不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

概念

含义

权利

性质

模式考察(契据登记制度 权利登记制度 托伦斯登记制度 评析)

演变(中国古代的土地登记制度 中国不动产登记制度建立与发展 中国不动产登记制度的完善 附：《物权法》相关法律条文)

效力(登记的公示力 登记的形成力 登记的推定力 登记的公信力)

特殊类型(更正登记 异议登记 预告登记)

职责与法责(登记机关的职责 登记机关的法律责任)

不动产异议登记制度探析

概念

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

含义

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。

权利

1）所有权；（2）地上权；（3）永佃权；（4）地役权；（5）先取特权；（6）质权；（7）抵押权；（8）租赁权；（9）采石权。

性质

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：（1）公法行为说。（2）证明行为说。（3）私法行为说。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。

模式考察

契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

契据登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。（3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公信力。（5）登记簿采人的编成主义。（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。

权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的生效要件。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）登记采用强制主义。（5）登记簿采物的编成主义。（6）登记以不动产权利的静态为主。

托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

托伦斯登记制度具有如下法律特征：（1）登记不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设置赔偿基金。

评析

上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

演变

中国古代的土地登记制度

中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

中国不动产登记制度建立与发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

中国不动产登记制度的完善

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

（1）未能形成统一的不动产登记管理体制。

（2）不动产登记的法律效力不明确。

（3）不动产登记的种类不健全。

（4）登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

（1）建立统一的不动产登记管理体制。

（2）明确不动产登记的法律效力。

（3）健全不动产登记类型。

（4）建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

（1）确立了统一的不动产登记制度。

（2）明确了不动产登记的效力。

（3）规定了不动产登记程序。

（4）健全了不动产登记类型。

（5）规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任

附：《物权法》相关法律条文

第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条　登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条　登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

效力

登记的公示力

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

登记的形成力

登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。

登记的推定力

登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。

登记的公信力

登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

特殊类型

更正登记

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。

根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：

（1）不动产登记事项记载错误。

（2）须权利人或利害关系人申请。

（3）须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

异议登记

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。

根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：

（1）不动产登记事项被认为错误。

（2）登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

（3）须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：（1）权利保全效力。（2）风险警示效力。

预告登记

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创， 《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：（1）经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。（2）须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

预告登记作成后即具有如下法律效力：（1）权利保全效力。（2）顺位保全效力。（3）破产保护效力。

职责与法责

登记机关的职责

登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。

中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问当事人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：

1. 查验申请人提供的必要材料。2.询问申请人有关登记事项。

2. 如实、及时进行登记。

4.法律法规规定的其他职责。

为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。

登记机关的法律责任

1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。

2.登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

3.登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件：（1）存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄虚作假，登记机关尽到了审查职责之外的情况，都属于登记错误。（2）存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害即无赔偿”。

（3）损害事实与登记错误之间有因果关系。

4.登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用，等等。

不动产异议登记制度探析

一、异议登记制度简介

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。

在物权变动中，不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利，公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来，使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上，不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法，它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用，并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误，登记簿所记载的物权并非真实的物权状态，如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权，则原权利人（真正权利人）的权利则受到损害。

异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。

异议登记制度在德国法中有详尽的规定，瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度，虽仍有不尽完善之处，但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。

我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度，具体表述如下：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果，即“登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。（1）异议登记申请的人为权利人和利害关系人；异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。（2）异议登记作出的法律程序为，有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉，并由法院认可，作出异议登记的裁定，再由登记机构记载异议。（3）异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿，禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产，只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记，更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利，予以追认的则该处分行为发生物权效力；不予追认的，该处分自始无效。相反，在异议登记被证实为错误、失效的情形下，原登记权利人仍为正当的登记权利人，则其对不动产的处分自始有效。

但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处，如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系，异议登记是一种临时性的救济手段，更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度，不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物权法中的异议登记制度。

