| 词条 | 山姆·泽尔 |
| 释义 | 山姆·泽尔是芝加哥房地产巨亨，被誉为房产界的“山姆大叔。拥有50亿美元资本净值的泽尔，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位。 外文名：山姆·泽尔 国籍：美国 出生地：芝加哥 出生日期：1941年6月29日 职业：股本集团投资主席 毕业院校：密歇根大学 主要成就：拥有50亿美元资本净值 人物简介山姆·泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。 泽尔爱抽烟，爱骑自行车，爱穿开领衬衫。早在上学期间，他就颇有投机意识，曾经购买了一批《花花公子》杂志，然后高价转手卖给小伙伴们。上世纪 60年代中期，正在读大学，之后成为密歇根大学法学院学生的泽尔已开始在安娜堡（Ann Arbor）购入房产。之后他与同父异母的兄弟罗伯特·劳瑞合伙，直至1990年劳瑞48岁时死于癌症，两人共同建立起了一个地产王国“坟墓舞者”山姆·泽尔：“一切都是供与求” 山姆·泽尔（Sam Zell）是一位将资产建立在业界周期之上的地产投资大师，他最近指出，金融市场的现时动荡实则是市场对新一轮经济过剩的感性回应，而非真正的信贷危机。 在沃顿商学院的一次由地产学教授彼得·利曼（Peter Linneman）主持，涉及广泛的讲座中，这位公司总部位于芝加哥的地产投资人谈到，现在的市场正受美国次级信贷市场的问题所困扰，但是，人们仍有足够的资金周转，这与其它地产萧条时期现金流极度紧缩的情况大有不同。 “我们并非真正处于大家所说的‘信贷危机’之中，我认为大家陷入的是一场‘信心危机’”泽尔说道，他是沃顿商学院塞缪尔和罗伯特劳瑞房地产研究中心的赞助者。“我的观点是，两个月前存在的流动性过剩问题，现在仍然存在。虽然风险溢价不同了，但实际的流动性量仍未改变。” 泽尔还提到，经济的滑坡应在预料之中：“过去的三年里，人们表现得过分轻率。他们想要什么便买什么，并且毫不考虑自己的购买能力并以此为荣。我想这些人现在都该懊丧无比，而且吓得不知如何是好了吧。” 教父的要约根据泽尔的观点，资金充沛的私人股本投资公司有能力从“荒谬”的杠杆收购中得利，并高价收购公开发行的房产公司。泽尔将这桩买卖称为“教父的要约”，因为没有一家公开发行公司能拒绝这一诱人的要求。果不其然，今年二月，泽尔以390亿美元的高价将他的旗舰公司，办公物业公司（Equity Office Products ，简称EOP)，连同其资产组合中的540幢高级办公楼出售给了黒石集团（Blackstone Group）。这是当时为止所完成的数额最大的一笔私营股权收购案例了。泽尔预测市场会马上稳定下来，尽管与近几年相比，市场会加倍进行风险规避，更少地利用杠杆。“今天，无人能再次复制黒石的交易了。” 卖掉了EOP之后，泽尔又将其注意力转到了另一桩主要的收购上。八月，论坛公司（Tribune Co.）的股东们同意了泽尔开出的82亿美元收购报价，该公司拥有《芝加哥论坛报》，《洛杉矶时报》和其它的媒体公司。这次的收购泽尔将芝加哥小熊棒球队（Chicago Cubs）也收入囊中，但他说自己计划将棒球队转售。论坛公司的交易正在规定的审查之中，有望于年底完成整个交易过程。 对这桩交易，泽尔并未直接提及，但他却谈到了自己作为逆势投资人的名声。他回忆起第一次亲历市场的转机。上世纪七十年代，房地产市场被普遍看好且长势逼人。泽尔无法预料在房地产市场未发育完整时，到底多少供应量才能满足市场的缺口。因此他不再做新的交易，转而建立了一家专注于萧条地产市场的公司。“那时所有人都在批评说：‘山姆，你不知就里。’