从央行5次降息，到商业房贷利率下限可打七折，"我的房贷究竟能否享受优惠？何时能享受？"一时间，每个"房奴"都在计算那笔或多或少的息差。 而事实上，目前杭州不仅各个商业银行对存量房贷七折的放行标准不同，连他们的支行也各有各的"尺度"。

世界上当然没有免费的午餐

将近一个月，陈其与银行之间的拉锯战还没有结束。

2008年10月底，央行宣布首套普通自住住房的房贷利率下限从下浮15%调整为下浮30%。自那以后，作为银行近3万亿元个人房贷余额的贡献者之一，陈其也盼望着每个月能省下200多元利息。

但直到12月，陈其所贷款的银行才明确了首次贷款的客户可以享受七折优惠，而对于他这样的已贷款客户，则一直没有明确。

陈其第一次咨询银行的个贷经理时，对方的话给他泼了盆凉水："具体政策正在制定，不过如果房贷金额少于30万元，基本上没有希望，就算是30万以上的，也不一定能全部按照七折执行，可能是七五折，或者八折。"而陈其的贷款只有20多万。

直到今年元旦，银行还是没松口，只是让符合条件的业主去银行登记，而针对"30万以下"的政策仍然是铁板一块。

失望的陈其开始留意其他银行的情况，他突然发现银行和银行间的区别很大。而无论哪家银行，所有"让利"都要以相应的获利作为补偿。

陈其一个从某商业银行贷款的朋友被告知，办理"七折"需提供5份证明：第一，要证明是第一套；第二，要普通自住，140平方米以下才能算是普通自住；第三，要证明过去的两年之内没有信用不好的记录，即没有连续两个月欠银行的钱；第四，还要证明现在欠银行钱的余额在40万元以上才可以享受优惠；最后还需要提供结婚证，证明是已婚状态。

另一个朋友的遭遇更是让人哭笑不得。银行的人告诉他，可以申请优惠，条件是"帮银行办10张信用卡"或"存入10万元以上定期存款至少3个月"，"买入基金至少5万元"或"每月定期投资基金至少500元"。在开通网上银行后，给银行带来以上4项银行业务中的其中一项的存量房贷客户，就可以申请基准利率七折的优惠，但是否获批仍然需要等待银行审核。

而在房贷上市场占有率最高、影响最大的四大国有银行，除农业银行外，直到元旦后才明确对存量客户可以实行七折优惠。一家国有大行杭州分行的高管说，他们并不按照贷款金额来设立门槛。

不过，当另一国有银行客户丁蕾兴冲冲跑到某支行办理时，客户经理却告诉她，由于她在上个月没有及时扣款，信用记录已被破坏，不能享受优惠。

"我们的工资卡不是这个银行的，所以有一个月没有及时扣款，就晚了一两天，竟然就没优惠了。"丁蕾郁闷地说。

在打听过一圈后，陈其逐渐明白，即使是给七折优惠，银行也留了一手。有的银行在调整利率的同时提高了提前还款的成本，比如不满一年提前还款的，收提前还款本金的3%作为补偿金，满一年不满2年的收取2%，满两年不满3年提前还款的收取1%。

尽管如此，陈其还是决定"抛弃"他现在的银行，"银行那么多，他们总要抢客户的。"

确实，在利率大一统的年代，像陈其这样的房贷客户很少有选择意识。如今，一些中小银行在更积极地通过"转按揭"争夺客户。

但就目前的情况看，其3种途径操作起来都不容易-同名转按揭，这种方式多年前就被叫停；平转贷，要求在发生买卖后才能转按揭，不少人通过亲人之间转卖房产来达到转按揭的目的，但这种途径面临房产过户至他人名下的风险；或者将原有银行的贷款全部还清后转换银行，这需要购房人有足够的资金。

这些都让走也不是、不走也不是的陈其感到茫然。

银行当然有着自己的算盘。

而陈其作为中国众多存量房贷客户中的一员，这场消费者和银行的博弈才刚刚开始。

囚徒的困境

经济学博弈论中有一个著名的例子-"囚徒的困境"。

假设两个嫌犯被警察抓住后分别审问，如果两个人都坦白罪行的话就会各判入狱8年，都抵赖的话最多只会劳教一年，其中一个坦白、另一个抗拒，则前者从宽无罪释放，后者从严加判到10年。两个囚犯分别关在不同的审讯室，因此无法得知对方的信息，但对方选择坦白或是抵赖都对自己会产生很大的影响。

这种情况下，他们如何选择才是最优的行为？博弈理论表明，全部坦白，各判8年是他们最终的选择，而且是占优的选择。

而在房贷利率打不打七折的问题上，银行的状态与"囚徒的困境"无异。

作为银行的传统产品，按揭贷款的发展历史已将近10年，在银行的个人金融业务中举足轻重。房子抵押给银行，又有首付作为保证，这项业务的风险控制也一直在不断完善，相比个人金融中的信用卡、理财业务等等，按揭贷款的低风险，无疑就是一个"金蛋"。

此次房贷新政，是央行有意放开利率市场化的试点，但对存量房实行七折，直接的影响就是银行利润受损。

"银行对此不欢迎也没办法，最低可以打七折，只要有一家打，最后结果就是大家都要去打七折。银行只能这么做。"一位业内专家认为。

他分析，一般情况下，央行或监管机构给予总体政策指引，然后由各家银行去颁布具体细则时，经常会出现大家都不愿意做出头鸟的情况。银行房贷新政策不出台，说白了是各家银行在博弈。

