铺有哪几种方式？

17．怎样判断一个具有稳定投资回报的商铺(店)？

18．怎样判断一个商铺是否有升值潜力？

19．投资商铺应关注哪些金融风险？

20．投资商铺应注意哪些常见的法律问题？

21．“以铺养铺”有哪些好处和风险I)

22．如何降低投资商铺(店)的风险？

23．投资交通设施商铺应注意什么？

24．投资地铁站商铺需要注意什么？

25．投资写字楼底商应注意哪些问题？

26．社区商业选址需要注意什么？

27．新开发区购买商铺(店)有哪些注意事项？

28．投资专业市场商铺应注意什么？

29．如何投资专业商业街商铺？

30．旅游商铺有什么特点？投资旅游地产应注意什么甲

31．购物中心商铺如遇整体经营不景气应怎样应对？

第三章 购买实操

1．购买商铺前首先应考虑的问题？

2．如何选择投资商铺的最佳时机？有何指标可以判断？

3．如何收集有商业投资价值的商铺(店)销售信息？

4．如何甄别商铺虚假广告．遴选购买信息？

5．手续不全的商铺为什么不能买？

6．已被长期租赁的商铺(店)可以购买吗？

7．未经共有产权人同意，能对商铺进行出租或出售吗？

8．可用公积金贷款购买商铺吗？

9．购买商铺(店)还用缴纳公共维修基金吗？

10．购买商铺(店)后需要交物业管理费吗？

11．购买商品房(商铺)应交哪些税费？

12．业主出售商铺要交哪些税？

13．购买商铺(店)期房有哪些风险？又有哪些好处？需要注意什么？

14．购买商铺(店)现房有哪些优、劣势？

15．购买商铺(店)定金与订金有什么区别？

16．常见的无效房屋(商铺)买卖合同有哪些？

17．签订商铺买卖合同时需要注意哪些问题？

18．签订商铺(店)预售合同时应注意哪些问题？

19．购买商铺为什么要办理预售登记甲如何办理？

20．预售登记备案后，如要更改购房人姓名应怎样办理？

21．已办理抵押贷款的商铺，如遇退房或转让怎么办？

22．开发商逾期交房怎么处理？

23．如何应对商铺质量纠纷？

24．商铺建筑面积缩水应如何处理？

25．购买集体建设用地的商铺，土地使用证怎么办？

26．商铺购买中如何规避“违约金”风险？

27．如何看“楼书”？

28．“楼书”可作为收房的依据吗？ ？

29．带租约的商铺有哪几种形式？投资时应该注意什么？

30．解决商铺购买交易纠纷有哪几种途径？

31．购买商铺的纠纷处理有时效要求吗9

32．怎样在发生商铺交易时申请仲裁？

33．商铺(店)购买后可任意改变使用用途吗？

34．如何避免商铺“一房二卖”？

35．购买二手商铺需要注意哪些问题？

36．产权式商铺能否购买？

第四章 租赁实操

1．哪些商铺不能出租？

2．怎样合理确定商铺的租金水平？

3．房屋(商铺)租赁为何要办理登记备案手续？

4．如何办理房屋(商铺)租赁登记备案手续？需要注意哪些事项？

5．签订承租合同前要做哪些调查？

6．签订商铺租赁合同时承租人应注意哪些问题？

7．签订商铺买卖合同时出租人应该注意的事项？

8．如何确定商铺出租的“免租期”宁

9．商铺出租后，能否进行买卖或抵押？

10．商铺出租人在哪些情况下可收回房屋？

11．商铺出租后，出租人和承租人应负哪些责任？

12．商铺转租指什么？转租中应注意什么问题？

13．租赁商铺后，业主将商铺出售了怎么办？

14．出租商铺时如何选择中介？

15．商铺出租期未满，出租人能否解除合同？要承担哪些法律责任？

16．出租商铺应向政府交纳哪些税费？

17．能否租赁非商业用房作商铺？

18．商铺出租如何选择商家？

19．怎样尽快地将商铺出租，减少空置时间？

20．出租商铺时怎样能获得较好的收益？

21．出租商铺谈判时有哪些技巧和方法？

22．承租人租赁商铺与业主谈判时有哪些技巧和方法？

第五章 抵押贷款

1．什么是商铺抵押贷款？

2．如何巧用贷款投资商铺？

3．贷款购买一手商铺的流程？

4．商铺典当和抵押贷款一样吗？

5．以抵押贷款方式购买的商铺是否需要担保？

6．办理抵押贷款，房产证是否即可拿到担保人手中？

7．哪些商铺不能设定抵押？

8．抵押贷款未办成，能否退房或退还定金？

9．抵押贷款的还款方式有哪几种？

10．如何选择固定利率与浮动利率？

11．怎样依照经营收入确定还款安排？

12．商铺抵押贷款后，遇到经营问题不能偿还贷款怎么办？

第六章 其他事项

1．怎样办理商铺房屋产权变更的公证？

2．商铺可以继承吗？继承的手续如何办理？

3．商铺出租后承租权能否继承？

4．商铺赠与是否需要办理相关手续？

5．共有商铺产权离婚时如何处理？

6．商铺租赁期间如遇拆迁，租赁权益能否得到法律保护？如何补偿？

7．遇到拆迁时，被抵押的商铺如何处理？

8．开店、盘店哪个好？

9．盘店有哪些陷阱和风险？如何防范？

10．商业场所的商铺分割要遵循什么原则？商铺分割的缺点和问题是什么？

11．怎样利用保险的手段减少商铺经营中的风险？

12．商铺的装修应注意哪些事项？

13．投资商铺做餐饮应注意哪些问题？

14．裙楼商铺(店)可以开餐饮吗？

15．商铺业主如何规避中介公司的陷阱？

16．如何判断商铺(房地产)中介公司是合法诚信的？

17．房屋(商铺)租赁过程中，中介应承担哪些义务？发生纠纷时，中介应该承担什么责任？

文摘

酒店式服务公寓，是指“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只提供日常基本的生活服务，而不提供酒店经营性的、服务性的项目的一类公寓。酒店式公寓最早起源于欧洲，在当时的旅游区内，这种公寓是租给游客，供他们临时休息的物业，并由专门的管理公司统_上门管理和提供服务保证，既有酒店的性质，又相当于私人享有的临时性的生活、工作空间。