这些话陪伴了我的整个职业生涯。甚至在2007年我购买报业时，也是人人都在议论，‘从前说你不明白，现在你可是真糊涂了。’” 泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；和资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。泽尔告诉沃顿的听众们，他还未从经济学的第一堂课中“缓过神来”，那时他正在学供求关系。“我想告诉你们的是，无论身处何种行业—地产业、驳船业、轨道列车业—都是市场的供应和需求决定一切。” 上世纪六十年代中期，正在读大学，之后成为密歇根大学法学院学生的泽尔已开始在安阿伯（Ann Arbor）购入房产。之后他与同父异母的兄弟罗伯特劳瑞（Robert Lurie）合伙，直至1990年劳瑞48岁时死于癌症，两人共同建立起了一个地产王国。 在 1973年市场崩盘之后，泽尔用了之后的三年时间收购了近30亿资产的地产资本，其中大部分只需一美元首付。通过承担出租人在未来的管理中可能损失的费用，泽尔以此向他们换取股权。他有能力维系这些物业，直至他们回到—甚至超过—先前购买时的价值。“事实证明，我们因次而大赚了一笔，”。从80年开始，房地产市场又一次显现出强劲的承租涨势，发展前景豁然明朗。泽尔说：“我的投资理念就是建立起资产组合，然后就会有人来购买，这些人指的就是日本人。” 大厦情节当被利曼提问他为何没有成为地产开发商时，这位满脸胡茬，嗓音沉厚的地产大亨回答道，地产开发对于他来说风险太大。“从事开发，需要有种楼宇情结，”泽尔说道。“至少半数的回报率来自你亲眼见着大楼逐渐高耸的心理成就感。我却毫不受这痛苦的情结所困。” 考虑到市场可能无法消化巨额投资，泽尔和劳瑞在1980年花了大半年时间将他们的投资进行多元化，开始关注其他的一些行业。他们的策略与地产业曾使用的如出一辙，在人们忽视供求规则的地方寻找机会。“我们觉得如果自己是合格的地产人，那也算得上是出色的商人。”泽尔说道。 房产专业人士具备了娴熟的交易技能，他补充道，但他们往往缺少运用策略的远见卓识。“如果要请人代理进行交易协商，我一定会找一名房产商人而非公司经理人。 ”泽尔说道。但另一方面，地产人缺乏“在转角寻找机遇”的能力，在他们看来，面前的永远是笔直的道路。正因此，我们的行业缺乏周期性，直至今日都显得反复无常且大起大落。” 上世纪九十年代初，美国的大多数商业房产公司都被掌控于大约50至60家大型私人投资公司手中。然而，市场又一次出现了逆转，这些公司纷纷陷入严重的信贷紧缩，大量资产被了结抵押，银行发生挤兑，贷款市场几近崩溃。泽尔解释道，出路就是向公共市场要钱，通过一种之前鲜为人知的金融工具，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）进行，简称REIT。据泽尔说，REIT从此成为商业房产市场的长期驱动力，直至过去一年左右，通过类似他的这次黑石公司的交易，私人股本的收购重将许多股份购回到私人手中。 黑石公司和沃纳多房地产信托公司（Vornado Realty Trust）为争夺EOP公司进行了三周的要价战，泽尔描述了他在其间所使用的策略。沃纳多作为美国第二大房地产投资信托基金，向泽尔的公司提供了一套现金与股票相混组合的收购报价。泽尔说道，收购的关键在于为EOP和其母公司准备一笔7亿2千万美金的“分手费”，另外他还补充，股票的交易可能需要花费数月完成，并且事后他也认识到，股票的交割可能因之后八月形成的市场震荡而出现严重问题。 日益高涨的住房需求利曼注意到，现在泽尔的股份分散在房产和其他一些行业中。