二、各国立法例比较分析

（一）德国现行法上的异议登记制度

《德国民法典》第899条第一款规定：“在第894条的情况下，对土地登记簿正确性的异议可以被登记。”第894条则是涉及土地登记簿的更正的规定，“就土地上的某项权利，此种权利上的某项权利或者第892条第一款所称种类的处分限制而言，土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的，其权利未被登记或者未被正确登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”从以上规定可得，在德国法中异议登记适用于土地上的权利或者是此种权利上的某项权利，是为保全既存的物权而设的登记，适用的条件等同于更正登记的条件，即土地登记薄记载的权利状况与事实的权利状况不一致，即登记簿与真实权利关系脱节的情况下。而登记簿的不正确可发生有以下状况中：（1）物权合意自始欠缺、无效，或者嗣后被撤销而丧失效力。德国法采物权行为理论，在债权公正合意之外尚有旨在发生物权变动效力的物权合意，物权合意的瑕疵自然会影响到物权变动的公示，因此可基于物权合意不存在或无效申请异议或者是更正登记。（2）“物权合意与登记之间的不一致。”。（3）“不体现于土地登记簿中的物权变动。”“土地物权变动上的规则为，仅是以法律行为方式的物权变动，才须以物权合意与登记为其要件，反之其他直接基于法律规定而发生的物权变动，则不以此二者为生效要件。”（4）土地登记机关的错误，如登记人员在工作中的过失或偏差。

异议登记的作成方式依据德国民法典第899条第2款的规定“根据假处分或者根据土地登记簿的更正牵涉到其权利的人的许可证书，进行登记。无须为发布假处分而证明异议人的权利受到了危害。”由此可见，德国法规定了的方式主要有两种：一是经过更正登记所涉及权利人的同意，“该被涉及都即指对登记簿更正须作出登记同意表示的实际权利人或登记权利人”，“在为真实所有权人之利益时，登记同意人为登记权利人为的抵押权被错误滞销之抵押权人利益时，其登记同意人为真实所有权人。”二则是经由法院的假处分。此外，在德国法上还涉及到其他作出异议登记的方式，如登记法官依职权作出，或依特定国家机关的嘱托为之，以及单纯依所有权人的申请为之，这些仅适用于法律有特别规定的情形下，不具有普适性。

有关异议登记的法律效力，规定于《德国民法典》第892条第一款，“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。”依上可知，异议登记并不导致“土地登记簿冻结”（Grundbuchsperre），登记权利人仍有权进行处分，只是该异议登记产生排除该处分所对应的取得人的善意取得，异议阻却了土地登记簿记载的权利推定和公信力。

（二）瑞士法中的假登记

在瑞士法中，假登记制度与德国法中的异议登记有相当的作用。《瑞士民法典》第961条第一款规定：

（1）下列情形的，进行假登记：①为保全主张物权的；②法律允许补作书证的。

（2）前款的假登记系经全体当事人同意或依法官的命令作成的，只要该登记的权利被确认，其物权效力追溯至假登记之时。

（3）对假登记的申请，法官应依快速程序裁决，并在申请人以初步证据证明后准予假登记。在假登记中应确定其时空效力，在必要时，还应规定向法官主张权利的期间。

第966条第二款再次说明了假登记的作在条件或者说是方法，乃“已有法律原因书证，但须补充处分权书证的，经所有人同意或法官的处分，可进行假登记。”

瑞士法上的暂时登记的效力基本上等同于德国物权法中的异议登记，它也不具有冻结土地登记簿的效力，原登记人仍可为处分，然当暂时登记因判决最终被证明是正确的，则登记名义人在此期间内的不处分行为不生效力。暂时登记有有为暂登记之后尚不能被视为真实的权利人，他对登记的不动产无处分权。

暂时登记的作出方式与德国法如出一辄，依利害关系人的承诺或同意，或者依法法官的命令为之。

（三）日本法上的预告登记

德国民法中的异议登记制度被日本所采纳之后改称为预告登记制度。日本《不动产登记法》第3条规定：“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”该法第34条规定：“预告登记，应由受理第三条所载之诉的法院，依职权于嘱托书上附具诉状的眷本或节本，从速嘱托于登记所。”“日本民法上的预告登记是指，因作为登记原因的法律行为无效或被撤销而提起登记之涂销或回复之诉讼时，由受理诉讼的法院，将就既存登记有提起诉讼的事实，为了预告第三人，依职权嘱托管辖登记所将诉讼事实记载于登记簿的登记。预告登记以涂既存登记或回复原来的登记为目的。”

