指围绕房地产市场进行调控。据悉，相关部委已开始准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。

2011年楼市调控三大焦点(保障房“按时足量”供应可期 土地调控将坚持保民生导向 房产税试点方向逐渐清晰)

调控决心不变

酝酿再提出让金

三季度或量价齐跌

第三轮调控政策

相关新闻报道(房价下跌刚刚开始 地产调控未有穷期)

2011年楼市调控三大焦点

保障房“按时足量”供应可期

加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照2010年580万套、2011年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。

住房和城乡建设部数据显示，截至2010年10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。

保障房建设的长效机制正在逐步形成，可以预期，明年保障房建设力度会更大。

土地调控将坚持保民生导向

土地调控是本轮调控的另一个重点。相关数据显示，2010年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷，比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。

“2010年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。

房产税试点方向逐渐清晰

房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。2010年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。

财政部财科所所长贾康表示，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”

调控决心不变

国土部与住建部近日分别密集召开会议，围绕房地产市场调控推出多项措施。这些举措被外界猜测为两部委将率先打破僵局，引领楼市第二波调控。

徐绍史在2010年6月28日召开的第17次部长办公会上强调，各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。

在7月4日的会议上，徐绍史再次强调，房地产用地管理调控是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务。要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划。

此外，住房和城乡建设部6月24日也在青岛召开现场工作会，全国40个重点城市政府分管住房城乡建设工作的负责人悉数到场。会议部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设，力推二套房信息联网，为贯彻落实二套房贷政策做准备。

而国务院有关负责人日前也在一次由各省分管副省长参加的工作会议上要求，“新国十条”调控已经取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

中国房地产学会副会长陈国强分析说，面对目前房地产市场的胶着状态以及坊间关于“调控趋松”的传言，上述会议内容可看作官方表态，中央政府调控楼市的决心不变，土地政策调控市场的策略仍在持续。

酝酿再提出让金

而对于政府即将开启第二轮楼市调控的猜测始于日前媒体报道。报道称，国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。

通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

“政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”多位地产专家认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。

对此，天河某楼盘营销总监认为，“开发商的资金压力将增大，尤其是现在楼市不好卖的时候。只有通过加大降价促销的手段才能回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会加速楼价下滑的速度。”

三季度或量价齐跌

据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。

不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。

但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

第三轮调控政策

苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊表示, 内地今年的楼市调控措施 , 成效不大 , 预计中央将於年底前 , 推出第三轮调控楼市政策, 当中有可能推出房产税。　吴嘉俊表示, 中央年初首次推出的调控楼市政策, 可以短期遏抑楼价, 但四月底的第二轮政策并没新措施 , 市场快速消化政策, 令楼价有所反弹 。

他说, 中央今次必须推出新政策, 才可遏抑楼市, 而房产税措施对炒家具阻吓作用, 执行上亦较灵活, 加上部份地方政府, 已将房产税推行细节上报中央, 相信房产税出台的机会大 .

吴嘉俊说, 内地年底前的楼价走势, 要视乎中央推出政策的时机, 及调控楼市的决心, 目前难以预计 。

相关新闻报道

国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，针对有关通知精神以及今年以来房地产调控的成效，国土资源部有关负责人回答了记者提问。

今年上半年，国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。此后，特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。?

这次两部委联合下发通知是为巩固房地产市场调控成果，进一步加大贯彻落实国务院有关文件要求，坚定不移地加强和改善房地产市场调控，坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策措施，确保保障性住房用地供应，加强住房建设销售管理，

尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，对遏制高房价、稳定房地产市场提出明确要求，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。

因此，两部联合下发的《通知》，从统一思想，提高认识，坚定信心，加强协作，形成合力等方面，提出了明确要求。在内容上更加注重政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。《通知》第一部分就是要求提高认识，加强部门协调配合。

房价下跌刚刚开始 地产调控未有穷期

在房地产市场的博弈中，随着国家调控措施持续发力，购房人观望情绪浓厚，房价真的开始松动了。房价至少在以下几个方面显出了变化：

第一，火箭式上蹿的价格走向不见了；

第二，低价房越来越多，可供选择的余地越来越多；

第三，房地产商的“特价房”越来越多，且已经成为常态。

但这也许只是一个开始，或者说是一个表象，因为房地产商的小幅价格变化更像是一种价格战术或者权宜之计，他们并没有把房价调整到普通百姓能够接受的范围之内。

揣摩一下他们的心态，或者寄希望于调控政策的松动，或者寄希望于政府的再次救市，总之，没有几个房地产商甘心就此“缴械投诚”.正如业内人士指出的那样，从房地产投资来看，目前房地产投资仍是超过30%的投资增幅，处于高位表现；从全国整体房价来看，今年房价涨幅仍高于去年，而且降价仅限于北京、上海、广州等一线城市的郊区，二三线城市甚至涨幅超过了一倍。对现阶段的一些房地产项目的价格调整，更多的只是房地产商营销上的一种策略。

如今，房价虽然有一定的松动，但距离老百姓真正买得起的地步还有多少呢？还有很远。国家统计局公布的数据显示：10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。而某房地产评估机构给出更为具体信托网的数据：在 70个指标城市数据中，限购的几十个城市平均跌幅为0.215%,非限购城市跌幅为0.047%,特别是京沪广深4大城市的新建商品住宅价格环比出现了全面下调，北京下调0.1%,上海下调0.3%,广州下调0.2%,深圳下调0.1%.

面对这种微幅调整，有房地产研究学者认为，“以房价收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍，但目前大中城市房价收入比高于这个数字”（11月24日人民网财经频道）。也就是说，目前房产商的调价幅度是微不足道的，既改变不了房地产价格虚高的现状，更增加不了消费者的购买能力。

所以，中央政府的调控态度是明确的：尽管房价已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，调控目标是要使房价回归到合理的价格。为此，房地产商应该认清形势，不可再给自己制造幻想的肥皂泡了，因为肥皂泡的基础已经消失。

首先，中央政府的调控政策不可能松动，地方政府依赖房地产发展经济的利得财富格局必须要作出。就在几天前，有的房地产商还寄希望于政府出手救市，声称“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市”.但银监会前主席刘明康表示，“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”.关于房价跌多少对于银行业影响的判断，更多影响到未来调控政策的取向。如果房价大幅下跌对于银行业影响不大的判断成立，决策层对房地产调控的力度就不会放松。

其次，保障房建设可以让相当一部分老百姓不再需要高价房源了。住建部部长姜伟新不久前透露，“截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%,预计在11月底前全部开工”.

据媒体报道，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，只有到开盘当日才会对外公布。为何迟迟不公布价格？这说明开发商的内心很纠结，也许他们还在期待，也许他们想维持现状。但是，让房价回归到理性的水平，应该是房地产商的聪明抉择。