"在涨价的过程中，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩的时候，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低。谁越迟出台就越有利，因为在别人基础上略为放低最主动。"

那么,当存量房贷利率打七折后，银行的利润究竟受到多大的影响？

房贷新政规定，住宅商贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。在此之前，经过多次降息后，商业银行的存贷利差越来越小，5年期以上贷款利率打七折只有4.158%，与5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558个百分点，这意味着银行利差收入将大幅缩水。

而一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，银行又将损失多少利差收入？

有研究报告认为，存量房贷七折对商业银行利润负面影响轻微。

浦发银行某高管在接受采访时表示，对银行利润是否有负面影响，关键是看在什么尺度下来观察这个问题。虽然从银行微观主体来看，收入有所下降，但是放在一个更宏观的尺度来说，能够刺激中国房地产市场，则对银行有好处。

一家城商行高层告诉记者，房地产和银行业一荣俱荣，房贷降低能够刺激房地产市场的回暖，因此对银行来说是利好消息。

中央财经大学银行研究中心主郭田勇则表示，存量贷款利率七折优惠实施后，虽然银行不至于亏损，但是银行盈利肯定会减少。

有人算了这样一笔账：以房贷尾款30万元、贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元(5.94%×0.85×20×30万=30.29万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元(5.94%×0.7×20×30万=24.94万元)，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息。

根据中国社科院金融研究所专家的分析，根据四大国有银行现行设定的标准，那么能享受七折优惠利率的住房按揭存量贷款大致在3000亿左右，按照2007年底利差水平计算，国内商业银行减收只有15亿元左右。假设现在住房按揭贷款存量都能够享受优惠利率的话，估计国内商业银行一年减少收益在165亿左右。

此前，中国建设银行董事长郭树清曾表示，中国目前房贷余额有3万亿，以此计算，商业银行利润遭受的巨大挤压不言而喻。

"但总行给我们的利润指标不会减少，损失几个亿，要通过其它方式弥补。"一家国有大行上海分行高管说。

目前，各家银行考虑更多的就是如何在让利的同时增加收入。

陈其和他的朋友遭遇的那些附加条件，正是各家银行的客户经理正在抓住机会对客户进行交叉销售，争取使其成为优质客户。

"未来利率市场化是一个趋势，银行必须要承受阵痛。"上述高管说，此次房贷新政，也是央行有意放开利率市场化的试点，银行虽然给存量客户让了利，但同时也可以通过吸收增量来做大规模，弥补损失。

谜 局

如今，怎样争取挤进"七折优惠"行列成为陈其连做梦都在想的事。

作为一个典型的杭州白领，陈其和其他年轻房贷族的境况几乎无异：月薪5000元左右，在杭州城区买了房子，每天坐公交上班，每月拿出工资的一部分还房贷。在他看来，如果能享受优惠，省下的钱不是个小数目。

1月底，陈其托熟人从一个银行内部人士口中了解到，像他这样的情况也不是完全没有希望-银行在实行优惠的规定中，除了不能有不良贷款记录外，还设置了各自不同的额外规定。

陈其得到的消息是：房贷金额在30万元以上的，由银行自动调整；在15万元至30万元的，需客户提出申请；15万元以下，不予考虑。

当天下午，陈其就给该行杭州某支行房贷处打了电话，了解15万-30万元的房贷客户要具备什么条件才能享受优惠。该支行房贷处一负责人要求他提供按揭房子所在的小区及金额。当这位人士了解到房贷金额只有20多万元时称："要享受七折优惠，须在我行拥有20万元的存款或中间业务超过20万元。如果没有上述条件，客户可以在该行办一张银行卡，存入一定金额的存款，或是购买理财产品等，方可享受优惠。"

而另一家支行房贷处的人则告诉他，15万-30万元的房贷客户，必须是银行的优质客户，看其对银行的综合贡献力。当然这个综合贡献力就包括是否在银行有存款、或购买了理财产品等。

实际的情况是，即使符合了这些条件，还需要自己向银行提出申请，在审请通过之前的这段时间里，月供依旧是不变的。

而就审批前该交多少月供这个问题，多家银行的答案基本一致-1月1日起，所有浮动利率房贷的基准利率将调整为央行去年12月最后一次降息后的基准利率，但在七折利率申请批准前，客户仍得按照原先合同中约定的优惠幅度支付月供。等申请通过之后，再按新批的优惠幅度打折。

那么，在审批期间多支付的利息，能否在审批之后退还？几乎所有银行都表示：这是不可能的事。

而更值得关注的一点还有，在签订住房贷款协议时，根据客户选择的不同调整方式，其利率变动的时间表也会有所不同。

比如房贷合同上，客户有两个选择：一是次年1月1日，一是对年对月对日。"对年对月对日"即每年按贷款合同生效日相对应的日期进行贷款利率调整。如果是2008年11月签订的房贷合同，即使所有的条件都符合，也只能到2009年11月才能执行新利率。

2月底，陈其仍在为他的七折房贷奔波。

漫无边际的等待中，连他自己也不清楚，这个过程还需要多久。