日本民法采债权意思主义物权变动模式，在债权合意达成之时物权随之发生变动。对于不动产的登记仅仅是一个昭示物权变动的公示方式，不具有公信力，第三人不可因其对公示信赖得到保护。在不动产登记簿记载有错误之时，如果善意第三人与登记名义人进行了交易，事实上的权利人因债权合意的无效或被撤销而要求更正的，可以追及物之所在，而第三人的利益得不到保护。因此在日本法中，预告登记的立法目的在于“保护第三人而非预告登记权利人”，这一点与德国、瑞士民法截然不同。除此之外，日本法上的预告登记还有以下特点，一是仅能依法院的嘱托而由登记机关记载，二是附随于涂销或回复登记之诉而无须单独提起，三是在登记原因，即债权合意无效或被撤销不得对抗善意第三人时，预告登记则无进行的必要。

（四）中华民国及现今台湾地区立法中的异议登记制度

1935年南京国民政府颁布的《土地施行法》中规定了异议登记制度，指代为保全物权请求权的预备登记。与保全债权请求权的预备登记即预告登记相对应。该法第29条规定：“预告登记或异议登记，因假处分或经土地权利登记名义人之同意为之。”1946年当时的南京国民政府颁布的《土地登记规则》也规定了异议登记与35年的《土地施行法》中的规定没什么差异。学者认为，该制度系效仿德国法。制度本身的构建与德国法基本相同。

但在1975年我国台湾地区修订之后的土地法中删除了异议登记制度，理由是“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人之同意，为登记程序上之要件。然实际上异议经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。假处分为民事诉讼法保全程序中强制执行方法之一，保全程序之强制执行，须将其争执权利之法律关系定暂时状态，使其维持现状，以便执行。否则若土地或建筑物权利移转，并经登记确认。故现行法令即以法院假处分之嘱托登记代替异议登记。”

（五）结论

通过如上对各国或地区异议登记制度立法例的比较，可以得出如下结论：

1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制度相结合的新特色。由此结论可以断言，我国未来对异议登记制度的规定亦应在参考各国立法例的基础上，适应中国物权立法中的现实状况作出规定。

2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。

3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一些类似之处。由此，笔者认为这种异议登记的作成方式在我国起未来的异议登记制度中是有借鉴的可行性的。

三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析

异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示作为物权变动的要件并赋予公示以公信力。公示公信的作用在于保障交易安全，第三人可以基于“无公示即无物权变动”、“有公示则有物权变动”的信赖而为交易，法律保护这种信赖。然而，事实上这种信赖只是对公示的信赖，而公示并不总是与实际状况相符的。不动产以登记为公示方法，在不动产物权中表现为登记记载的状态与现实状况不符，登记有误。此时，事实权利人可以采取更正登记的方式彻底消除原来登记所具有的公信力，以更正后的登记确立新的公信力。然而，更正登记提出之时当事人双方往往对是否属于错误登记有争议，因而更正登记的最终实现通常需要很长一段时间，而在更正登记作出之前在法律上有无对原权利人和与错误登记有利害关系的人进行保护的方法正是异议登记制度所要考虑的问题。异议登记记载于不动产登记簿只在于昭示一个可能性，即在登记簿上记载的不动产物权的正确性问题上打一个问号，这个登记有可能是正确的有可能也是错误的，第三人不可再信赖其一定是正确的。通过这种措施，在权利尚未最终确定属谁之时，警示第三人，客观上也能起到降低登记权利人处分不动产的机率。因为有交易意向的第三人在看到登记异议之后，可能会因为对交易安全性的考虑而放弃了与之为交易的想法。即便有第三人愿意与登记权利人进行交易，那也是在自愿承担因登记确实有误时真正权利人对不动产行使追及权之风险。异议登记制度是作为对抗现时登记公信力的制度，对事实权利人和利害关系人提供了周全的保护，有此制度可以避免法律在当事人保护上的顾此失彼或者是厚此薄彼。

