银拍屋简介

美国加州银拍屋(现状分析 投资适合族群 风险评估： 公司操作)

银拍屋简介

银拍屋于2001年在台湾开始，由花旗银行提出之承受担保品，透过公开竞标、口头喊价机制销售的方式。主要目的是借由此一新的不动产交易平台快速去化银行所承受之担保品，对银行而言，经由一个月左右之密集行销，集合一定数量之物件，于公开场合进行一次性的销售，除可有效控制销售成本，缩短销售时程，成交价格相对于以往之议价方式也较接近市场价格；对民众而言，排除法拍屋不能详细了解物况的缺点，付款方式也与正常交易相同，同时经由公开讯息、公开场合竞标，现场也诉求公平公正执行流程，使民众购屋增加ㄧ个安心的管道，也成为新创造之不动产专有名词。

近五年，美国楼市跌幅约50%，很多房屋所有权人因房产已变为负资产而拒付贷款（重新购买新房还更划算，只不过损失近3-5年的贷款利息3万美金不等），进而导致银行回收大量房屋积压，目前全美国大约有四百万间房屋被银行回收。

大多数的银拍屋为独立屋(有前后院的别墅Single Family House)。目前在美国销售的非公寓群住宅中，其中独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006 年NAR)。而国内与美国正好相反，独门独院的别墅极少，绝大多数为高楼层公寓。

美国加州银拍屋

现状分析

由于银拍屋数量庞大，造成银行流动资金紧缩，所以银行大多都愿意削价出售。这也是我们为何选择银拍屋作为项目的根本原因。

在南加州Corona, Moreno Valley,和拉斯韦加斯的银拍屋屋龄大多都是2000年后盖的，屋况都还相当好。当然也有1980或1990年代盖的房子，但因二胎房贷或其他因素影响而被拍卖。因为银行受到金融风暴冲击，此时购买银拍屋可捡到便宜，以目前市场趋势，银拍屋大多都已经比原本价格便宜30%~50%，虽然有些银拍屋需要些许维修，或补足基本设备，但还是非常划算。

现在是购买银拍屋最划算的时机，许多买主都等候这个时机进场，这也是我们主要抢攻的市场。但原则上，买主需提供有能力支付不动产总金额的证明文件才能有效率的与银行沟通。目前全美国银拍屋银拍屋繁多，银行并无意保留，所以大多都愿意降价出清，因此在加州拥有房产无论是置业还是投资，都不会有后顾之忧。

投资适合族群

计划移民美国的成功人士提前考察定居处外围环境，趁房价谷底杀低进场

提前为小孩赴美留学铺路人士趁现在价格好进场在好学区内卡位做准备

美国置产投资、公司投资不动产的企业家

杀低进场收房租换取高回报的投资人士

由于银拍屋的流通速度较快，而现在美国房价多处见底，美国经济复苏是必然，现在逢低进场，将来必有价差。

现在正是进场掏宝捡便宜的时候市场银行屋泛滥(供给大于需求)

卖主开价不规律(类似房屋/银行屋/法拍屋但差价悬殊)

市场中哀嚎声不断(很多人赔钱，才能拣到便宜)

能挑好的房子，而不需抢好的房子

开价接近房子造价(成本价)

风险评估：

房地产的世界里，危机总是和时机一起出现!

危机越大，其实等于时机越好，两者是一个铜板的正反面。

在任何地方投资不动产都面临一样的风险，但是只要把握住两个大方向（进场时机+投资地点），剩下的变量只是【时间】（持有银拍屋的周期），我们的责任是辅助您把前两个大方向抓对，以达到降低风险的目标，我们认为现在正是进场的大好时机，只要加以评估地点就可找到不败的银拍屋。

公司操作

麦迪逊不动资产公司Madison Realty Equities，LLC（以下简称麦迪逊）是一家在各方面的房地产投资一流的不动产专业公司。公司专业从事透过各种方法以增加物业价值来解决有困难度的房地产问题。经验丰富的麦迪逊在多个房地产周期中得到经验和繁荣成长。麦迪逊专精于以下多个方面：物业收购和处置，融资和债务重组，债务和股权投资，资产管理，市场营销和租赁，物业管理，建设开发管理和可行性分析。麦迪逊团队有成功管理超过50亿物业的记录。麦迪逊有超过150年的地产经验，他们广泛的人际关系，能够创造出具体的结果和满足客户的期望。

由于银拍屋流通速度较快，因此选择具有升值潜力的银拍屋，无论作为置业和投资都是首选房屋。

以现金购买做计算(无贷款)，凡有6.5%投资报酬率的买价的房屋

能以2001年的价位买到屋况良好，交通，学区中上的地段的房屋

买价接近或低于银拍屋原始造价(成本价)的房屋

若过去90天的平均成交价在此区持平(无继续跌的迹象)，现在能以低于此价买到好地段的银拍屋。

以目前的行情买到完全合乎自己要求的自用屋(100分的格局，采光，交通，地段，学区)的银拍屋。

如果您相信历史的经验，南加州现在正是投资房地产的绝佳时机。除非你需要保持资金的流动性，不然房地产会是最好的长期投资工具。