和传统意义上的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房间类型也是以类似普通酒店的标准间为主，另外配有豪华的商务套房或总统套房，向前来住宿的客人提供家庭式的居住氛围、家居式的服务以及居家生活所必需的厨卫、家具等基本设施。高档的酒店式服务公寓一般都是统一装修，其物业管理由星级酒店负责，或者由具有专业酒店背景的物业公司进行管理。

这种公寓大致可以分为如下三类：

第一类是公寓式酒店。也称为产权式酒店，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以销售房地产的形式把酒店中每间客房的独立产权出售给投资者。由于每一套客房都各自拥有独立的产权，投资者就像购买普通商品房一样投资购买这些客房的产权，然后把它们委托给酒店管理公司经营管理来获取投资回报或者获取该物业的增值，同时还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费人住权。这种酒店的实质，就是迎合普通老百姓对于不动产的投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，为的是共同得到房地产的增值和经营收益。现在，市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、休闲观光和度假旅游者提供住宿服务。这些酒店主要分布在各大旅游城市、旅游风景区、旅游度假区等。各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、主题酒店、精品酒店、经济型酒店等都属于此类。

第二类是SOHO。SOHO的中文含义是小的家居式办公间，它和酒店式公寓有着异曲同工之处，前者是将居住的概念与居家办公结合起来，后者则是把居住与酒店式服务相挂钩。SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能与酒店式服务公寓有差异外，SOHO还拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资使用权上，它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什么不同，同样都是为中小投资者打造的一种过渡产品。

近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备的普及，SOHO成为越来越多的人尝试体验的一种工作方式。互联网的兴起使SOHO成为可能。国际上以SOHO的方式工作的人数呈现出增加的趋势，办公自动化、互联网的普及以及分工的细化将会导致为数众多的SOHO人的出现。同时，SOHO人群的存在，在客观上也缓解了就业压力这一越来越重要的现实社会问题。

第三类是酒店式商务式公寓。这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品，它在充分考虑了满足各种商务个性化需求问题的同时，也将满足人们对高档住宿的要求纳入到规划范围之内。．酒店式商务式公寓将居室分为居住与办公两大区域，既设计了酒店式公寓的高档生活区，又辟有满足SOHO工作的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是，它增加了给人以全新体验的24小时商务中心。在这里，人们可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。它为用户提供了一个超5A级的办公场所。

LOFT，字面意义是仓库、阁楼的意思。但这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。它起源于20世纪40年代，这种居住生活方式首次在美国纽约的苏荷区出现。当时，艺术家与设计师们为了远离城市生活的枯燥与呆板，决定利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间。在空间宽阔的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者举办作品展，享受淋漓酣畅的快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。在后来的发展中，又衍生出很高的商业价值，成为开办酒吧、举行艺术展览的最好场所。此外，LOFT的出现，也改变了当时一些城市区域的功能，繁荣了当地商业。

在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论。LOFT主要表现为：高大而开阔的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，缩减私密空间；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

LOFT的空间有非常大的灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活。这种随心所欲的个性化设计布局，丝毫不会被已有的房间布局形式所制约。人们可以让空间完全打开，也可以对其分割，这完全取决于人们自己的审美情趣。这些价值观念决定了LOFT不同于普通的住宅，它在空间的感觉和创造力上更加丰富而有趣昧。

底商，一般是指在住宅的第一层、第二层所设立的用于商业目的的物业。一般的商品房，特别是高层商品房的第一层、第二层的销售都较为困难，其价位也比其他楼层低一些，而开发商通过转向去做底商经营，价格就可以卖得更好，同时与社区配套的商业设施也得以解决。