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词条 商铺
释义

商铺是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺,其概念范畴不仅包括零售商业,还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产,盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室,以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺的由来

商铺,由“市”演变而来,《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”,也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心,长安东西两市,商贾云集,店肆无数,商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的,首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载:(东京)东大街至新宋门,鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中,西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行,皇城东华门外,无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

位于长江三角洲东端,北濒长江口,南临杭州湾的上海,明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起,是在上一世纪二、三十年代,当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心,远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载:1933年上海共有商铺7.2万户,平均每平方公里136.5户,各地巨贾名商纷纷落户上海,十六铺、南京路、静安寺、霞飞路(今淮海路)等商业中心街区初具雏形。

商铺的定义

根据以上对商铺历史的回顾,可以对“商铺”做以下定义,即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方,即 商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能,而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所,很容易理解,从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲,理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所,简单举例很容易理解,比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里,通过得到经营者提供的服务,享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所,比如电影城、KTV量贩、健身设施等,消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等,从中得到美感、娱乐、健康等,而经营者在此过程中实现收益。

商铺的概念我们可以发现,商铺已经经历了很大的发展,已经从最初的经营物品商品,增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然,以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。

商铺交易实例分析

金先生手头有200-300万资金,打算购买商铺作为投资。于是,房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策,并推荐了两个带租约的商铺,然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天,最后对其中一个商铺表示了明确意向,与此同时,他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单,并明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后,即由中介公司代办有关贷款审批手续,银行出具“贷款意见确认书”,这样,金先生完成了商铺贷款的全过程。

在签约方面,经过中介公司、出售与承买方的共同努力,出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。

分析

出售方:

希望能通过出售该物业,获得一笔资金。由于在1999年签订了一份为期5年的租约,租金较低(当时市场正处于低谷,因此租金较目前的市场行情明显偏低)。

承买方:金先生希望通过购买该商铺,能使资金保值、增值。金先生是商人,不希望把所有资金都投在该商铺上,而是希望利用银行贷款支付部分房款,并利用以后收取的租金来还贷。

中介方:凭借专业知识与团队合作精神,保障交易的安全性。

影响商铺升值因素

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析,影响商铺升值的因素主要有以下几点:

零售业带动商铺中国入世后,零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场,内资零售业也加紧“圈地”步伐,特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示,最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%),其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是,家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此,未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺,客流量的走高带动了商业兴旺,为投资商铺带来很大空间。因此,选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量;位于小区内的商铺,小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多,就意味着消费需求多,开个商铺做生意有得好做,投资商铺也就有得好赚。关键之处在于,小区必须具备一定规模。例如,万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候,成为投资者的投资热点。

地区潜力商业氛围浓的地段,商铺会有较高升值潜力,反之亦然。在市政动态方面,沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位,到2010年,把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划,计划将淮海路建成更为时尚的商业街,届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定,2002年建成后,四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此,上述地区的商铺有一定的升值潜力。

商铺投资种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法,按照商铺的开发形式对商铺进行分类,具体分类如下:

1、商业街商铺投资;

2、市场类商铺投资;

3、社区商铺投资;

4、建筑底商商铺投资;

5、百货商场、购物中心商铺投资;

6、商务楼、写字楼商铺投资;

7、交通设施商铺投资

投资商铺五要素

投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。

位置

与住宅不同的是,投资商铺的目的是为了赚钱,因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥,但购物的客流量却相差千里。因此,作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

规模

具备优越的位置才能聚来人气,才拥有获利的基本条件,而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先,因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有;其次,才能引来大商家进驻,带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模,各种新型的经营方式无法展开,同时也限制了人流量。

价格

多数商场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,因此,商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”,贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但因为保证不了人流量,顾客稀少,很可能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要。

回报

投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说,以银行按揭形式购买一个铺位,每月月供与租金相差不多,与铺租位不同的只是多付一个首期款,而日后商铺归为己有,使经营成本大为降低,与同行竞争力增强。对后者来说,投资风险前三年由发展商承担,收益与银行储蓄利率相比相差无多,但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。

使用率

使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····

投资商铺技巧

商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰,取得丰厚利润,可要从最初的选购商铺开始,但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢?商铺选购要考虑的内容很多,有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素,还有供求关系以及投资市场的资金状况等,下面就献上12个小技巧,以供参考。