在我国是否设定异议登记制度，仍有不同意见。反对者认为在我国，目前实现异议登记的条件尚不成熟，一方面是基于对我国登记制度尚不完善的现状的考虑，认为“实行异议登记之后，登记的公示作用将会减弱，甚至权利设定和移转的登记因为异议登记的存在而降低了其应有的价值。”“实行异议登记制度将会使登记制度难以发挥作用。”另一方面，则是对异议登记在实践中难以操作的担忧。上述反对意见认为异议登记的效果是“使现实登记的权利人不能按照登记的内容行使权利”，采权利禁止处分说。笔者认同物权法二稿中权利处分有条件无效说。笔者认为上述顾虑并无必要。首先，异议登记确实对公信力作用有影响，但是法律赋予登记这种公示方法公信力，那么与之相对的也应当确认对公示正确性的怀疑，两种当事人的利益均需要保护，不能借对另一方利益的保护不利而放弃对另一种当事人利益的保护。其次，如果法律对异议登记的作成方式作详尽规定的话，实践中的操作就不会有困难。

四、异议登记制度的构建--对物权法草案相关规定的评析

我国物权法草案有两个条文涉及异议登记制度，第20条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第21条第2款规定了异议登记的法律效果，即“登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生物权效力。”以上条款大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。以下对草案中的规定的异议登记制度的特点进行评析，并尝试对其不足之处提出自己的意见。

（一）申请异议登记的条件

依物权法草案第20条规定为“权利人、利害关系人认为不动产登记记载错误的”可知：

1、在异议登记制度中有权提起异议登记申请的人为权利人和利害关系人，这应当是指称事实上享有不动产物权而未在登记簿上体现，或者在登记簿上错误体现的人以及因登记错误而使其应有权利受到侵害的利害关系的人。申请主体提出异议登记的主体不应仅限定于不动产物权的真正权利人而且也应当包括利害关系人。

2、异议登记制度是不动产物权登记中的一个环节，它适用于不动产物权包括所有权，以及其他的在不动产上设定的用益物权和担保物权。

3、异议登记仅是在权利人和利害关系人依自己的见解认为不动产登记错误时即可提出，而不需要已有确切的证据证明登记确实有误。因为异议登记仅仅是登记异议，而不具更正的效力。

（二）异议登记的作成方式

草案规定的异议登记作出的法律程序只有一种，即依当事人申请法院作出异议裁定。笔者认为，在异议登记的作出方式问题上，应当注意以下几点：

1、须有权利人或利害关系人的申请。法律规定异议登记制度只是给权利人提供了一个权利保障机制，当事人是否需要利用此制度来保护自己的权利属其意思自治的范围，其对自身权利行使与否是其自由。法律不应当加以干预而允许登记机关依职权单独作出异议登记。如此也是对登记名义人权利的干预和侵犯。

2、对于因土地登记簿的更正牵涉到其权利的人的同意而为的异议登记。在德国民法中规定了异议登记可依原权利人之同意或者是依假处分两种方式作出。在实践中，取得登记权利人同意的情况可能比较少见，我国台湾地区1975年我国台湾地区修订之后的土地法也是因此而删除了异议登记制度。但笔者认为少见并不代表没有，因而主张保留此方式，只要存在这种可能性，法律对此做出规定有利而无弊。

3、我国物权法草案规定的作成方式太严格，不利于异议登记功能的正常发挥。笔者认为，异议登记的作出方式不应限于当事人同意和法院的裁决两种。在权利人提起更正登记之诉时，同时可以申请法院作出异议登记裁定，嘱托登记机关作出登记。以告知第三人该不动产登记被诉的状态。其他的有益的方式也可以采取。

（三）异议登记的法律效果

异议登记本身也可视为一种公示方式，它的作用在于对之前登记这种公示的击破。即以一种新的公示排斥以前的公示。异议被记载之后，原登记的权利推定不复存在，第三人也不能再主张因为有登记的存在仍信赖登记权利人为实际权利人。但异议登记本身并不产生公信力，即有异议登记也不能即而认为申请异议登记的人就乃是真正的权利人。异议登记实际上将原登记权利由确定的归属于登记名义人的状态转变为一种悬而未决存有疑义的状态。