“其他”之一就是美国艾利斯特公司（Anixter International），该公司是以太网路线市场的垄断性企业。至于地产这方面，泽尔说他通过对国际股本集团（Equity Group International）的注资，关注着新兴市场的发展。 1999年，泽尔决定，在美国使用的得心应手的REIT理念应该也能被复制到世界的其他地方。现在他控制了墨西哥和巴西的主要房屋制造商并且正将其触角伸及印度、中国和埃及。墨西哥公司设在瓜达拉哈拉城的办事处豪迈斯（Homex）为了满足墨西哥顾客的要求，每天24小时，每周7天办公。“这些地方的美妙之处在于它们无穷无尽的市场需求，”泽尔说道。“如果回到教科书中的经济学导论一章，我们会发现这些国家都有大量未能满足的住房需求。它们的人口增加了但随之而来的住房问题却未能解决。” 泽尔也承认，在收购这个问题上他并不总是正确。他讲述了1992年收购加州的卡特霍利霍尔连锁店（Carter Hawley Hale stores）的经历。他的公司对此进行了调查分析，认为如果该公司低价甩卖的话，这家拥有79所门店的连锁店至少应值80%的收购价。收购后没多久，留给泽尔的却是市场的快速萧条和南加州的一场大地震。95年时，他决定脱身出局，将连锁店卖给了该店的竞争对手，联邦百货商店（Federated Department Stores）。卖了多少钱？尽管泽尔在这次交易中损失了些钱，但值得欣慰的是他的公司正确计算了转手卖出的价格。联邦公司支付了泽尔收购价的80%。“ 投资虽然失败了，但过程却是成功的。我们正确估计了风险并做好准备，事实上我们也确实承担了风险。” 利曼注意到泽尔有个著名的别号叫“坟墓舞者”（the grave dancer）。泽尔说，这个词来自于他曾撰写的一篇文章的标题，该文阐述了市场经历过热投资带来的必然经济泡沫后，他怎样从萧条房产市场得利的策略。泽尔说这篇文章展示了他是怎样“在他人错误的尸骸上起舞的”。 然而，泽尔也在该文的最后指出：“最靠近坟墓的舞者，也要时时注意自己不跌入死亡的深渊。” 坟墓舞者不同的舞台需要不同的舞步 2008年9月29日，傍晚，芝加哥郊外一处较为隐秘的田园。 偌大的圆形帐篷犹如一座小山丘，在平整的草场上兀自地耸立着，罩住了整整1400平方米的面积。帐篷里面如同一个奢华而激情的夜总会。一段热场之后，真正的主角走到了舞台上。山姆·泽尔身穿黑色休闲夹克，头戴一顶黄色棒球帽，站在舞台上环顾四周。800多名观众环列大半圈，有下属、有伙伴、有家人，他们开始一起有节奏地拍手并欢笑着高喊他的名字。 山姆·泽尔激动万分，他拿着麦克风的手不住地颤抖，谢谢两字正要说出口就被一种强大的感动情绪咽了回去。 这一天，是他67岁的生日。这个场景，是他奢华而盛大的生日聚会，一场不该大操大办的生日聚会。 在坟墓上起舞 从外表上猜度，山姆·泽尔绝对不是一个舞者。矮胖的身材、光头、银白色的络腮胡须，还有那双野兽般锐利的眼睛，这样的外表更像是在龙蛇混杂的小酒馆里的老酒保。他们无疑都拥有令人敬畏的外表和怪僻的性格。 但事实上，他在美国商界响当当的名号是“坟墓舞者”。在商业的舞台上，山姆·泽尔天生善舞。 1960年代中期，已成为密歇根大学法学院学生的山姆·泽尔对条条框框的法律并不感兴趣，他开始练就自己的商业眼光，合伙同父异母的兄弟罗伯特·劳瑞在学校所在地安娜堡购置了房产。在房地产市场的波动中，山姆·泽尔很快地找到了人生的志趣。 1973年，受第一次石油危机的影响，美国房地产业遭遇了大衰退，新开工房屋的数量骤降51%，房地产价格全面崩盘。由于对房地产的投资尚未形成规模，时年32岁的山姆·泽尔受衰退的影响较小。