2009年10月20日，住房和城乡建设部副部长齐骥在常州廉租房和公共租赁房项目开工典礼致辞中，强调今后房地产市场应该继续完善，从政府保障和市场提供的两极提供模式，转变为政府保障、政府支持和市场提供三极的住房提供模式。

背景资料

释义

分析

“乌龙”事件

市场化方向

背景资料

2009年10月20日，住房和城乡建设部副部长齐骥在常州廉租房和公共租赁房项目开工典礼致辞中，强调有关“二次房改”调研言论纯属乌有。

齐骥强调，房地产市场化改革成果有目共睹。房地产产业发展坚持市场化方向不动摇，同时加强住房保障工作，以实现居民住有所居的目标。

反观整个事件的经过，一位住建部专家称，应该观察到房地产调控已经告别了政策频出的时代。当前房地产调控以稳定住房市场和提高住房保障为目标，不可能出现政策大起大落，更不可能一夜之间推翻10年来的改革路线和否定改革成就。

释义

我国以前的房地产市场，采取的是“政府保障”和“市场提供”的两极提供模式，所谓的“三极住房提供模式”是在此基础上，增加了“政府支持”的内容，此项内容包括了限价房、公共租赁房等系列帮助城市“夹心层”解决住房问题的产品。建设部希望通过此举来逐步解决居民住房难的问题。这也是建设部首次提及“三极住房提供模式”

分析

不管承认与否，中国的房地产市场持续繁荣的结果造就了目前的高房价。有支持房地产市场深入发展的声音，也有希望重拾“房改”政策的声音，这种不同的声音里有一个共同点，那就是都没有否定房地产市场中的政府职能和政府责任：畸高的房价需要政府调控、中低收入群体的住房保障也需要政府来解决。在中国房地产市场这种特有背景下，住建部首次提出的三极住房提供模式构想值得期待。因为至少它规避了住房市场的两极：完全任由市场发展和完全依赖政府保障，显然这对解决老百姓住房难题是有益的。

中国的房地产业在“坚持市场化方向”之后，便成为了我国的“经济支柱”之一，在此前提之下，无论是政府还是房地产企业，不管是出于政绩需要还是出于经济利益考量，没有谁愿意去改变目前的房地产市场发展趋势。

但目前高得有点离谱的房价让许多人承受不起。而由政府出资或给予政策扶持的经济适用房等保障性住房却让政府有点尴尬、让住房困难户不满意，因为这些保障性住房在分配中早已变味：2009年6月，武汉市就曝出了经适房摇号中的“六连号”造假丑闻；同月，郑州市的经适房建设计划则被“豪华别墅”替换。另一方面，作为住房社会保障重要一环的住房公积金制度，也没有覆盖到那些住房困难户们，这种制度的不公平也使政府对困难户的住房保障有点尴尬。

如此看来，房地产的市场化道路不可逆转，而保障性住房又变形变味。面对强劲的住房需求，中国的房地产市场也确实需要住建部所提出“第三极住房提供模式”，这种模式框架内的限价房、公共租赁房都是解决住房问题的药方。当然，有关部门还可以在“第三极住房提供模式”的基础上继续探索。比如，如果由政府主导、支持、掌控，在保障性住房建设领域引入民间资本进行投资经营，若干年后政府再从投资者那里回购再用于住房保障领域的再分配，也未尝不是一种解决住房问题的思路。如果这种思路能变成现实，那么住房困难户完全可以以较小的费用或购或租到这种由政府主导的保障性住房。

“乌龙”事件

力推“二次房改”理论的原辽宁省外经贸厅退休干部李明，却没想到自己这几年四处奔走的事情，会引起一场“调研乌龙事件”就在2009年10月18日，北京一些媒体报道了“住建部调研二次房改”新闻。在这些报道内容中，均称住建部调研与14位专家上书有关。

所谓14位专家上书住建部、国土资源部要求启动“二次房改”，正是由李明带头做的。李明说，其几年前退休后，一直致力于国际住房体制改革的研究和推动工作。 2008年“两会”期间，李明曾组织了中国人民大学等300名首都高校博士生，联名给人大代表写信，推动“二次房改”。但是，李明几次与记者沟通中均表示，其主张的“三三制”房改理论，并不是要推翻现行的市场化体制。恰恰相反，其是市场化体制的补充和完善。

李明认为，2008年以后，住房保障工作得到了空前的加强。原来由市场提供房屋一种方式的房屋供应模式，改变为政府保障和市场提供两种方式。但是，目前政府保障仅能解决不到20%的人住房问题。更多的社会“夹心层”还存在住房困难问题。

因此，李明建议在现行的住房体制下，推动和建立第三方住房提供力量：政府支持下的企业、个人合作建房等制度。8月份，李明从老家大连赶到北京，同时带来了阐述上述“三三制”住房体制思想的政策建议信，同时联络了14名专家署名，准备递交有关主管部门，希望引起部门重视。

在举行的世界华人不动产年会上，李明将这封建议信交给了前来参加会议的国土资源部总规划师胡存智。随后，李明又联系到了住建部的有关负责人，同时将建议递交给了住建部。 “目前还没得到部委的回信，更没有听说过要就此事进行调研。”其对后续的事件发展并不知情。而根据现在的情况看，有些媒体的报道显然不符合实际情况。

上述住建部专家表示，李明向有关部委递交政策建议属于正常的民间提政策建议的方法。而李明作为一个“业余专家”，几年来对房地产制度改革提政策建议的坚持，也是现在公民参加政策制定的模范。

市场化方向

2009年10月20日，常州同时开工了4个廉租房和公共租赁房项目。此前，常州率先在全国推出了经济适用房货币补贴的机制，成功尝试了用市场购买的方式解决低收入家庭住房保障问题。

从 “补砖头”到“补人头”，常州市成为了经济发达地区住房保障全覆盖方式的一个样本：其通过采取每户补贴一定规模金额，去市场上购买商品房作为经济适用房的办法，使原本三年解决的低收入家庭住房保障任务在一年内完成；同时，常州成为国内大力推进公共租赁房试点的城市，其通过公共租赁房对新就业人口进行保障，实现了城市住房保障的“无缝对接”。

此前中国城乡建设经济研究所所长陈淮也表示，“十二五”住房规划编制将实现重心上移，尤其是住房保障工作的重心上移。“十二五”住房规划当中尤其要加大租赁模式的保障性住房产品。全国每年新建房屋面积达到了7.5亿平方米，平均每户家庭住房面积每年就提高1平方米。这正是房地产市场坚持市场化改革的成果。

在1998年“房改”启动以前，国内人均住房面积和增速远远低于“房改”之后。房地产市场化改革后，还使房地产业获得了快速发展，带动了就业和建筑业等上下游产业，其对国民经济的作用不容置疑。

与此同时，早在2007年国务院“24号文”发出之时，有关部门就在是否允许经济适用房出售的问题上，持有不同意见。

也有很多地方政府提出了仿效新加坡模式做全部为租赁模式的保障性住房。随后，各方统一了认识，仍保留经济适用房可以出售的内容。

有关部门和各级政府对经济适用房态度的变化，正反映了一个问题：市场化房地产体制，应该允许居民从房屋上获得财产性收入。当然，可以通过很多规章制度来规范这种财产性收入的合理性和效率性。

当前已经确定了住房保障加市场提供两种房屋供应方式。而且只要随着保障性住房建设规模增加，居民住房难题将逐步得到解决。部分大中城市的房价高涨，其原因复杂，也是政府调控的重点，但是不能否定房地产市场化改革方向。

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