异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿，禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产，只是与之交易的第三人承担一定的风险。依据物权法草案第21条第2款的规定，原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记，物权溯及至异议记载之日发生效力。更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利，予以追认的则该处分行为发生物权效力；不予追认的，该处分自始无效。相反，在异议登记被证实为错误、失效的情形下，原登记权利人仍为正当的登记权利人，则其对不动产的处分自始有效。

（四）异议登记的失效

我国物权法草案未做规定。笔者认为，应有三种：1、除斥期间的经过而没有提出更正登记申请的；2、嗣后证实登记簿记载正确的，异议自始失效；3、申请异议登记人申请撤销异议登记的。如下是具体论述：

1、异议登记的除斥期间是我国学者对异议登记制度的一个创新。除斥期间在外国立法例中都没有规定，但在梁慧星教授主持编写物权法草案建议稿第20条中规定了除斥期间，“…异议登记自登记之日起三个月内有效。此三个月未向登记机关提起变更登记的请求的，异议登记失去效力。…”。我国物权法征求意见稿第16条也作了几乎相同的规定，但在物权法草案中已不见除斥期间的规定。笔者认为，应当采纳除斥期间的规定。因为“异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，如果许可其长期存在，又会对不动产物权秩序造成不稳定状态的消极作用。为不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须限制异议登记生效的除斥期间。”

2、更正登记是异议登记的后序程序。进行异议登记后又申请更正登记，申请人有证据证明原登记错误而获得支持的，得为更正登记，将已先行记载的异议落实为登记簿上明示的权利，但与之相反，更正登记不被支持的，原登记仍具有正当性，而异议登记则自始失效。

3、异议登记申请人在记载异议之后发现自己认识有误而主动要求撤销异议登记的，笔者认为应当允许。但这种情况可能会比较少见。

（五）异议不成立的法律责任

物权法征求意见稿第17条第二款规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。”梁式物权法草案第20条第3款也规定：“异议登记的法律后果由申请人承担。”如果申请人提起的异议不成立，结果给登记权利人的利益造成损害时，申请人应予以赔偿。

笔者赞成在异议登记制度的规定中增加一款并于异议错误或不成立时的法律责任的规定。一方面可以警示异议申请人审慎为之，也有利于防止人们恶意为异议登记。另一方面，可以使因异议不成立而受有损失的原登记权利人索赔时有明确的对象。

五、结语

异议登记是不动产物权登记制度中的一项重要制度，与更正登记相结合一同对登记错误情况下的权利人或利害关系人进行保护。异议登记制度有利于完善我国不动产登记制度，平衡当事人之间的利益保护。我国未来物权法中应予以采纳，并作出细致的规定。

注释：

1.陈卫佐译注《德国民法典》，法律出版社2004年5月版。

2.参考[德]鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译《德国物权法》（上册），法律出版社2004年2月版，第361-363页。

3.同上注，第367页。

4.殷根生、王燕译《瑞士民法典》，中国政法大学出版社1999年8月版。

5.王书江译《日本民法典》，中国法制出版社，2000年4月版，第211、217页。

6.王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第181页；孙鹏著《物权公示论--以物权变动为中心》，法律出版社2004年5月版，第203页。

7.李鸿毅《土地法论》，364页，台北，“中国地政研究所”，1993。转引自王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第184页。

8.参见王利明主编《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第197页。

9.注：异议登记具有保全物权的效力，对此学界并无争议。然而，异议登记是如何实现保全物权效力的却有不同认识。主要有权利有条件无效说和权利禁止处分说两种不同观点。参考李敬从《论不动产异议登记制度--兼评〈中华人民共和国物权法（征求意见稿）〉的有关规定》，载《当代法学》2003年第10期。

10.孙宪忠著《物权法原理》，法律出版社，2004年4月版，第235页。

11.同上注。

作者简介：董钦，中南财经政法大学2004级民商法专业硕士研究生