不过，近十年来在房地产行业的摸爬滚打已经使此时的他积累了相当的经验、人脉与资本。 纽约港来往船舶如织。30多年前，山姆·泽尔的父母乘坐最后一班船逃离被纳粹德国占领的波兰，千里迢迢抵达纽约港，来到了美国。漫步于繁忙的纽约港，山姆·泽尔不禁感慨父辈的艰辛坎坷；望着高耸的自由女神像，他又想到：一切拼搏都能在这个自由开放的国度里得到回报。由此他又对未来充满信心。 他分析当时的美国房地产只是暂时“诈死”，人们的消费信心暂时受到了经济危机的蒙蔽，但是美元作为世界货币的地位仍不会动摇，房地产市场的刚性需求仍然存在，市场反弹指日可待！ 正值人们对房地产避之不及的时候，山姆·泽尔在美国房地产的坟墓上开始跳起了抄底之舞。 在接下来的3年时间里，他开始大肆低价收购房地产资产，其中大部分仅仅只需一美元的首付。他通过承担出租人用于物业管理的费用，换来物业的股权，并维系着这些物业，只待房地产市场的复苏。 山姆·泽尔并没有煎熬太久，市场的走势正如他当初的分析，美国房地产的这个寒冬来得猛，去得也快。1976年，美国房地产迎来了长达三年的繁荣期，被积压已久的需求如开闸的洪水突然被释放，新开工房屋的数量猛增近70%，房地产价格也涨至二战以来的最高位。山姆·泽尔的资产暴增至30亿美元。 此时，乘着财富火箭的山姆·泽尔成了名震美国房地产界的大亨，“坟墓舞者”的抄底一舞，令世人惊艳。此后，如很多人收藏邮票一般，山姆·泽尔的收藏爱好则成了全美各大城市里的写字楼大厦。旧金山、波士顿、纽约、圣荷西、西雅图……坐着凯迪拉克游弋于这些城市的商务区中，审视着车窗两边鳞次栉比的大厦，他觉得自己更像是一个闯入森林的猎人，猎物遍野皆是，但他要瞄准最肥美的目标才会扣动扳机。 惊天大交易 山姆·泽尔踩着市场波动的节奏，带着自己的公平办公物业信托公司翩翩起舞。直至2006年，公平办公物业信托已成为全美第三大房地产信托投资公司、最大的公开上市的办公物业持有公司，在美国拥有近600栋写字楼，使用面积达到1.05亿平方英尺，总市值达133亿美元。 然而，在这个历史的节点上，山姆·泽尔并没有因为成就而忘乎所以，他反而时常感到无比的恐惧。他看到：自1997年以来，在金融工具的催化下，美国房地产市场经历了空前的繁荣，房地产价格以匪夷所思的速率一路攀高。市场一片欢腾，买家在价格连创历史新高的时候购下房产，放贷人基于对房租上涨的预期提供了大量甚至过量的资金支持。更可怕的是，利令智昏的人们越来越忽视金融监管，次贷危机隐约可见。 摆在山姆·泽尔面前的出路只有一条：出售公平办公物业信托公司旗下的资产。但这是一个艰难的决定。要知道，公平办公物业信托是他倾其30年的精力打造而成的办公物业帝国，要拱手于他人，于心何甘？ 2006年年末，公平办公物业信托公司的董事会异常的沉闷，董事们都将目光聚集在65岁的山姆·泽尔身上，焦虑而又不敢言语地等待着他的决定。从公平办公物业信托位于芝加哥河岸大厦的总部向窗外望去，是流向伊利诺河的芝加哥河，以及河两岸的高楼大厦，山姆·泽尔隐隐感到：他那遍布全美的600栋写字楼，将要被一场金融洪水吞没。 “卖掉全部资产！”他的声音低沉而富有磁性，让所有在座的董事听到了他内心的坚决。他心里清楚，此时正是出售资产的最佳时机，在经济形势尚不明朗之时，仍有不少人翘首以待，等着接盘他的资产。 尽管随着资产价格的持续上涨，整个房地产市场的回报率不断下降，房地产投资信托基金越来越难以获得股东期望的收益率。但是，从私募基金的角度来看，由于当时的流动性泛滥，寻找有吸引力的投资项目越来越难，因此，收购房地产投资信托基金不失为一种选择。况且私募基金有强大的管理团队和经营公司，可以进一步发掘房地产投资信托基金潜在的价值。