技巧一:选择适当的行业类别

位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。

技巧二:有“傍大款”意识

即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

技巧三:选取自发形成某类市场的地段

在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。

技巧四:选择有独立门面

有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。

技巧五:了解商铺周边民众购买力

购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。

技巧六:看人流量

商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。

技巧七:选择路边店

商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中最常见的临街状态。

技巧八:选择好的建筑结构

建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。

技巧九:了解开发商

选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。

技巧十:周边交通便利

理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。

技巧十一:看商铺的前景商业环境

考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。

技巧十二:把握投资时机

从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。

购买商铺注意事项

1、商铺安全性

商铺有无租约及租约到期日。例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。

2、租金调幅

以5年租期的租约为例,前2-3年租金不增,从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。

3、租金价格

商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。

4、商铺贷款

相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元,贷款额度最高为6成,期限为10年。

一、商业物业的分类

按商业建筑形式分

· 底商

一种是建在住宅楼下,一种是建在写字楼下。

为满足政府对商业配套7%的要求,这部分底商由于规模小、需求旺,销售情况很好,是大部分开发商对商业的开发思路。

· 集中商业

一般指在传统的商业中心开发的大型商业地产。

按商业业态类型分

· 综合商场

·

o Shopping mall:如世纪金源

o 时尚购物中心:如中友百货

o 传统百货商场:如王府井百货

o 综合批发市场:如万通商品批发市场

· 超级市场

·

o 大型综合超市:如普尔斯马特

o 超级市场:如京客隆超市

o 便利店:如迪亚天天便利店

· 专业市场

·

o 服装类:精品店、专卖店、批发市场

o 电子电器类:如中关村大中、海龙

o 家居建材类:如集美、百安居、环三环

o 农副产品类:如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果

· 餐饮类

·

o 中式:美食街、高档餐饮、快餐

o 西式:高档西式餐饮、快餐

· 休闲娱乐:

·

o 美容美发美体保健

o 运动健身

o KTV

o 酒吧

二、主要商业业态的特点及选址要求

根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见:商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下:

· 百货店

百货店是指在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

·

o 选址在城市繁华区、交通要道。

o 店面规模大,营业面积在5000平方米以上。

o 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利。

o 商店设施豪华、店堂典雅、明快。

o 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。

o 采取定价销售,可以退货。

o 服务功能齐全。

· 超级市场

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态。

·

o 选在居民区、交通要道、商业区。

o 以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达。

o 商店营业面积在1000平方米左右。

o 商品构成以购买频率高的商品为主。

o 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。

o 营业时间每天不低于11小时。

o 有一定面积的停车场地。

· 大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态。

·

o 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

o 商店营业面积2500平方米以上。

o 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。

o 采取自选销售方式。

o 设与商店营业面积相适应的停车场。

· 便利店

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

·

o 选址在居民住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

o 商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高。

o 居民徒步购物5-7分钟可到达,80%的顾客为有目的的购买。

o 商品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点。

o 营业时间长,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日。

o 以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行。

· 购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

·

o 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。

o 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

o 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

o 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。

o 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

o 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。

o 根据销售面积,设相应规模的停车场。

· 仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的,储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式,只为会员服务。

· 在城乡结合部、交通要道。

· 商店营业面积大,一般为10000平方米左右。

· 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

· 商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

· 店堂设施简朴、实用。

· 采取仓储式陈列。

· 开展自选式的销售。

· 设有较大规模的停车场。

从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断,该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。

三、商业理想地址的要素分析

· 具有未来持续经营力

店铺选址是一项长期投资,当外部环境发生变化时,其他经营因素都可随之进行相应调整,以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此,商业在选址时必须具有发展的眼光,不仅要研究现状,还要正确的预测未来,如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。

· 存在规模性的目标客户群

任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客,这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说,它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少,而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时,必须考虑到这些外部环境的变化。

同时,选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好,通过对这些情况的了解,可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客,这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力,人口密度大的地区,其中一个重要原因,就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。

· 保证进出道路的畅通

道路的畅通不仅影响商品的安全性,而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说,要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由,且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近,往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外,店铺前拥有一个大的停车场,往往可以吸引远距离的顾客,扩大自己的商圈范围,特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。

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更新时间:2024/12/23 17:35:41