“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

内涵

性质

分类(总述 居住物业 商业物业 工业物业 其他用途物业)

职业

费用

附属设施

年限价值

物业管理

法律

内涵

关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：

(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；

(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。

由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。

性质

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”

物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。

分类

总述

根据使用功能的不同， 物业可分为以下四类： 居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。 不同使用功能的物业， 其管理有着不同的内容和要求：

居住物业

居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。

商业物业

商业物业有时也称投资性物业， 是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业， 这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。 商服物业是指各种供商业、 服务业使用的建筑场所， 包括购物广场、 百货商店、 超市、 专卖店、连锁店、 宾馆、 酒店、仓储、休闲康乐场所等。 办公物业是从事生产、 经营、 咨询、 服务等行业的管理人员（白领） 办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、 现代写字楼和智能化办公建筑等， 按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、 乙级写字楼和丙级写字楼。 商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、 金融保险、 顾问咨询、 旅游等行业的发展密切相关。 这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大， 所以常以机构（单位） 投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动， 并用部分经营所得支付物业租金。

工业物业

工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋， 包括轻、 重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售， 也有的用于出租。 一般来说， 重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要， 通常只适合特定的用户使用， 因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、 计算机、 精密仪器制造等行业） 用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

其他用途物业

除了上述物业种类以外的物业， 称为其他物业， 有时也称为特殊物业。 这类物业包括赛马场、 高尔夫球场、汽车加油站、 飞机场、 车站、 码头、 高速公路、 桥梁， 隧道等物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。 特殊物业的市场交易很少， 对这类物业的投资多属长期投资， 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、 赚取投资收益。 这类物业的土地使用权出让的年限， 国家规定最高为 50 年。

职业

物业管理人员职业是实行就业准入制度的职业之一。

《物业管理条例》第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业管理人员职业资格证书主要有两种：

一是原建设部的“物业经理上岗证”；

二是人力资源和社会保障部（原人事部和劳动部）的“物业管理师”职业资格证书”。

国务院已经于2007年叫停了原建设部的“物业经理上岗证”,根据我国现行的法律，物业从业人员应该取得人力资源和社会保障部（原人事部和劳动部）的“物业管理师职业资格证书”。

2010年开始，住建部与人保部举办注册物业管理师全国统一考试。

2011年注册物业管理师考试时间：2011.9.17与9.18两天.

费用

在包干制模式下物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成。

物业服务成本包括如下九项：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。

（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。

（3）物业管理区域清洁卫生费用。

（4）物业管理区域绿化养护费用。

（5）物业管理区域秩序维护费用。

（6）办公费用。

（7）物业管理企业固定资产折旧。

（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。

（9）经业主同意的其他费用。

在酬金制模式下，物业服务费用由物业服务支出（含上述成本和法定税费）和物业服务企业酬金构成。

附属设施

附属设施，是指建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等，包括建筑物的共用部位，如基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，以及共用设施设备，如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

年限价值

几乎可以说是与地球同在， 因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的； 其次，物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。在中国， 对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让的最高年限， 居住用地为70 年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为50 年。 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物的所有权由国家无偿取得。物业既可以一次性出售， 也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长的时期中多次收回。

物业管理

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

管理弊端：

物业服务的管理弊端主要集中在服务收费问题、服务质量问题。

1、对于业主不按时、按款缴纳物业费，物业服务公司会以停水、停电、断暖、张贴催费单、公布业主黑名单、甚至临时聘用社会人员暴力催费。这些都是不可取的，甚至可能激化矛盾，引起法律纷争。

2、物业服务质量未达标，被业主投诉后，逃避责任，给业主施加压力，或未能及时改正补过，业主以此理由不缴纳物业费，引起双方更加不满，影响服务合同。

法律

目前，中国大陆与物业相关的法律法规主要包括《物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《中华人民共和国城市新建住宅小区管理办法》 以及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国企业法》、《中华人民共和国合同法》等。如果没有这些法规、政策，任何国家和地区的物业开发与管理， 都将走向混乱无序状态，给社会环境、生态平衡、人口流向、交通、治安、防火，防灾等带来巨大的负面影响。