同时，私募基金有更灵活的财务运作，可以出高价收购房地产投资信托基金，并在将其重组后分拆出售，以降低风险。 得知山姆·泽尔要出售公平办公物业信托资产的消息，私募基金们如同一群嗅到血腥味的鲨鱼，以最快的速度扑向公平办公物业信托这头巨鲸。 世界上最大的私募基金集团黑石集团为这次收购专门成立了黑鹰信托，其资本金约为160亿美元，借债近200亿美元，再加上由高盛、美国银行等组成的债权融资安排人准备的300亿美元。弹药充足的黑石抛出360亿美元，显得志在必得。 不过，老谋深算的山姆·泽尔绝不让其轻易得手，他机智地把分手费定为仅2亿美元。因此，潜在的竞标者只要比黑石多出2亿美元就可以掀起新一轮竞标，把收购价格炒上去。 果然，2007年1月11日，塞尔伯吕资本管理公司、斯达伍德资本集团和沃尔顿街资本管理公司组成竞标联合体，斜刺里杀出，报价380亿美元掀起了竞购战。10天后，美国第二大的房地产投资信托基金——沃那多房地产信托公司也宣布参战。 竞购战硝烟四起，众竞购者拼得你死我活、不惜血本，而山姆·泽尔则乐不可支。最终，1月25日黑石以390亿美元的天价和5亿美元的分手费让其他竞购者顿时哑火，一举揽下公平办公物业信托公司，成就了史上最大的房地产投资信托基金收购交易。 另一个舞台 由于办公物业的资产结构相对单一，其估值大致依据物业租金收入和利率环境。这笔390亿美元的惊天大交易，便成了美国最伟大地产家山姆·泽尔与美国最大的私募基金黑石对未来美国宏观经济走势的一场豪赌。 事实证明，山姆·泽尔赌赢了。2007年宏观经济和市场的走势正如山姆·泽尔所料，房地产资产顿时成了烫手的山芋，黑石慌忙把接手过来的资产，迅速转手抛售，以270亿美元的价格将资产中的70%卖给了16家公司。如今，这16家公司，不是在疲于应付堆积如山的债务，就是已经破产。 2007年风雨如晦，早已抽身的山姆·泽尔却过得悠哉游哉，他一面心里窃喜着观看美国房地产市场的崩溃，并适时地加以冷嘲热讽，一面又寻找着另一个属于自己的舞台。 2007年9月被挂牌出售的论坛报业集团，进入了山姆·泽尔的视野。总部位于芝加哥的论坛报业集团已有161年的历史，是美国年收益第二、总发行量第三的报业集团。旗下拥有知名的《洛杉矶时报》、《芝加哥论坛报》、《巴尔的摩太阳报》等10家日报和23家广播电视台，其中《洛杉矶时报》及《芝加哥论坛报》在全美销量分列第四和第八位。 在山姆·泽尔看来，较之房地产业，传媒业受市场短期波动的影响较小，是一种长期而稳定的投资方向，更何况是历史悠久、声誉极高的论坛报业。 “买下论坛报业集团，向传媒巨子新闻集团的老板默多克靠拢。”2007年12月，山姆·泽尔花了83亿美元买下论坛报业集团。这一价格等同于7年前论坛公司收购时报-镜报公司的价格，他的这次收购无异于抄底收购。而更令人称奇的是，在这83亿美元中，只有3.15亿美元来自于他自己的口袋，其余的则是以论坛公司资产为抵押借贷的方式筹措而来的。 对于山姆·泽尔的高调收购，外界一度认为他一定是疯了。因为他的老本行房地产业已经下滑得厉害，而作为另一大广告主要来源的汽车业也已经开始衰退。但人们又记起了他逆势投资的信条和“坟墓舞者”的名号，又开始期待他起死回生的神奇。 “我觉得我需要成为一个直接推动变革的人，我保证将不会令你们失望。”在就任论坛报业集团CEO的新闻发布会，面对媒体闪烁不停的镁光灯，山姆·泽尔牛气冲天。 报业掘墓人 依靠大把地花别人的钱登上了传媒业舞台，山姆·泽尔却对这个舞台并不熟悉。他几乎沿用着房地产业的舞步，而踩不准传媒业的节奏，他的舞蹈因而也十分蹩脚。 山姆·泽尔几乎完全靠债务进行融资的方式，令论坛集团一度负债130亿美元，这些债务所需要偿还的利息在2008年上半年就高达5亿美元。从一开始，他对于论坛报业的运转就成了“刀尖上的舞蹈”。 更加让他舞步艰难的是，次贷危机逐渐演变为金融危机，在这样不利的经济形势下，广告收入下滑和银行信贷紧缩如同两条堤坝，一前一后阻截着论坛报业的现金流。 由收购引起的人事变动也令山姆·泽尔头痛不已。2008年1月，上任仅14个月的《洛杉矶时报》总编辑詹姆斯·奥谢与发行人大卫·希勒在经营上产生分歧而辞职。次月，原先担任网络版主编的斯坦顿成为该报3年来的第四位总编辑。过于频繁的人事变动使得本就处于困境的《洛杉矶时报》的发行量从100多万份降至74万份。 面对论坛报业的颓势，束手无策的山姆·泽尔才发现自己在传媒业是一个不折不扣的门外汉。他无法从组织内部给论坛报业注入新的活力，甚至难以作出一些积极的改变。 “坟墓舞者”此时发现，脚下的舞台好似一个泥潭。他唯一的办法只有把拥有160多年历史的论坛报业集团当作一个赚钱套现的工具，毕竟在这个时候，现金流才是王道。 2008年5月，山姆·泽尔将论坛报业旗下位于纽约的美国第九大报《新闻日报》以6.5亿美元价格出售给纽约有线电视公司。9月，他又卖了旗下一家求职网站10%的股份，换来了1.35亿美元资金。 这些交易完全背离了论坛报业一直秉承的“占领主要市场，发展多种媒体”的战略。要知道，这些年来正是凭借该战略，论坛报业得以降低生产经营成本，提高盈利能力，将其他对手甩在身后。山姆·泽尔哪还有心思关注论坛报业的主要市场和旗下媒体的多元化，为了偿还高额的债务和维持公司日常运转，他不得不出售子报和子公司，以放弃自己的主要市场和新媒体为代价。 自2008年3月以来，山姆·泽尔裁减了编辑部门14%的员工，以节省大约880万美元的开支。然而，9月末他却豪爽地掷下重金，在芝加哥郊外举办了一个盛况空前的生日聚会。这一系列的举动引起了员工们的不满。 但山姆·泽尔却不以为然，反而针对日益萎缩的发行量训斥手下：不要总想着普利策奖，要换换脑袋，写读者想看的新闻，如果读者喜欢狗的新闻，就应该给他们看狗的新闻。即使正确的思路，从性格怪僻的山姆·泽尔口中说出来，也会夸张得变成众矢之的。 泥潭般的传媒业舞台已经给自负的舞者准备好一块沼泽，只待他那蹩脚的舞步踩上来。 就在山姆·泽尔的豪华生日宴会后一个月，论坛报业公布的2008年第三季度财务报告显示，公司该季度亏损1.24亿美元。而2007年第三季度，公司盈利8400万美元。另外，公司整体收益已下降10%，只有10亿美元。 此时，席卷全球的金融危机使许多潜在买家的资产大幅缩水，山姆·泽尔肢解论坛报业集团、出售资产的救命草已经失效。6月就已挂牌的位于芝加哥和洛杉矶的总部大楼以及芝加哥小熊棒球队的资产，一直没人接手。 2008年12月8日，论坛报业向联邦法院提交了破产保护申请。此时，公司的资产为76亿美元，负债129亿美元，其中大部分债务源于山姆·泽尔的高杠杆收购。 《洛杉矶时报》自揭家丑，报道称论坛报业眼下现金流大约为3亿美元，可以支付12月8日当天到期的一笔7000万美元债务，但无力偿还2009年6月到期的5亿多美元债务以及2008年大约10亿美元的贷款利息。 如今的山姆·泽尔在任何公开场合都免不了被记者们的负面问题穷追猛打，逼问得最凶猛的，往往都是来自论坛报业系的记者。不久前在奥兰多的一次演讲会上，一位论坛报业系的记者连续两次负面提问，谁料恼羞成怒的山姆·泽尔竟骂出脏话，这一足以使他颜面扫地的举动又恰好被视频记录了下来，并在网上广泛流传。 “坟墓舞者”最终跌入了“坟墓”。 |
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